Месяц март был плодотворным на совещания различного уровня, где обсуждались меры преодоления последствий экономического и финансового кризиса. Причем строительная отрасль названа одним из антикризисных локомотивов, способных вывести экономику из полуобморочного состояния. Но если в Петербурге уже решили, как помочь застройщикам, то на федеральном уровне с рецептами поддержки только определяются.
Федеральный лаконизм
В конце марта Правительство РФ утвердило проект новой версии программы антикризисных мер на 2009 год (первый вариант был принят еще в конце минувшего года). В апреле документ будет внесен на утверждение в Госдуму, а до того российский премьер-министр призвал начать самое широкое публичное обсуждение, дабы дополнить программу с учетом мнений и предложений общественности, политических партий, бизнес-сообществ.
Жилищный сектор в проекте назван одним из ключевых приоритетов экономической и социальной политики Правительства РФ. При всем том собственно жилищному строительству в документе места уделено немного. Обещаны дополнительные меры поддержки, например, в рамках содействия реструктуризации ипотечных задолженностей, выполнения обязательств перед военнослужащими и ветеранами, стимулирования «частного спроса на новое жилье по социально приемлемым ценам». Будет оказана поддержка ипотечным заемщикам, имеющим право на получение материнского капитала. Им смогут воспользоваться порядка 88 тысяч семей, и на эти цели будет направлено 26,3 млрд руб.
«Строительство жилья должно стать мощным инструментом подъема экономики страны», – говорит глава Минрегиона Виктор Басаргин. Одной из главных антикризисных мер он называет инвестиции в Фонд содействия реформированию ЖКХ. В 2009 году Фонду выделено 55 млрд руб. на капремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья. Участие субъектов РФ в программах Фонда должно увеличить доходы региональных и местных бюджетов на 30% и обеспечить занятость примерно полутора миллионам человек.
Кроме того, Минрегион сумел убедить Правительство отказаться от планов сокращения финансирования ФЦП «Жилище» на 8 млрд руб., изыскав возможность сохранить его за счет перераспределения средств. С учетом реализации целевых жилищных программ в регионах общая доля госучастия на рынке покупки жилья должна быть на уровне 15–16%.
В будущем федеральная антикризисная программа обещает строительной отрасли и конкретику – принятие отдельного комплекса антикризисных мер. Возможно, в нем будут учтены и предложения от местных властей. «В Минрегионе идет постоянная работа по изучению лучшей региональной практики и распространению положительного опыта», – говорит господин Басаргин.
Питерский максимум
В Северной столице одними из первых на федеральные призывы откликнулись застройщики. Свои антикризисные рецепты НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» представило губернатору Валентине Матвиенко через несколько дней после опубликования федеральной программы.
Инициативы застройщиков на специальном совещании в Смольном с участием членов городского правительства, глав отраслевых комитетов и руководителей ведущих строительных компаний озвучил президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. По его словам, федеральным и региональным властям в оперативном порядке следует решить более десятка насущных для отрасли проблем. Большинство инициатив направлено на снижение финансовой нагрузки на строителей.
Антикризисные меры федеральной компетенции – это освобождение средств, идущих на реализацию проектов и развитие компаний, от налога на прибыль. Введение двухлетнего моратория на уплату строителями НДС. Отмена платы за подключение ко всем инженерным сетям, а также обязанности застройщиков возводить за свой счет объекты соцкультбыта. Ряд предложений направлен на стимулирование ипотеки – это субсидирование государством 40–50% ставки по кредиту, а также разрешение применять договоры предварительной купли-продажи при оформлении ипотечных сделок. По мнению господина Заренкова, использование договоров долевого участия в рамках ФЗ-214 ограничивает возможность компаний предоставлять клиентам длительную рассрочку.
