Великая урбанистическая мечта соединить Измайловский проспект с Новоизмайловским, устроить с юга еще один достойный въезд в город и на месте маргинальной полупромышленной зоны возвести район размером с губернский город уже начала воплощаться. Не прошло и полувека. Олег Харченко напомнил споры конца 80-х годов и «драматическую сцену в этом самом зале», когда уже утвержденные решения Генплана были снова опровергнуты партийными органами, которые все-таки решили не трогать Варшавский вокзал, хотя на тот момент он еще не был памятником. Эти воспоминания времен бытности Олега Харченко главным архитектором города он привел не случайно. Как ни старался автор новых идей сгладить их противоречие уже принятым документам, коллеги призвали его называть вещи своими именами.
Утвержденный правительством проект планировки, выполненный ГУП НИПЦ по заказу АРТ «Измайловская перспектива», по существу ограничился созданием улично-дорожной сети, довольно лаконичным определением функций всех кварталов и расчетами необходимых показателей, сведенных в большие таблицы. В составе этого проекта не было эскиза застройки: действующий Градкодекс его не требует, но иначе представить будущий район не способны даже специалисты. Впрочем, был некий этап осмысления объемов и высот, но первая концепция, которая казалась счастливым компромиссом аппетитов застройщиков с интересами города сохранить панорамы центра, не выдержала проверки системой визуальных коридоров. Попытка выстроить район громадными ступенями от Обводного канала к югу, где высоты достигают 160-180 метров, вызвала резонную критику.
По проекту планировки на территории 476 га «Измайловской перспективы» будет простроено 5,3 млн кв. м. зданий разного назначения.
Из них: жилье – около 1 млн кв. м., общественно-деловая застройка - примерно 3,7 млн кв. м., коммунальная инфраструктура, паркинги и инженерные сооружения - около 1 млн. кв. м.
Сохраняется 500 тыс. кв.м. существующей застройки.
Проект планировки отводит под улицы 131 га, а идеи бюро «Урбис» добавляют к этой площади 12-13% новых бульваров и участков общего пользования внутри кварталов.
Просто как трижды три
Петербург вплотную подошел к мировой проблеме, осознанной сегодня многими архитектурными философами, критиками и общественностью, - почти полной невозможности создания в рыночных условиях общественных пространств. Они изредка появляются по воле амбициозных заказчиков, но как система площадей и пешеходных зон, организация ритмов и визуальных связей это почти не работает. Как правило, заказчик не поступается своей экономической выгодой и стремится создать гипертрофированно плотную застройку: таково понимание инвестором своей миссии для каждой территории, которой он владеет и оплатил право ее развивать. Пространства нужны людям для общения, чтобы вернуться к понятию коммьюнити и преодолеть систему добровольной самоизоляции, которая сегодня превалирует в городах.
Территория «Измайловской перспективы» пронизана тремя продольными магистралями и разделена на три зоны поперечными улицами. Вдоль Московского проспекта работают три станции метро, еще три заложены в Генплане и тоже со временем станут местами притяжения горожан. Из глубины кварталов людям придется добираться до одной из них, и бюро «Урбис» предлагает оптимизировать их маршруты. Длинные связи между станциями, пересекающие кварталы наискосок, можно пройти насквозь, но в этом не будет необходимости, поскольку каждый квартал получит кратчайший путь к метро. В каждой зоне на больших бульварах предусмотрены своего рода фокусы - площади у сохраняемых памятников архитектуры, вокруг спортивных и общественных зданий. Все 20 локальных доминант высотными акцентами вписаны в эту схему.
По мнению авторов, в жесткой системе продольных и поперечных улиц введение диагональных связей и циркульных движений перекликается с устройством исторической части города, где на дорожную сеть накладываются линии каналов и рек. «В ткани города мы получаем сюжет: два мощных городских проспекта развиваются параллельно, – поясняет Олег Харченко. - Поперечными и диагональными связями мы пытаемся «сшить» пространства между ними».
Рецензент Борис Николащенко похвалил «Урбис» за соблюдение всех позиций утвержденного мастер-плана: «Я могу гарантировать, что здесь ничего не нарушено: красные линии, контрольные цифры и зонирование - все взято у проекта планировки. А все силы авторы бросили на создание общей градостроительной формы». Очевидным преимуществом этой работы главный специалист бюро Генплана считает ее эстетическую новизну. В отличие от прежней практики размещения композиций по красным линиям магистралей, теперь акценты расставляются на осях внутриквартальных пространств.
