– Александр Анатольевич, Вы уже четыре месяца как переквалифицировались из бизнесмена в госслужащего. Наверное, прошло достаточно времени для того, чтобы полностью осознать себя в новом качестве – поделитесь ощущениями.
– Я предполагал, что будет чрезвычайно интересно со всех точек зрения и мои ожидания сбылись. Оценка и инвентаризация в чем-то пересекаются, но вообще это отдельные направления деятельности, со своей историей, научной, законодательной и методологической базой. Я рад, что могу сегодня опереться на профессионалов ГУИОН, это та команда, которую сформировали предыдущие руководители, в частности мой предшественник Дмитрий Александрович Куракин. Сейчас он занимает должность заместителя председателя КУГИ.
– В протесте прокурора Санкт-Петербурга на ч. 5 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» утверждается, что региональный закон нарушает нормы федерального законодательства. Таким образом, государственный контракт ГУИОН ставится под сомнение. Ваша точка зрения по этому вопросу?
– В настоящее время в Законодательном собрании идет работа по корректировке ч. 5 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга о выкупе помещений, вызванная протестом прокуратуры. Каким образом будет данная статья откорректирована, сказать пока сложно, это вопрос времени и юридической техники. При этом хочу отметить, что государственный контракт на оценку, заключенный между КУГИ и ГУИОН, построен на принципе «абонентского обслуживания», предусматривающего выполнение работ по оценке по мере поступления заявок. Договор заключен на год. Даже если из ст. 2 Закона Санкт-Петербурга о выкупе помещений исчезнет фактическая ссылка на ГУИОН как оценщика, это не является основанием для прекращения правоотношений с КУГИ и не влечет признание договора недействительным. Таким образом, у нас нет опасений, что ГУИОН не продолжит выполнять оценку объектов для выкупа по преимущественному праву.
– Насколько активно малый и средний бизнес пользуется возможностью выкупа?
– Заявки подаются в КУГИ, а нам поступает уже техническое задание на проведение оценки. На начало апреля мы сделали 29 отчетов об оценке помещений, 7 в работе и еще около сотни заявок, что называется на подходе. В целях оказания консультационных услуг арендаторам, желающим выкупить свои помещения, мы создали в ГУИОН специальную информационно-справочную службу. Если оценивать те заявки, с которыми мы уже работаем, то это либо наиболее ликвидные помещения, либо не очень дорогие. Замечу, кстати, что так называемую предварительную оценку ГУИОН не делает. Мы рекомендуем обращаться с этим вопросом к независимым компаниям, прежде всего, к тем, которые являются членами «Сообщества профессионалов оценки». Они пользуются находящимися у нас базами данных (более 3000 объектов), той методологией, которой обладает ГУИОН.
– Как еще осуществляется сегодня взаимодействие ГУИОН с Некоммерческим партнерством «Сообщество профессионалов оценки» (НП «СПО») и каким оно будет, начиная с 2010 года?
– Хочу отметить, что специалисты ГУП «ГУИОН» были в 2007 году, когда СПО создавалось, в числе учредителей данной организации. В свое время ее возглавлял Дмитрий Александрович Куракин, предыдущий генеральный директор ГУИОН. Сегодня Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости взаимодействует с НП «СПО» сразу по нескольким направлениям. Во-первых, с середины 2008 года мы осуществляем информационную и методическую поддержку СПО. В частности, на сайте «Сообщества профессионалов оценки» размещаются базы данных ГУИОН, члены СПО имеют возможность напрямую обращаться к специалистам ГУИОН за консультациями по вопросам оценочной деятельности. Во-вторых, ГУИОН планирует привлекать на договорной основе к проведению оценок объектов нежилого фонда, преимущественное право приобретения которых арендаторами вытекает из Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, оценочные компании, специалисты которых входят в СПО. В-третьих, многие оценщики ГУИОН являются непосредственными членами СПО и принимают активное участие в развитии организации как эффективного инструмента саморегулирования оценочной деятельности.
– В январе 2010 года завершается переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». С этого времени проведением технической инвентаризации объектов недвижимости смогут заниматься частные компании. Что будет с ПИБами? За счет чего подразделения ГУИОН собираются сохранить лидирующие позиции на этом рынке?