От региональных властей застройщики ждут отмены процентов при рассрочке платежей за землю, разрешения передавать в залог права аренды земельного участка и отмены доплаты за дополнительно возведенные квадратные метры. Среди других инициатив – введение двухлетнего моратория на оплату инвестплатежей по объектам коммерческой недвижимости, а также пересмотр в сторону уменьшения величины платежей по договорам 2008–2009 годов – до размера «реального на данный момент». Кроме этого, строители хотят отменить плату за право строительства паркингов и освободить от налога на имущество гаражно-строительные кооперативы.
Отпустили на каникулы
Сами застройщики оценили итоги совещания как плодотворные. По словам Вячеслава Заренкова, городские власти в той или иной мере поддержали 80% предложений строителей. Большинство инициатив включено в региональный план вывода городской экономики из кризиса, утвержденный спустя несколько дней петербургским правительством.
Главное достижение – инвесторам дадут время для финансовой передышки. Губернатор поручила установить до осени мораторий по инвестиционным платежам. «На первую половину года на плечи многих строительных компаний легли серьезные финансовые расходы – погашение кредитов и займов. Поэтому предложено отложить платежи до сентября-октября этого года. При этом мы не будем взимать ни штрафы, ни пени. За этот период строители смогут погасить финансовые обязательства», – обещает вице-губернатор Северной столицы Роман Филимонов.
«Город дает нам возможность направить высвободившиеся деньги на продолжение строительства объектов, а это очень важно для Петербурга, где сегодня работы не ведутся на 47% стройплощадок города (включая коммерческую недвижимость – Ред.). Полугодовая отсрочка крайне важна и поможет строителям пережить это сложное время», – считает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Также власти обещают предусмотреть предоставление двухлетней рассрочки по платежам для новых проектов коммерческого строительства. По словам Романа Филимонова, это важно для инвесторов, занимающихся комплексным освоением территорий. Для таких девелоперов обещано разработать гибкую систему внесения инвестиционных платежей (уменьшить их размер, продлить сроки оплаты, ввести рассрочку и т. д.).
Следующее послабление: строителям разрешат не доплачивать за дополнительно возведенные квадратные метры, если превышение составляет не более 5% от площади всего объекта. Кроме того, власти согласны на переоценку размера отчислений по старым инвестдоговорам, которые рассчитывались в долларах. «Застройщикам предложено провести новую рыночную оценку для перевода платежей из долларов в рубли. Для инвесторов это возможность оптимизировать расходы, а для нас признать эти платежи в условиях действующей рыночной ситуации», – говорит господин Филимонов.
Барьеры снимут изнутри
Валентина Матвиенко также поручила внести изменения в местную законодательную базу, отменив налог на имущество членов гаражно-строительных кооперативов при приобретении машино-мест в паркингах.
Кроме того, строителей обещают не штрафовать за замороженные объекты. Как объясняет глава Службы госстройнадзора Александр Орт, нужно будет просто прислать официальное уведомление о приостановке работ, после чего бить застройщика рублем никто не будет.
Некоторые инициативы регионального уровня не прошли. Например, в отношении залога прав аренды земельного участка – система не будет изменена. Чиновники говорят, что возможность такого залога уже существует – при условии оплаты более 70% всей суммы платежа. Такая договоренность с застройщиками есть, и по-другому власти работать не собираются.
Среди прочих попавших в программу антикризисных мер – ежемесячный мониторинг цен на стройматериалы, вовлечение в инвестиционный оборот федеральных земель и т. д. Уже не в первый раз строителям обещано упрощение согласований при предоставлении участков. Причем Эдуард Тиктинский попросил губернатора включить в рабочую группу по корректировке нормативных актов представителей профобъединения. Строителям «изнутри» виднее, каким образом можно наконец решить проблему снижения административных барьеров.
Доступный кредит
В очередной раз застройщикам пообещали помощь в вопросах кредитования. Схема содействия будет следующей: компания может обратиться в Комитет по строительству с письмом, в котором должны быть указаны существующие активы. А комитет будет ходатайствовать перед банком о предоставлении застройщику кредита.