Архитектор Михаил Кондиайн сожалеет, что воли городской власти не хватило для более щедрого озеленения района, учитывая огромное количество людей, которые будут здесь жить и работать. Послевоенные Генпланы предусматривали довольно большие парки, а новый мастер-план – только скудную зелень на крышах паркингов, чтобы формально соблюсти нормативы и пройти экспертизу. Олег Харченко выразил готовность в эскизе застройки предусмотреть земельные клинья для высокоствольной зелени, если на то будет административное соизволение и согласие инвесторов потесниться.
Кладбищенская история
На первый взгляд очевидно, что две проблемы - озеленения района и благоустройства территорий бывшего Митрофаньевского кладбища - решаются одновременно. За сотни лет от эпидемии холеры до блокады на Финском лютеранском, Митрофаньевском православном и Громовском старообрядческом кладбищах, которые вместе занимали 50 га, погребены примерно 200 тысяч покойников. Они не упокоились, поскольку погосты разорены, поруганы и в конце концов ликвидированы, храмы разрушены. Главный редактор журнала «Санкт-Петербургские епархиальные ведомости» Илья Попов и активисты «Митрофаньевского союза» полагают создание зеленой зоны единственным законным способом использования территорий бывших кладбищ.
Однако авторы проекта планировки, не видя юридических основаниий превращать огромную территорию в охранную зону, предусматривают лишь некий «квадрат на месте часовни бывшего храма св. Митрофания, чтобы призводить перезахоронение найденных останков по православному обряду». Лютеране могут это делать здесь же. После обращения старообрядцев к правительству с просьбой дополнительно рассмотреть возможность общинного землепользвания, им поручено провести дополнительную экспертизу. Борис Николащенко пояснил: «Большой храм стоял прямо на трассе Измайловского проспекта, поэтому если будет принято решение о возможности его воссоздания, придется корректировать красные линии».
Видимо, сочтя эту проблему не решаемой на уровне своей компетенции, члены Градсовета сосредоточились на другом. При межевании важно не допустить потери для города общественно значимых пространств, поэтому авторам рекомендовано выстроить их иерархию: общегородские, районные, квартальные и так далее. Предложили включить в концепцию Московский проспект, по которому проходит граница проектирования. Проспект исторически сформировался по существу узкой пленкой вдоль дороги, поскольку застройку с обеих сторон сжимали промзоны, и теперь становятся важными его западные задворки.
Архитектор Михаил Сарри с некоторой досадой заметил: «Из трех почти параллельных магистралей, идущих с юга к центру, только Варшавская улица точно попадает в створ Исаакиевского собора. На всех перспективах при застройке этой улицы в конце всегда рисовали золотой купол, а теперь новая высотка затыкает перспективу». Предложение отодвинуть от створа «точку», которая находится в квартале «Жилдлрипотеки», Александр Шабасов прокомментировал так: «Вид на Исаакий – безусловная ценность. Но что делали специалисты полгода, когда то сами подняли высоты и сделали 142 метра, то опустили ниже фоновой застройки?»
В завершение господа Градсовет подвергли суровой критике проект административно-коммерческого комплекса высотой 80 метров на сложном участке близ станции метро «Электросила», выполненный архитекторами мастерской «Рейнберг&Шаров» по заказу инвестора ВТБ. Ни стилистикой, которую ругали словами «москва» и «чикаго», ни симметричной композицией, неуместной сбоку от оси улицы Решетникова, проект не вышел и отправлен на доработку.
Чехарда на лоскутном одеяле
Сегодня опорный план территории – это хаос разноформатных участков в разных имущественных статусах. Многие землепользователи уже оформили собственность, некоторые по праву держат имущество в безвозмездном пользовании, немало арендаторов.
Через это «лоскутное одеяло» нужно провести магистрали, несмотря на чехарду интересантов, которых пытается консолидировать агентство «Измайловская перспектива». Заказ на концепцию бюро «Урбис» год назад получило именно от агентства, но по «воле тех, кто регулирует ход дела», работа была положена под сукно. И вот сейчас все участники инвестиционного процесса хотят запустить межевание, а новое руководство КГА не понимает, где тут общественные и коммерческие пространства, территории под социальные объекты. Казалось бы, можно делать квартал за кварталом, и некие события уже происходят в районе «Электросилы» и предприятия «Маяк», на участках «Желодорипотеки». По предложению Юрия Митюрева «Урбис» обновил свою концепцию в соответствии с ПЗЗ и новой системой доминант. Автор пояснил: «Процессы запущены, и надо им открыть зеленую улицу. Это не проект, а всего лишь система мышления, концептуальный взгляд, возможно, один из многих. Я надеюсь в случае одобрения Градсоветом наших идей довести работу до уровня эскиза застройки. Далее потребуется корректура проекта планировки». Заметим, «новый взгляд», затрагивает права и коммерческие интересы завода «Петмол», Третьего парка и других собственников в 9,10, 11 и 21 кварталах.