– В настоящее время ГУИОН проводится целый ряд мероприятий по подготовке к работе в конкурентных условиях, некоторые из них запланированы на ближайшее время. Приоритетным направлением, безусловно, является расширение сферы предоставляемых услуг, повышение качества обслуживания, создание комфортных условий для потребителей наших услуг. Внедрение новых технологий и методик также призвано повысить качественный уровень деятельности ГУИОН. При этом необходимо отметить, что ГУИОН, в первую очередь, делает ставку на многолетний опыт работы организации в сфере инвентаризации, наличие бесценной по своему содержанию и объему архивной информации, штат профессионалов с огромным опытом работы. Совершенствование деятельности должно стать дополнительным фактором, повышающим привлекательность ГУИОН для всех заинтересованных лиц.
Уже сейчас мы стараемся проводить более клиентоориентированную политику, стараемся, чтобы не было очередей в ПИБах, оптимизируем работу с корпоративными заказчиками. Сейчас заканчиваем ремонт тех помещений, которые специально предназначены для работы с застройщиками – на ул. Белинского. Надеюсь, в конце апреля они начнут функционировать.
Я по личному опыту знаю, как важно участие ГУИОН в формировании объекта на самом начальном этапе – на этапе проектирования. От того, какие решения будут заложены, зависит выход на объем планируемых показателей по площади и дальнейшая инвентаризация этого объекта, прохождение кадастрового учета и регистрация права собственности.
Поэтому мы сейчас в первичную инвентаризацию включили, без увеличения стоимости, услуги по формированию объекта с целью достижения максимальных показателей для застройщиков и девелоперов. Это, можно сказать, новая услуга, мы ее активно внедряем.
– Архивная информация, о которой Вы упомянули, сегодня хранится по-прежнему в бумажном виде?
– Сейчас наряду с созданием единой информационной системы мы занимаемся и созданием электронного архива. Тонны бумаги, накопленные за десятилетия, переводятся в электронный формат. Безусловно, это чрезвычайно дорогое удовольствие, мы это делаем за счет тех средств, которые ГУИОН зарабатывает. Понятно, что если это делается на денежные средства, собственником которых является Санкт-Петербург, то и пользование этой информацией вряд ли будет бесплатно. Пока еще не решено, на каких условиях кадастровые инженеры будут получать данные из этой информационной базы.
– После внесения изменений в городские целевые жилищные программы расчет социальных выплат для очередников будет осуществляться не по данным ГУИОН, а по расчетам Минрегиона. Это существенно сократит размеры выплат, но затруднит возможности граждан ими воспользоваться. Как можно объяснить такую существенную разницу в расчетах средней рыночной стоимости?
– Министерством регионального развития Российской Федерации рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья определяется в соответствии с приказом Минрегиона от 12.04.2006 № 39, утвердившим методику расчета стоимости жилья. Методика Минрегиона косвенно учитывает существующие в конкретном субъекте Федерации рыночные цены, однако, как и любая нормативная методика, она построена на базе ряда нормативных коэффициентов, приводящих к тому, что расчеты по методике отличаются от реальных средних рыночных цен. Что касается расчетов средней рыночной цены жилья Санкт-Петербурга ГУИОН, то мы напрямую учитываем рыночные цены жилых объектов Санкт-Петербурга без каких-либо нормативных коэффициентов. Каждый месяц эти данные мы передаем в Жилищный комитет.
– В числе недавно озвученных строительным сообществом антикризисных мер, направленных на поддержку стройкомплекса, была и такая: пересчитать платежи по инвестиционным договорам в соответствии с текущей рыночной ситуацией. Как Вы относитесь к такой инициативе?
– Из всех антикризисных мер это единственная, на сегодняшний день, которая реально выполняется. Так, например, по объектам, по которым еще не заключены инвестиционные договоры, проводится актуализация отчетов о рыночной стоимости комплекса прав, являющихся составной частью инвестиционных договоров. В частности, начата актуализация отчетов о рыночной стоимости прав на заключение договоров о развитии застроенных территорий.