По поводу кредитования реального сектора экономики на заседании городского правительства отчитывался президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. По его словам, нет никаких оснований считать, что петербургские банки сворачивают кредитование. «Безусловно, ставки по кредитам остаются высокими и в ближайшее время вряд ли будут снижаться. Но это объективная реальность, связанная с той ставкой рефинансирования, которую устанавливает ЦБ России», – констатировал господин Джикович и высказал опасение, что в скором главной проблемой банковского сектора может стать невозврат кредитов.
«Такая опасность есть, но полагаю, что все компании заинтересованы в хорошей кредитной истории и не будут портить свою репутацию. Но вы сами хорошо понимаете, что ставка по кредитам в 25% и есть основа для увеличения риска невозврата. Сами закладываете основу, чтобы кредиты становились рискованными», – заявила в ответ на это Валентина Матвиенко и потребовала разработки новых схем участия банков в финансировании застройщиков, чтобы они смогли завершить начатые стройки. «Мы на вас очень рассчитываем и ждем, что вы предложите новые формы кредитования, которые позволят сохранить стабильность на строительном рынке», – напутствовала губернатор.
Интересно, что примерно в те же дни об альтернативном механизме кредитования предприятий задумались федеральные законодатели. Члены Комитета ГД по бюджету и налогам, вопреки возражениям чиновников из Правительства РФ, рекомендовали Госдуме принять поправку в Бюджетный кодекс, предложенную группой московских депутатов. Она дает право субъектам РФ (не являющимися дотационными), предоставлять «бюджетные кредиты юридическим лицам». Впрочем, в условиях дефицита госресурсов мера явно запоздалая. И не во всяком региональном бюджете на кредитную поддержку предприятий найдутся средства.
Снизу вверх
Окончательно утвердить перечень мер Смольный намерен до 10 апреля. После этого в Правительство РФ будут представлены как местная антикризисная программа, так и законодательные инициативы, направленные на смягчение влияния кризиса. Возможно, какие-то из них смогут дополнить федеральный план антикризисных мер.
В частности, Смольный поддержал инициативу строителей о необходимости субсидирования государством ипотечной процентной ставки. «Мы считаем это крайне важной мерой. Известно, что одно рабочее место в строительстве, по разным оценкам, создает дополнительно от 10 до 19 рабочих мест в сопредельных отраслях экономики. Запуская спрос на квартиры, мы запускаем цепочку спроса по многим сопредельным отраслям экономики. Важно, что это не коррупционноемкая схема, так как поддерживаются не конкретные предприятия по непрозрачным критериям, а конечный потребитель, который сам голосует «кошельком», – полагает Эдуард Тиктинский.
Кстати, эту идею стимулирования потребительского спроса поддерживает и министр регионального развития Виктор Басаргин. В конце марта на заседании совета по вопросам жилищного строительства при Совете Федерации он заявил, что процентные ставки по ипотеке можно понизить до 10–12%. Сделать это можно за счет госпомощи АИЖК. В частности, Минрегион рассматривает вопрос о выделении 40 млрд руб. в уставный капитал агентства, в том числе на эти цели. Кроме того, министр выразил надежду, что субъекты Федерации также примут участие в расходах по снижению ставки хотя бы на 2–3%. Все эти меры позволят поддержать ипотечный рынок и вернуть на него клиентов.
Смольный также будет продвигать инициативу НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» о создании фонда страхования участников долевого строительства. Соответствующий проект федерального закона профсообщество сейчас готовит вместе с городскими парламентариями. Валентина Матвиенко уже озвучила эту идею еще на одном антикризисном совещании, которое в конце марте провел в Петербурге первый вице-премьер Виктор Зубков. По мнению губернатора, за счет создания системы страхования вкладов населения в строящееся жилье можно будет поддержать спрос на рынке недвижимости.