Александр Шабасов, руководитель петербургских проектов компании «Желдорипотека», заявил, что инвесторы готовят свой вариант обновления концепции, принятой общественным Градсоветом прошлой весной. И как бы лично ему ни нравились идеи «Урбиса», речь идет о размежевании мест общего пользования, которые могут получить конкретные обременения на использование правами третьих лиц и подлежат изъятию со всеми вытекающими последствиями. «Я не говорю, что это плохо, но ваше решение должно быть взвешенным, потому что оно будет основанием для других тратить деньги».
Юрия Митюрева явно обеспокоила информация об альтернативной концепции, поскольку после нескольких совещаний с инвесторами он считал полное согласие достигнутым. «Если Градсовет сочтет возможным эту работу продолжить, проектировщикам обеих концепций придется найти консенсус». Главный архитектор полагает, что собственники никак не могут договориться, но Александр Шабасов уверяет, что он ошибается: «Собственники как раз друг друга понимают. «Измайловская перспектива» - не собственник, а разработчик, поэтому у нас разные интересы.
Агентство время от времени появляется, дает задание и исчезает, не доведя работу до конца. Мы между собой договорились, и теперь важно, в плюс нам работает агентство или в минус. Они работу свою закончат, как только утвердят межевание. Реализация через торги, а дальше - сами разбирайтесь. Вот и вся их роль».
По официальной справке в собственности ОАО «РЖД» — 78 га, из которых «Желдорипотеке» под проектирование 9 новых кварталов отведено 55 га, Минобороны владеет около 45 га, из которых 38 га военные хотят продать, а остальное разделено между 270 частными собственниками, среди которых участками по по 20-30 га обладают «Электросила», «Петмол», «Вагонмаш» и "Техприбор».
Город владеет 100 га, которые намерен пустить с молотка.
Комментарии
Александр Шабасов,
руководитель петербургских проектов компании «Желдорипотека»:
Я лично приму любое решение Градсовета, ну а дальше-то что?
Изначальная концепция была выполнена совместными усилиями «Желдорипотеки», «Адаманта» и НИПЦ Генплана. Это не наш продукт, просто мы его оплачивали в каких-то долях, но это неважно. Он был принят на совете, и на его основе мы делали 9 проектов планировки кварталов. Я через два года узнал, что они не могут быть утверждены. Я видел работу Харченко раньше. Очень красивая вещь, но если она не будет реализована. Иначе еще год инвесторы не будут понимать, что проектировать. Поэтому мы планировали откорректировать прежнюю концепцию в части высот согласно действующим ПЗЗ и предложить рассмотреть определенные градостроительные узлы с точки зрения именно профессионалов, чтобы понять, какие блоки должны быть отдельно вынесены на Градсовет – площади, развязки, которые должны быть удобными для развития территории.
Я был инициатором общей концепции, которой город не планировал. Мы с несколькими коллегами и Александром Викторовым, который тогда был главным архитектором города, пришли к общему выводу, что надо знать, как развивать территорию такого масштаба, чтобы через год небоскребы не смотрели друг на друга через улицу.
Наша концепция основывалась на улично-дорожной сети, а Олег Андреевич задал такие красивые линии, классную идею сообщающихся сосудов. Я подчеркиваю только одно: надо сразу честно говорить, что это изъятие земель для общего пользования. Если все это понимают, здорово – пошли дальше. Это ведь документ, который ляжет в основу дальнейших стадий.
Никита Явейн,
архитектурная мастерская «Студия 44»:
Появление пешеходной связи, объединяющей основные точки притяжения, и выстраивание новых ансамблей – это огромный плюс. Но если это просто фактически некая улица с несколько другим звучанием, - это плюс очень маленький. Пока большого плюса не видно. Это те же высоты, тот же характер застройки. Но если бы это действительно была какая-то общественная зона со своими высотами, с большей проницаемостью, может даже дисперсная, без фронта застройки, было бы очень здорово. Другой момент, возможно, неуместно романтический: хочется такого хорошего, настоящего крупного парка.
И еще мне кажется, от большей убедительности со стороны Обводного канала идея спускается все к меньшей и к югу совсем размывается.
Олег Харченко,
архитектурное бюро «Урбис»:
Это место для деловой жизни, потому что есть исторический город и есть подбрюшье, где живет огромное количество людей, и чтобы сократить миграции и не наполнять центр новыми рабочими местами, лучше создать много рабочих мест на «Измайловской перспективе». Так что крупных цифр офисных площадей пугаться не надо: они растянуты во времени на десятки лет.
