Когда в начале 2000-х федеральные парламентарии разрабатывали пакет жилищных законов, обсуждались самые разные финансовые схемы приобретения жилья. В итоге правительство в качестве главного финансового инструмента выбрало ипотеку. К прошлому году эта система заработала уже достаточно эффективно, рынок был готов к выпуску ипотечных ценных бумаг. И они бы появились, если бы не кризис. При этом прочие финансовые инструменты нашим правительством фактически игнорируются. Об этом говорит и то, что ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», принятый Госдумой в 2004 году, так и остался мертворожденным. Законопроект о строительных сберегательных кассах уже несколько лет не может дойти до третьего чтения. Что касается закона № 214 о долевом строительстве, то хоть он и заработал, но по-прежнему подавляющее большинство застройщиков находят способы, как обойти его требования. И законодатели так и не устранили многие очевидные прорехи в содержании документа.
В результате сегодня, когда объемы ипотечного кредитования, по некоторым данным, сократились втрое, а другие финансовые инструменты фактически не работают, жилищно-строительная отрасль оказалась в крайне тяжелой ситуации. Как стимулировать спрос населения на жилье, упавший в связи с кризисом? Какие альтернативные схемы покупки жилья можно использовать в сложившихся условиях? Об этих проблемах говорили участники круглого стола на тему «Финансовые инструменты на рынке жилья в эпоху кризиса: есть ли альтернатива ипотечному кредитованию?», который организовал «Бюллетень Недвижимости» совместно с Институтом недвижимости Петербурга.
Ипотека застряла
Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24»:
– Кризис у нас начался как-то в один день: в сентябре 2008 года мы однажды утром проснулись и узнали, что на дворе кризис. При этом люди еще получали хорошие зарплаты, никто не потерял работу, а СМИ уже вовсю рассказывали, что на самом деле все плохо, что жилья строить больше не будут, ипотека прекратится, пойдут дефолты, невозвраты кредитов, безработица, платить за займы будет нечем. И народ стал к этому привыкать. Поэтому когда люди действительно лишились работы или высоких доходов, то оказались к этому морально готовы.
До конца прошлого года все выстраивалось очень красиво: банки выдавали кредиты, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) их выкупало, на них должны были выпускаться облигации. Но в один прекрасный момент все это рухнуло. И банки, которые не успели продать свои портфели ипотечных кредитов, оказались в очень сложной ситуации. Сейчас некоторые банки ушли не только с рынка ипотеки, но и с рынка ритейлового кредитования. Многие не предоставляют кредитов ни физическим, ни юридическим лицам. Ипотечное кредитование приостановилось.
С другой стороны, и население не идет за кредитами. Люди не уверены, что смогут их выплачивать.
Сложно сказать, когда этот рынок снова заработает. Сначала эксперты говорили, что уже к середине 2009 года мы дойдем до какого-то дна, сейчас прогнозируют, что это наступит в конце этого – начале 2010-го. По нашему опыту могу сказать, что декабрь минувшего года и январь наступившего были мертвыми, а вот в феврале 2009-го началась некоторая активность населения. В марте же опять наступило затишье. Но все равно в ближайшее время люди пойдут за кредитами – ведь всем надо решать свои жилищные вопросы.
Елена Зубова,
модератор, заместитель шеф-редактора объединенной редакции ГК «Бюллетень Недвижимости»:
– Это оценка ситуации с точки зрения банка. Интересно было бы услышать, как она выглядит со стороны ипотечного брокериджа.
Максим Ельцов,
генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– По моим наблюдениям, объем сделок с участием ипотечных кредитов снизился раза в три-четыре. По ипотечному рынку одновременно нанесены удары с нескольких сторон. Прежде всего, это удорожание кредитных ресурсов, которые стали недоступными для подавляющего большинства населения. Стоимость жилых объектов падает, а значит, люди не спешат их покупать при таких дорогих кредитах, предполагая, что цены опустятся еще ниже. И, конечно, играет роль неуверенность населения в своих будущих доходах.
Результат – проседание рынка. Сегодня из примерно 40–50 банков, которые в Петербурге занимались ипотекой, выдают кредиты всего около десяти. Программа кредитования покупки строящегося жилья фактически свернулась. Ставки резко выросли: на вторичном рынке предложения в рублях начинаются от 13,5% годовых – такие кредиты предлагает Сбербанк. Ставки банка «Санкт-Петербург» – 19–20% в рублях. Брать такие займы на полную стоимость жилплощади или хотя бы на 30–50% от суммы люди не решаются.