О налогах и методиках
Интересно, что по инициативе Смольного в городскую антикризисную программу попал ряд мер, о которых застройщики и не просили. Так, до конца полугодия Комитет по экономическому развитию (КЭРППиТ) должен подготовить предложения для Минрегиона по корректировке методики определения стоимости квадратного метра жилья – по ней рассчитываются размеры госсубсидий по различным госпрограммам. Как объяснили в КЭРППиТ, из методики будет предложено исключить коэффициент, усредняющий цены на объекты городской и сельской местности – тогда величина бюджетных субсидий будет соразмерна с рыночной стоимостью приобретаемого жилища. И вторая мера: Минрегиону будет предложено разработать методику расчета стоимости жилья при массовых госзакупках квартир у застройщиков. Причем цена «квадрата» должна рассчитываться на основе реальных затрат застройщика на аренду земли и подключение к сетям в конкретном регионе. В КЭРППиТ говорят, что путем повышения государственного спроса на рынке можно будет реально поддержать стройкомплекс. Видимо, имеется в виду не слишком удачный опыт проведения петербургских конкурсов по закупкам жилья для ветеранов, которые из-за заявленных низких цен проигнорировало большинство строителей.
С налоговыми послаблениями для застройщиков – хуже. «Налог на прибыль уже снижен на федеральном уровне, но отменить его невозможно. Губернатор идеологически поддержала эту меру. Однако сами строители признали, что реализация идеи маловероятна», – говорит вице-губернатор Роман Филимонов.
То же – и с налогом на добавленную стоимость. «Пока компания выполняет строительные работы, она вносит НДС по каждому платежу, это существенно отвлекает финансовые средства», – говорит Вячеслав Заренков. В НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» говорят, что предложение по отмене НДС на два года для строителей город поддержал и будет продвигать эту идею.
Впрочем, в любом случае она обречена на неудачу. Как на днях подтвердил вице-премьер Сергей Иванов, в условиях финансового кризиса снижать НДС не будут. Это принципиальная позиция федерального правительства, в противном случае это обрушит доходную часть бюджета. Свою позицию пересмотрело и Минэкономразвития, ранее предлагавшее снизить НДС с 18 до 12%.
Кнут и пряник
И последняя инициатива, которую обещала поддержать губернатор, – это пакет изменений в многострадальный 214-ФЗ «О долевом участии…». НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» в ближайшее время обещало представить на согласование в Смольный пять-шесть коротких поправок. Правда, какого рода – пока не определились.
Впрочем, Северную столицу уже опередили. Проект Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» еще в прошлом году в Госдуму внесла группа из 14 депутатов. В первую очередь речь идет о корректировке ФЗ-214, и одна из главных новаций подразумевает, что под него теперь должны подпадать любые сделки с привлечением средств граждан в строительство. То есть обходные схемы, используемые ныне застройщиками, прежде всего – предварительные договоры купли-продажи. Всех, кто идет в обход 214-го закона, будут бить рублем – в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.
Кстати, в Госдуме еще этой зимой появилось несколько законодательных инициатив, в сегодняшней ситуации претендующих на звание антикризисных. В частности, один из законопроектов предполагает объявить амнистию всем незаконным стройкам. Застройщики смогут в упрощенном порядке получать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов. Даже если эти объекты возводились без разрешений на строительство, на не оформленных в законном порядке земельных участках либо с иными нарушениями. Список необходимых для легализации объекта документов – минимальный. Например, проектную документацию с положительным заключением государственной экспертизы требуется предъявлять лишь при ее наличии. Авторы законодательной инициативы полагают, что строительная амнистия позволит частично решить проблемы обманутых дольщиков – они смогут во внесудебном порядке оформить свои права на объекты инвестирования. Кроме того упрощенный и, соответственно, ускоренный ввод зависших на стадии госприемки объектов поможет и застройщикам. Так что – вполне антикризисная мера.
С миру по нитке
У российских профобъединений рецепты поддержки стройотрасли просты. Как заявил президент РСС Виктор Забелин на мартовском совещании в Совете Федерации, необходимы доступные кредиты, господдержка льготных процентных ставок, увеличение доли госзаказов на строительном рынке, упрощенный порядок согласования документации и предоставления пятен под застройку. Вот основные меры, которые могло бы обеспечить правительство. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман прибавляет, что в нынешних условияхследует отказаться от демпинговых предложений на конкурсах и вернуться к целевому распределению подрядов – давать их проверенным компаниям.