Что касается уже заключенных договоров, то в пакете антикризисных мер предусмотрены и другие механизмы по снижению платежей инвесторами. Одна из таких мер предусматривает отмену начислений пени на оставшиеся платежи по инвестиционным договорам по ставке рефинансирования. Другая мера предусматривает передачу инвесторами в собственность Санкт-Петербурга площадей в построенных объектах взамен денежных платежей.
Вопрос о том, когда заработают предлагаемые выше меры, должен решаться Правительством Санкт-Петербурга.
Вообще же, должен сказать, что любые меры будут действенны тогда, когда они распространяются на всех участников. Не должно быть такой ситуации, что тот, кто добросовестно платил, не получает никакой поддержки.
– В свое время активно обсуждалась идея стимулировать процесс вывода промышленных предприятий из центра города путем повышения арендных ставок выше кадастровой оценки. Актуальна ли эта идея в сегодняшних экономических условиях?
– Вообще-то этот вопрос нужно адресовать к КЭРППТ. На наш взгляд, идея хорошая, но не думаю, что она актуально сегодня – нам бы без особых потерь преодолеть кризис, а перевод промышленных предприятий из центра города требует огромных ресурсов, которые сейчас нужны для стабилизации экономики.
– В феврале было объявлено о создании Гильдии аналитиков рынка недвижимости. Поддерживаете ли Вы данное начинание и чего от него ожидаете?
– Действительно, на выставке-семинаре «Жилищный проект», состоявшейся 12 марта, было объявлено о создании в Санкт-Петербурге нового объединения - Гильдии аналитиков рынка недвижимости. Первый съезд Гильдии пройдет в Петербурге 14 мая в рамках форума по зарубежной недвижимости INFOREAL.
ГУИОН как одна из ведущих консалтинговых организаций города, безусловно, поддерживает создание объединения аналитиков рынка недвижимости. Анализ рынка недвижимости, очень важная отрасль консалтинга, до сих пор не имела своего института. Риэлторы и девелоперы объединены в Гильдии и Ассоциации, оценщики - в саморегулируемые организации. Только аналитики, являясь одним из источников информации для принятия решений на рынке недвижимости, до сих пор не имели своей организации. Между тем цена аналитических исследований на рынке недвижимости очень высока и это особенно проявляется в период кризиса.
Сейчас все делают свои прогнозы развития рынка. Но где тот прогноз и тот анализ, опираясь на который можно строить успешный бизнес? У аналитики нет ни своих стандартов, ни правил, ни кодекса этики. Отсюда и отсутствие критериев оценки результата аналитического труда.
Гильдия аналитиков рынка недвижимости как сообщество профессионалов должно навести порядок в аналитических исследованиях, разработать стандарты и правила их проведения, кодекс чести аналитика, требования к профессионалам в этой области. Такое объединение позволит аналитикам обмениваться результатами аналитических исследований, сделает их более публичными и качественными, будет содействовать внедрению самых передовых научных методов анализа рынка. Все это, безусловно, будет содействовать развитию рынка недвижимости, сделает его более открытым, более цивилизованным, более профессиональным. Это объединение поможет операторам рынка принимать обоснованные решения и успешно реализовывать самые сложные проекты.
Все участники рынка своими действиями и высказываниями этот рынок формируют. Прогнозы должны быть взвешенными и ответственными, ибо цена их очень высока.
Досье «БН»
Александр Анатольевич Чупраков, генеральный директор ГУП «ГУИОН»
Родился 17 октября 1968 г. в Архангельской области. В 1993 г. окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. С 1991 г. - соучредитель и впоследствии директор юридической фирмы «Северная корона», специализирующейся, в том числе, на правовом обслуживании инвестиционно-строительной деятельности. С 1995 по 1997 гг.- директор инвестиционно-строительного департамента ООО «Центр недвижимости «Шанс».
С 1998 г. по 7 ноября 2008 года - один из основателей и генеральный директор агентства недвижимости «Невский Синдикат», после переименования - группы компаний «Невский Альянс». С 10 ноября 2008 года распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 07.11.2008г. № 209-р назначен генеральным директором Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»).
Женат, воспитывает сына. Хобби – путешествия.