Ужесточились и требования к заемщикам. В частности, первоначальный взнос уже никак не меньше 30% (при том что в прошлом году предлагались варианты вовсе без первоначального взноса).
Выросли требования к предмету залога, вернулась практика выезда представителя банка на место работы заемщика. Ряд кредиторов отменили справки по форме банка и теперь принимают данные только о тех доходах, которые подтверждены налоговыми органами.
Что касается самих сделок, то очень резко снизилась сама сумма среднего кредита. Так, если раньше в сегменте жилых объектов для среднего класса и элитного заем от 5 млн руб. был нормой, то сегодня таких кредитов очень мало. И с другой стороны, активизировались так называемые обменные сделки, когда люди меняют комнату в коммуналке на однокомнатную квартиру, ее – на двушку, двушку – на трешку и т. д. Это понятно: для таких сделок нужен весьма небольшой заем – 0,5–2 млн руб. Он по силам даже в ситуации, когда доходы семьи падают. Вдобавок рынок сейчас предоставляет шикарную возможность для обменных сделок. Цены нестабильны, предложений по продаже довольно много, поэтому есть хорошая возможность торговаться.
Если говорить о первичном рынке, то застройщики стали активно продвигать весьма гибкие варианты рассрочки на приобретаемое жилище. Это альтернатива ипотеке. Есть уже предложения по рассрочке в течение двух-пяти лет после сдачи дома. Правда, по моим ощущениям, сами застройщики до конца не понимают, как в юридическом плане удастся оформить право пользования таким объектом недвижимости, пока долг не будет полностью погашен. В рамках ФЗ № 214 такая рассрочка выглядит практически невозможной.
Объемы же сделок с применением других финансовых схем в разы меньше, чем по ипотеке.
Альтернативы нет?
Александр Гиновкер,
генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Сегодня, как и пять-десять лет назад, подавляющее большинство новостроек продаются по схемам долевого строительства, несмотря на то, что в нынешнем его виде это – абсолютный анахронизм. Я не понимаю, как государство за почти 20 лет существования этого принципа не придумало ничего лучшего, более надежного, чем долевка.
Небольшой повод для оптимизма дает лишь ФЗ № 214. Но это только в том случае, если речь идет о застройщиках, работающих по его принципам. В действительности же 80% квартир в новостройках продаются по предварительным договорам и вексельным схемам, которые не дают никакой гарантии для покупателя даже на спокойном рынке, не говоря уже о ситуации кризиса.
Но другие схемы практически не работают. Например, жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Сколько у нас в городе пайщиков по этой схеме? Тысяч пять-шесть? Идея сама по себе хорошая и может быть альтернативой ипотеке. Но неповоротливость нашего законодателя привела к тому, что эта система распространения не получила.
Строительные сберегательные кассы (ССК) и вовсе сегодня существуют только на бумаге. Хотя, на мой взгляд, для России на настоящем этапе такая схема могла бы стать наиболее удачной.
Елена Зубова,
модератор, заместитель шеф-редактора объединенной редакции ГК «Бюллетень Недвижимости»:
– Возможно, учитывая тот факт, что цены на жилую недвижимость сегодня стабилизировались, а ипотека приостановилась, как раз и настало время для расцвета накопительных схем?
Наталья Аленушкина,
генеральный директор кооперативов «Новый мир» и «Ваш выбор»:
– Когда начался кризис, мои знакомые говорили мне: настало твое время, все люди пойдут к тебе за жильем! Но люди не идут – прежде всего, потому что не уверены в завтрашнем дне, в стабильности доходов. Кроме того, схема ЖНК приемлема не для всех. Каков ее принцип? У нас есть обязательный вступительный взнос в размере 3–5% от стоимости квартиры. Эти средства идут не в счет уплаты пая, а на деятельность кооператива. Пайщик должен накопить от одного до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму он гасит в рассрочку под проценты – от 3,6 до 6% годовых. Время накопления выбирает он сам, так как от этого зависит протяженность периода рассрочки, в течение которого он должен погасить оставшуюся сумму. Чем больше накопительный период, тем дольше можно гасить долг. Минимальный срок ожидания жилища, приобретаемого на вторичном рынке по схеме ЖНК, – три года. Квартира переходит в собственность пайщика сразу после внесения последнего платежа.