Набор антикризисных дополнений в федеральную программу премьер-министру уже доложили и лидеры думских фракций. Причем в отношении мер господдержки у политиков наблюдается явный разнобой.
Например, ноу-хау «Единой России» в сфере строительства – формирование перечня из 10−15 крупных строительных проектов, реализуемых государством, и выпуск в свободное обращение облигаций этих проектов. По мысли Бориса Грызлова, граждане могли бы принять участие в госпроектах, инвестировав в них свои средства.
У руководителя ЛДПР Владимира Жириновского финансовые инициативы. Он предлагает заменить НДС налогом с продаж, а для увеличения доступности кредитных ресурсов в течение 2009 года снизить ставку рефинансирования ЦБ с 13 до 10%, а в 2010 году – до 4%.
А глава Совета Федерации Сергей Миронов считает стройотрасль главным инструментом антикризисной политики. «Сегодня самая болезненная проблема россиян – жилье. Если не будет государственной поддержки, подвижек в решении этого вопроса также не будет», – говорит он. Антикризисные меры, уже им озвученные, – это создание строительных сберегательных касс (небанковский механизм кредитования строительства) и возведение государственных доходных домов, где аренда жилья будет в два-три раза дешевле коммерческой.
К чьим рецептам прислушается правительство, станет ясно уже на днях – 6 апреля Владимир Путин представит доработанную программу депутатам Госдумы, а 10-го ее должны окончательно утвердить на Правительстве РФ. Уже очевидно, что на фоне грядущего урезания федерального бюджета поддержку найдут лишь идеи, не требующие при реализации особых вливаний из казны.
Какие меры поддержки строительной отрасли нужно включить в федеральную антикризисную программу?
– В целом я позитивно оцениваю разработанные федеральным правительством антикризисные меры. Хотелось бы, чтобы в этой программе больше внимания уделялось реальным механизмам выхода из кризиса.
Определен список компаний, которым будет оказана государственная поддержка и станут доступны определенные кредиты. Однако возникает закономерный вопрос: а что делать остальным участникам рынка, у которых не будет доступа к финансированию со стороны государства? Вероятнее всего, часть компаний просто уйдет с рынка, остальные будут поглощены теми, кто получит поддержку власти. Эти процессы скажутся на развитии малого и среднего бизнеса.
В программе есть позитивные моменты, связанные с развитием ипотеки. Так, с одной стороны, эти меры помогут гражданам, которые уже взяли кредит на покупку объектов недвижимости. С другой стороны, нет реальных методов поддержки тех, кто хочет решить свои жилищные проблемы в ближайшем будущем. На сегодняшний день я не вижу механизмов по реанимации ипотеки.
На мой взгляд, необходимо принять государственную программу по выдаче ипотечных займов. Государство могло бы выделить длинные и дешевые деньги и сделать эти кредиты доступными.
Даже сейчас можно выдавать рублевые кредиты под 12% годовых, если разработать специальную государственную программу, ограничить размер займов и предоставлять их отдельным слоям населения – бюджетникам и молодым семьям.
Эти меры могли бы способствовать развитию строительной отрасли, сохранению и увеличению количества рабочих мест.
Пока реальных шагов для улучшения ситуации с ипотечным кредитованием в данной программе я не вижу.
Владимир Джикович,
президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Сегодня федеральное правительство предпринимает много мер, способствующих повышению ликвидности банковского сектора экономики.
Однако финансовые учреждения нуждаются в длинных деньгах – предоставление долгосрочных денежных ресурсов положительно отразится на развитии систем ипотечного кредитования и проектного финансирования строительных объектов.
Предпринимаемые сегодня меры по поддержке банковского сектора дают лишь кратковременный эффект. Думаю, что федеральная антикризисная программа должна включать в себя предоставление банкам долгосрочных ресурсов.
