– Последствия спада спроса, очевидно, не были одинаковыми для всех сегментов рынка жилья. Где ситуация выглядит лучше?
– Объем спроса на рынке недвижимости упал в разы, рынок испытывает дефицит средств инвесторов и доверия кредиторов. В этих условиях наиболее устойчивым, на мой взгляд, оказался сегмент загородной недвижимости. Благодаря прямой связи с землей, тому, что в стоимости загородного объекта участок составляет большую долю, риски этого рынка покупатель воспринимает совсем иначе, чем риски приобретения объекта в многоквартирном доме на стадии котлована. Земля обеспечивает больше доверия. И цены на этом рынке не были завышены, как в сегменте городского строительства.
– Можно ли говорить о том, что в эконом-классе спрос наиболее стабилен?
– Именно так я считал, когда группа «РОССТРО» ушла из городского строительства и когда приобретала завод по производству щепоцементных плит VELOX для малоэтажных домов. Этого мнения придерживаюсь и сейчас.
– Компании, занятые в малоэтажном строительстве, часто не обладают большим запасом прочности. Сказываются ли на работе предприятий группы «РОССТРО» проблемы партнеров?
– Спад спроса на продукцию ROSSTRO-VELOX очень ощутился в последнем квартале 2008 года. В какой-то мере это было влиянием кризиса, но в большей степени сезонным спадом. Для продаж стройматериалов I и IV кварталы – межсезонье. Но уже к началу II квартала у нас был сформирован пакет заказов, обеспечивающий полную загрузку обоих заводов.
Самыми стабильными на загородном рынке оказались небольшие фирмы, которые строят от нескольких коттеджей до нескольких десятков домов в год. Это и индивидуальные предприниматели, и застройщики-юрлица, и подрядные бригады. Они знают технологию и понимают, как использовать ее с выгодой для себя и покупателя. Клиенты у них есть.
До 2009 года наши заказчики были представлены физическими и юридическими лицами в соотношении примерно 25% на 75%. В наступившем году наметилась тенденция к изменению структуры спроса на продукцию VELOX: нарастает доля частных лиц, которые планируют самостоятельное строительство. Думаю, и для них, и для нас год будет неплохим. Мы, со своей стороны, сочли возможным к началу сезона снизить цену на 10%. Это не приводит к потере рентабельности, поскольку и себестоимость стала меньше. Снижение цены увеличит доходность нашей компании – за счет оборота, а также поддержит партнеров «РОССТРО» и в какой-то мере весь рынок.
– Какие антикризисные меры предпринимает ваша компания? Пришлось ли сокращать персонал, переходить на бартер?
– Людей мы не сокращали, все производства по-прежнему работают в двухсменном режиме. Прибегать к бартерным схемам тоже не было необходимости.
– Наверное, есть все же статьи расходов, которые вы урезали? На чем, по-вашему, экономить нельзя ни в коем случае? Есть ли у вас рецепт преодоления трудностей – для участников рынка малоэтажного строительства, для риэлторов?
– Еще после кризиса 1998 года мы поняли, как важно постоянно работать над издержками. Несущественные мелочи в большом хозяйстве изымают из оборота значительные средства, со временем такие расходы становятся неуправляемыми. Так что к затратам мы были внимательны всегда, но с осени прошлого года – особенно. Например, к расходам на электроэнергию и тепло.
Риэлторские компании тоже не могут игнорировать уменьшившиеся объемы рынка. Те, кто не пересмотрел структуру затрат в октябре, вынужден был прибегнуть к этим мерам в январе. Вероятно, часть людей необходимо переобучить, часть – направить на разворачивающийся загородный жилой рынок.
– Пришлось ли вам корректировать перспективные планы компании?
– План развития – живой документ, он меняется вслед за рынком. Чтобы быть успешным, хозяйствующий субъект должен строить стратегию и тактику в соответствии с меняющимся спросом. Пока корректировать планы пришлось незначительно. Если конъюнктура слишком отклонится от наших прогнозов, мы ее учтем.
– В отличие от многих участников рынка «РОССТРО» продолжала наращивать активы: приобретен пакет акций ЛенНИИПроекта, строится третий завод по производству щепоцементных плит. Расскажите, пожалуйста, об этих и других новых проектах.
– Доля «РОССТРО» в ЛенНИИПроекте теперь составляет 60%. Интерес к наращиванию участия в капитале института был вызван прагматизмом: это хороший актив и перспективный проект. «РОССТРО» – как и город – является мажоритарным акционером, заинтересованным в развитии института, поэтому и был приобретен предложенный одним из миноритариев пакет акций. ЛенНИИПроект сегодня располагает современным оборудованием, программами проектирования и расчетов, что позволяет ему осуществлять масштабные и сложные проекты.