То есть, с одной стороны, процентные ставки у нас, в отличие от ипотеки, действительно, маленькие, но, с другой, ждать получения квартиры приходится довольно долго.
Павел Штепан,
заведующий юридической компанией «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»:
– У нынешней кризисной ситуации есть свои плюсы. Прежде всего – мы имеем на несколько лет стабильный рынок. Я думаю, что в Петербурге средняя стоимость квадратного метра долго будет держаться на уровне $2 тыс., ниже она не опустится. А это значит, что на данное время накопительные схемы будут идеально работать. Они не живут на растущем рынке. Они просто не могут играть в догонялки с ценами.
Елена Зубова,
модератор, заместитель шеф-редактора объединенной редакции ГК «Бюллетень Недвижимости»:
– Наверняка актуальны в этом смысле и ССК? Напомню вкратце суть закона, разработанного несколько лет назад депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой. Вкладчик ежемесячно вносит на свой счет в ССК определенную сумму под 2–3% годовых. Кроме того, государство каждый год начисляет на его счет определенное количество «премиальных». Клиент имеет право в любой момент забрать свои деньги вместе с годовыми процентами, но без госпремии. Если он решит взять в ССК кредит, то получит его не ранее чем через два года от старта накопления. Причем касса может ему отказать, если не подошла его очередь. Сумма займа равна сумме накоплений в ССК. Кредит выдается под 5–6% годовых.
Павел Штепан,
заведующий юридической компанией «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»:
– ССК сегодня были бы нам очень кстати, если бы мы получили соответствующий федеральный закон. Во всех странах Западной и Центральной Европы, где эта схема внедрялась, следствием ее стало увеличение сбора налогов, объемов жилого строительства, снижение процентных ставок и цен на жилую недвижимость.
А пока идет битва между группировками в Госдуме по поводу принятия закона об ССК, имеют право на жизнь комбинированные схемы, в которых собственные накопления покупателя соединяются с ипотекой. Например, мы запустили такую программу, когда кредитный кооператив используется для накопления первых 30% стоимости жилплощади, а затем выдает заем – например, по стандарту АИЖК. При этом есть возможность сразу же после регистрации права собственности покупателя на объект рефинансировать выданный заем в АИЖК. Программа рефинансирования – пусть в небольших объемах, 5 млрд руб. на всю Россию, – действует. И она снимает главное слабое место кооператива: накопительные схемы работают только при стабильном поступлении денег извне, иначе кооператив – это пирамида. Рефинансирование выдаваемых кооперативом займов через федеральную систему АИЖК помогает ликвидировать кассовые разрывы в работе кооператива. Кроме того, это позволяет сейчас на накопительном этапе предлагать процентную ставку на личные сбережения, соизмеримую с банковской. Например, 12% при периоде накопления 6–12 месяцев со стандартным займом до 30 лет.
Государство нам поможет. Но не даром
– Как вы можете оценить государственную программу по реструктуризации кредитов? Ее логика не очевидна: сегодня вам дается отсрочка по платежу, а через год вам придется фактически выплачивать два кредита – и банковский, и тот, что вы получили в качестве реструктуризации от государства. То есть, получается, сегодня у меня нет денег на то, чтобы выплачивать один кредит, а завтра должны появиться деньги, чтобы гасить два.
– Вопрос очень своевременный и важный. Очень многие клиенты думают, что государство возьмет все выплаты по их кредитам на себя, частично спишет их долги. В результате люди, рассчитывая на то, что государство поможет, перестают платить, даже если их финансовое положение позволяет гасить заем. Эти проблемы, которые складываются по выданным кредитам, скажутся в будущем: банки будут вынуждены закладывать в кредиты следующих лет дополнительные риски.
– Абсолютно согласна. Реструктуризация – это помощь на какой-то короткий срок, но полученные деньги тоже придется возвращать, как и основной кредит. Разрабатывая программы реструктуризации, государство исходило из того, что люди, потерявшие работу или часть дохода, восстановят их через год. Поэтому вся эта система на год и рассчитана. Тот, кто ею воспользуется, в течение года будет платить какие-то минимальные деньги – только проценты за пользование той ссудой, которую им выделят. Причем сумма будет не очень большая – равная примерно 12 месячным платежам по основному кредиту. А потом эта ссуда плавно распределится на срок основного кредита.
