Мансарду в доме на набережной Мойки, 35, частный предприниматель соорудил в начале 2008 года. Затем обратился в ФРС с заявлением о регистрации права собственности на переоборудованный чердак.
Административные полномочия
Специалисты ФРС в регистрации отказали, сославшись на то, что по Градостроительному кодексу РФ разрешение на строительство и ввод подобных объектов в эксплуатацию должна выдавать Служба госстройнадзора и экспертизы.
Мансарда на Мойке, 35, была надстроена на основании инвестиционного договора, заключенного с администрацией Центрального района. По мнению застройщика, распоряжение администрации района о переоборудовании чердачного помещения – и есть разрешение на строительство. А по Градостроительному кодексу РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает тот же орган, что и разрешил его строить.
Суд согласился с доводами застройщика и обязал ФРС зарегистрировать право собственности на мансарду.
Не исключено, что это решение подвигнет обратиться в суд и других инвесторов, испытывающих сложности с получением права собственности на переоборудованные из чердаков мансарды. Хотя массовой подачи исков не предвидится: по мнению генерального директора ООО «Мансарды Петербурга» Андрея Мыльникова, рынок мансардного строительства в Петербурге практически отсутствует.
Регистрационные коллизии
Заместитель руководителя Управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти Мария Мельникова подтвердила, что ее ведомство отказывается регистрировать мансарды, разрешительная документация на создание которых выдана «неуполномоченными на то органами».
По ее словам, возведение мансарды и присоединение ее к ранее существовавшему объекту свидетельствует о том, что в ходе проведения работ в помещении происходит изменение высоты, этажности и площади. «Таким образом, создается новый объект недвижимости. Выдача разрешений на его строительство и эксплуатацию органом, который не уполномочен на то соответствующими актами, не позволяет ФРС принимать соответствующие документы для проведения государственной регистрации», - говорит Мария Мельникова.
Трудности перевода
Однако еще до того, как зарегистрировать право собственности на мансарду, инвесторам, реализующим подобные проекты, приходится сталкиваться с массой проблем.
Больше всего трудностей возникает при получении разрешений на переоборудование, которые выдают районные администрации.
Проще всего получить разрешение на реконструкцию чердака, если он принадлежит городу. Но когда речь идет о помещении в общедолевой собственности проживающих в доме граждан, инвестору необходимо положительное решение общего собрания собственников квартир, которое принимается не менее чем 2/3 голосов. Добиться его бывает непросто, однако, по мнению Андрея Мыльникова, при добросовестном подходе к ремонту и санации всего дома, противоречия между инвестором и собственниками минимизируются.
Неделимая собственность
Реконструкция петербургских чердаков в мансарды главным образом шла в конце 90-х – в городе существовала законодательная база, регулирующая процесс. Однако затем дело пошло на убыль: привлекательных для инвесторов чердаков становилось все меньше. По оценкам Андрея Мыльникова, сейчас в центральной части города осталось 70-80 домов, чердаки которых представляют коммерческий интерес.
Окончательно добило рынок решение, принятое несколько лет назад Верховным судом РФ: чердаки признали общей долевой собственностью владельцев квартир. В результате оказались недействительными городские нормативные акты, позволяющие вести реконструкцию чердачных помещений. По крайней мере, в части образования у инвестора права собственности на объект, появляющийся в результате.
Основанием для этого решения стала 290-я статья Гражданского кодекса, согласно которой право собственности на квартиру в многоквартирном доме включает право и на дом в целом. Суд решил, что собственник любого отдельного жилого помещения - одновременно и домовладелец. Право на дом он делит с другими такими же домовладельцами на условиях общедолевой собственности. А в ее составе все, что составляет дом в целом за вычетом всех отдельных помещений. Общим имуществом Верховный суд признал чердаки и подвалы многоквартирных домов. Процесс создания мансард приостановился.
Возрождение мансард
Однако 2 апреля 2008 года тот же Верховный суд определил, что «юридическая природа согласования предполагает не ограничение, а выявление общих социально-значимых приоритетов и интересов, в том числе – и интересов собственников общего имущества в многоквартирном доме в разработке и реализации строительных проектов».
Суд постановил, что реализация проекта не должна уменьшать долю собственника в общем имуществе многоквартирного дома, которое может быть улучшено путем внесения неделимых улучшений.
Таким образом, сегодня для успешного осуществления проекта нужно добиться решения собственников жилья. А если ФРС откажется регистрировать право собственности, можно идти в суд: прецедент уже создан.
