«Замороженные» объекты недвижимости условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты на ранней стадии реализации. Вторая группа – строящиеся объекты различной степени готовности, завершение строительства которых откладывается из-за проблем с финансированием. Однако в том и в другом случае процедура «замораживания» чревата серьезными затратами и непредсказуемыми последствиями.
Голые цифры
Одна из наиболее ощутимых статей расходов в строительной смете - инженерная инфраструктура. И именно с нее начинаются работы на строительной площадке.
Расходы на организацию всех необходимых коммуникаций составляют от 25% до 30% от общей стоимости строительства объекта. «Применительно к крупным пятнам застройки, – комментирует главный инженер компании «Синтез» Владимир Кузнецов, – стоимость подключения к городским коммуникационным системам может достигать сотен миллионов рублей».
Действительно, цены, утвержденные комитетом по тарифам Петербурга, впечатляют. Так, подключение строящихся и реконструируемых объектов в Петербурге к системе холодного водоснабжения обойдется 698,5 руб. на кв. м возводимой площади. Стоимость подключения к системе водоотведения – 1 083 руб. Сумма за подключение к системе теплоснабжения в пересчете на 1 кв. м составит 892 руб. – в том случае, если объект подключается к сетям ОАО «ТГК-1». Чуть дороже стоит подключение к сетям ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» – 894 руб. на кв. м, чуть дешевле – к сетям ООО «Петербург-Теплоэнерго»: примерно 730 руб. на кв. м. Дороже всего обходится подключение к сетям электроснабжения. В расчете на кв. м при тарифе в 41,8 тыс. руб. за кВт/ч его стоимость составляет 2 466 руб. за «квадрат».
Деньги на ветер
Деньги, вложенные в инфраструктуру законсервированного объекта, становятся источником дополнительных убытков. Как констатировали эксперты компании «Синтез», никаких льгот для застройщиков со стороны монополистов не предусмотрено. Напротив, их ожидают штрафные санкции.
В идеале, получив участок, инвестор должен сначала провести изыскательские работы и только после этого начинать работы по проектированию и строительству инженерных сетей. Однако на практике прокладку подземных коммуникаций и подключение здания к магистральным сетям начинают, как только получают так называемое первое постановление – разрешение городского правительства на проведение изыскательских работ.
Приостановление работ не освобождает застройщика и от оплаты полученных мощностей. По словам коммерческого директора компании «Синтез» Юрия Виллевальде, если девелопер успел провести изыскательские работы и заключил инвестиционный договор на проектирование и строительство сетей, то в течение срока, оговоренного в этом документе, инженерная инфраструктура должна быть построена. Замораживание строительства означает несоблюдение условий инвестиционного договора, которое также грозит неприятностями. В лучшем случае инвестор карается внушительными штрафами, в худшем – мощности передаются другому застройщику.
Замороженный объект надо прогревать
В числе объектов, строительство которых было прекращено, есть здания средней и высокой степени готовности. Для поддержания их первоначального качества и сохранности объектов инвестору также придется раскошелиться. Даже уйдя с объекта, застройщик должен поддерживать работу системы хотя бы в минимальном объеме. Впрочем, по мнению главного инженера ГК «АйБи Групп» Сергея Попова, обслуживание замороженного объекта обходится все же значительно дешевле, чем функционирующего. «Все, конечно, зависит от объекта, – добавляет он. – Затраты на поддержание и коррекцию недостроя составляют примерно 30–35% от суммы, которая тратится на эксплуатацию введенного в строй здания».
Однако генеральный директор управляющей компании «Система» Евгений Якушин считает, что все не так однозначно. «Стоимость содержания замороженного объекта зависит от многих факторов. В частности, если он предназначен для дальнейшей продажи, цель владельца - сохранить лишь основные характеристики здания. Если же собственник намерен после «разморозки» закончить строительство и получать от эксплуатации объекта постоянный доход, то на время приостановки строительства необходимо полное обслуживание», – уверен он.
Актуальная услуга
В последнее время сервис по обслуживанию объектов коммерческой недвижимости, строительство которых было заморожено в связи с кризисом экономики, становится все более востребованным. По словам Евгения Якушина, сейчас на рынке появилась объективная потребность в этой услуге. «Сегодня многие девелоперы понимают, что проще обслуживать замороженный объект, чем потом потратить большие средства на восстановление», – говорит он.
Помимо технических мероприятий по сохранению объекта, по словам эксперта, есть еще и организационные – инвентаризация, охрана, согласование гарантийных обязательств поставщиков оборудования, минимизация штрафных санкций по подписанным договорам с энергоснабжающими организациями и пр. Вероятно, в ближайшее время на рынке появятся компании, которые возьмут на себя организацию и проведение подобных мероприятий.
Юрий Виллевальде,
коммерческий директор компании «Синтез»
«Создание инфраструктуры как правило ведется параллельно с получением разрешительной документации, а иногда и опережающими темпами. Зачастую строители, не выполнив весь объем изыскательских работ, получают технические условия и начинают реализовывать проекты выноса внешних сетей, примыкающих к объекту строительства. Однако если после получения первого постановления строители не укладываются в заданные сроки по изыскательским работам, неважно по какой причине, земельный участок может снова отойти городу».
Сергей Попов,
главный инженер ГК «АйБи Групп»
«Просто слить воду и другие жидкости, которые содержатся в системах водо- и энергоснабжения, недостаточно. Необходимо еще поддерживать температурно-влажностный режим здания. Для этого требуются постоянное протапливание и вентиляция последнего. Это, в свою очередь, предполагает дежурство персонала службы эксплуатации, систематические обходы и осмотры инженерно-технических систем сооружения».
Материал журнала "Деловая недвижимость" смотрите здесь