Многие банки сейчас тоже предоставляют своим заемщикам помощь для реструктуризации долга. Но при этом надо четко понимать, что проценты-то начисляются на остаток задолженности, которая не уменьшается, если не гасить основной долг, а расплачиваться только по процентам. То есть остаток ведь в таком случае не меняется. И поэтому когда у клиента закончится льготный период (это может быть год, два, три), то основной долг ему все равно придется погашать.
Павел Штепан,
заведующий юридической компанией «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»:
– Наличие хотя бы какой-то программы реструктуризации – уже хорошо. Правда, на мой взгляд, эти программы не для Москвы и Петербурга, а для таких городов, как, например, Магнитогорск, где есть монопредприятия. Когда у них начались проблемы, по таким городам прокатились массовые увольнения людей. У жителей же обеих столиц, как правило, находятся средства для того, чтобы платить кредит, а не устраивать себе каникулы на год. Ведь если 10-летний кредит остановить на год, то размер ежемесячного платежа увеличивается практически на 15%. Вот цена вопроса.
Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24»:
– Вот материнский капитал, который направляется на погашение кредита, – это действительно помощь. Учитывая, что средний кредит равен примерно 2 млн руб., сокращение его объема на 300 тыс. – размер материнского капитала – это существенно. К тому же маткапитал не нужно возвращать.
Кризис – двигатель прогресса
Елена Зубова,
модератор, заместитель шеф-редактора объединенной редакции ГК «Бюллетень Недвижимости»:
– Попытаемся заглянуть в будущее. Когда ипотека снова активизируется, поменяются ли условия предоставления кредитов? Какие финансовые схемы получат распространение?
– Очевидно, что требования и к заемщику, и к приобретаемой недвижимости ужесточатся, учитывая экономическую ситуацию. Например, в качестве приоритетных будут рассматриваться заемщики, которые работают в отраслях, наименее зависимых от кризиса, то есть те, кто сможет восстановить свои докризисные доходы в ближайшей перспективе. Обязателен будет первоначальный взнос не менее 30%. Это классика, от этого никуда не уйти. Улучшится экономическая ситуация – изменятся и условия.
Банки будут рассматривать возможности совмещения классической ипотеки с какими-то накопительными механизмами. Сейчас как раз время, когда нужно учиться, разрабатывать новые механизмы.
– Я верю в дальнейшее развитие ипотечного рынка. Разумеется, нужно будет менять модель привлечения средств в ипотеку – за рубежом так легко занимать средства уже не удастся. В этом смысле накопительные схемы, организованные при помощи государства и под его контролем, могут помочь.
– Покупать сегодня жилплощадь по ипотеке, не имея никакой базовой недвижимости, очень тяжело. Я бы рекомендовал гражданам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, использовать обменные схемы. То есть поменять однокомнатную на двухкомнатную, двушку – на трешку и т. д. Сумма доплаты в таком случае будет в пределах 1 млн руб. Я считаю, что для таких обменных операций сейчас время достаточно хорошее. Может быть, такого в обозримом будущем больше не будет. Цена квадратного метра сильно не опустится, предложения на рынке много, есть возможность выбрать и поторговаться. На это целесообразно взять ипотечный кредит даже под сегодняшние высокие проценты.
– Я думаю, что в ближайшее время будут развиваться накопительные схемы. Надеюсь, что у законодателей хватит смелости принять закон о ССК.
Я очень рассчитываю, что из кризиса мы выйдем, прежде всего, с меньшей ценой жилья и с набором финансовых инструментов для разных категорий жилья и разных категорий клиентов. Ипотека – для тех, кому жилье нужно «вчера», но дорого. ССК – для тех, кто строит квартиру для детей на будущее. Кооперативы – для тех, кто готов за короткий срок при повышенном риске получить достойное жилье.
В любом случае рынок не просядет, как нас пугают, на 50%. Возможно – процентов на 15. Это во многом зависит от того, как себя поведут рынок нефти, газа и наше правительство. Про первое могут говорить экономисты. Про последнее, что бы мы ни сказали, это будет шаманство, а мы этим заниматься не должны.
РЕЗЮМЕ
Приглашая наших уважаемых экспертов к разговору о финансовых инструментах на рынке жилой недвижимости, мы меньше всего ожидали услышать вывод о том, что несмотря на сокращение числа кредитов в три-четыре раза, ипотека все равно остается чуть ли не единственной альтернативой долевке. Но выяснилось, что это действительно так. Просто потому, что со всеми остальными финансовыми схемами приобретения жилья дела обстоят еще хуже.