Совместно с ЛенНИИПроектом мы возводим инженерно-лабораторный комплекс на Афонской улице, 2. Идея в том, чтобы разместить в нем компании, занятые на рынке проектных, исследовательских и изыскательских работ и услуг, обеспечив им специализированное оснащение для исполнения работ на самом современном уровне.
Также «РОССТРО» строит и приобретает новые бизнес-центры, расширяет, реконструирует и ремонтирует уже имеющиеся в собственности компании объекты. Управление недвижимостью приносит стабильный доход.
Кроме этого, группа стала совладельцем технологии VELOX и обладателем двух связанных с ней патентов – на установку по изготовлению щепоцементных плит и домостроительное производство. Уже после ввода второго завода «РОССТРО» производит всю линейку комплектующих для домов по технологии VELOX.
Третий завод по созданию щепоцементных плит строится в Кингисеппе и будет запущен в начале июля 2009 года. В программе развития – строительство и обустройство сопутствующих производств, для этого в прошлом году мы купили участки площадью 11 га в Кингисеппском районе и в Любани.
– Есть сведения, что группа приобретает заводы за рубежом. Можно ли узнать подробности этой сделки?
– Мы действительно ведем переговоры о приобретении активов в Австрии и Чехии, но комментарии по этому вопросу пока преждевременны.
– На какой стадии находится реализация широко обсуждавшегося в прошлом году проекта мансарды на набережной реки Мойки, 37?
– Он будет завершен в этом году. На мой взгляд, проект интересен по исполнению. Мансарда выполнена по технологии VELOX, и дополнительная нагрузка на фундамент минимальна, что важно в центральной части города. Этот проект неоднозначно оценен архитектурной общественностью. Сейчас мы вносим рекомендованные архитекторами поправки.
– Как сложились у «РОССТРО» отношения с банками по части кредитования?
– У компании большой опыт работы с банками и хорошая кредитная история. Мы давно работаем с Банком «Санкт-Петербург», Сбербанком и «Райффайзен-Лизингом». При необходимости сможем получить кредит даже в такой сложный период. Но сейчас займов у нас нет.
– Считаете ли вы необходимой помощь государства – покупателю жилья, отдельным компаниям или всем участникам рынка?
– Я убежден, что государство не должно и не может помогать частным компаниям деньгами. Трудно себе представить государство в лице чиновника, который сидит на мешке с наличностью и, подобно сороке из детской считалочки, приговаривает: «Этому дам, а тому не дам!» Такая ситуация абсурдна и невозможна, с ней не согласится ни один налогоплательщик.
Государство – в лице руководителей всех уровней – обязано создавать условия, при которых компании могли бы обеспечивать функционирование рынка в период кризиса. Для этого есть простые решения. К примеру, снизить НДС, который лежит тяжелым грузом на компаниях. Лучше эти средства не пускать в государственный оборот, а оставить в бизнесе. Это обеспечит конкурентоспособность и рабочие места.
Хорошее решение – компенсировать проценты по кредитам покупателям жилья, но оно все еще только обсуждается. Очень помогло бы выходу из кризиса сдерживание аппетитов монополистов, чтобы бизнес мог спокойно жить и развиваться.
Можно, конечно, организовать содействие рынку по-другому. Недавно налоговики предложили повысить налоги для еще действующих предприятий. Такого рода предложения нужно расценивать как намерение пресечь обсуждение реальных путей по выходу из кризиса. В данном случае – вынудить бизнес просить о сохранении существующих налогов взамен обещанного их снижения.
Самое простое содействие со стороны государства – не мешать бизнесу заниматься своим делом и преодолевать кризис. Если не будет ошибочных решений по усилению регулирования и контроля, компании сами перестроятся под требования рынка, и он снова оживет.
– По каким признакам мы поймем, что ситуация начала выправляться или близка к тому?
– Если вспомнить кризис 1998-го, то тогда менее чем через год хозяйствующие субъекты начали «приводить себя в порядок». Потом рынок в течение нескольких лет выздоравливал. Если не произойдет резких скачков курсов валют или других потрясений, похожий сценарий мы увидим и в этот раз. К концу года самый сложный период закончится, рынок станет более спокойным и уверенным, а мы привыкнем и научимся работать и в такое сложное время.
– Каким, на ваш взгляд, будет рынок через год или два?
– Тот, кто выживет, станет мудрее, крепче и успешнее. Если говорить о рынке недвижимости, то он уменьшится в объеме, скорректируются цены, компании перестроятся под спрос. К концу нынешнего года рынок вновь обретет баланс – на уровне 2003–2005 годов. Выздоровление, думаю, окажется медленным и трудным. К 2012-му мы будем в хорошей форме, а трудные 2008-й и 2009-й станут просто историей.