Вместе с тем сегодня большую роль играет финансовая дисциплина заемщиков, в том числе – строительных компаний и рядовых получателей ипотечных кредитов. Если они будут допускать просрочки, это негативно отразится на ситуации в банковском секторе – финансовым учреждениям не удастся реализовать свои возможности по расширению кредитования. А главное, эта ситуация испортит кредитную историю всей строительной отрасли. Если, к примеру, некоторые участники рынка недвижимости не смогут расплатиться по своим обязательствам, это приведет к ужесточению требований к строителям со стороны банков.
Думаю, что в перечне антикризисных мер особое место должна занимать поддержка ипотечного кредитования. Сегодня АИЖК практически не выкупает у банков обязательства по ипотечным кредитам. Возросли требования к заемщикам, доступ к заемным средствам сильно осложнился. Думаю, что антикризисная программа должна включать в себя меры по исправлению данной ситуации.
Матвей Закашанский,
генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»:
– Необходимо ввести систему государственных гарантий для строителей. Эта мера, даже без привлечения бюджетных средств, позволит решить основные задачи, стоящие перед строительной отраслью сегодня.
Во-первых, поможет застройщикам выполнить обязательства перед дольщиками жилья и снять ту напряженность, которая возникает у горожан из-за неуверенности в перспективах достройки объектов. Во-вторых, система госгарантий позволит увеличить в разы строительство объектов городской инфраструктуры, создав тем самым возможности для качественного роста и развития социальной сферы. В-третьих, сохранит прежние рабочие места и создаст новые – не только в строительной, но и смежных отраслях экономики. Соответствующие государственные гарантии могут быть обеспечены имуществом застройщиков – для банков, финансирующих завершающую стадию строительства объектов.
Валерий Виноградов,
президент группы компаний ООО «Авентин-недвижимость»:
– Для того чтобы поддержать строительную отрасль, необходимо, прежде всего, стимулировать спрос на ее продукцию. Добиться этого можно с помощью дотаций и субсидий ипотечным заемщикам. Если кредитные деньги подешевеют, это обязательно подстегнет спрос на рынке. Я уверен, что помогать нужно напрямую заемщикам, а не банкам. Возможность использования средств материнского капитала для погашения задолженности по ипотеке как раз и является одной из таких мер. Также надо существенно усилить финансирование государственных жилищных программ.
Денежная помощь строительным компаниям представляется мне мерой не столь однозначной. Всем ведь помочь невозможно. Поэтому надо понять, по какому принципу выбирать организации, которым государство будет оказывать поддержку. Все мы работаем на рынке, а такие субсидии возведут ряд застройщиков в категорию привилегированных. Именно по такому сценарию развивалась ситуация в банковской сфере. Но при этом я не против целевой помощи строительным компаниям, но только тем, деятельность которых будет жестко контролироваться государством.
Артур Кириленко,
президент корпорации «Строймонтаж»:
– Приоритетная антикризисная задача федерального и городского правительства состоит в том, чтобы запустить систему государственной ипотеки. Об этом много говорилось на состоявшемся недавно совещании у губернатора Петербурга и других встречах строительного бизнес-сообщества с представителями власти.
Чиновники начинают понимать, что проблемы строительной отрасли невозможно решить без восстановления системы жилищного кредитования. Остальные меры необходимы, однако они не смогут в корне исправить ситуацию.
При этом очевидно, что систему ипотечного кредитования необходимо развивать с помощью государственных банков и путем привлечения бюджетного финансирования.
Надеюсь, что петербургские власти помогут реализовать данную идею на федеральном уровне и наша позиция будет созвучна с предложениями других регионов.
Лев Каплан,
вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:
– Кризис выявил основные недостатки действующих механизмов жилищного строительства в России. С одной стороны, дискредитировала себя система выдачи коммерческими банками потребительских кредитов, используемых для покупки строящихся квартир. Во всем мире ипотечные кредиты предоставляются только под залог готового жилья. Приобретение недвижимости на первичном рынке с помощью заемных средств не относится к системе ипотечного кредитования.
Таким образом, застопорилась деятельность строительных компаний, лишенных источников инвестиций. Снизился и покупательский спрос на квартиры.
Практически не работает закон №214 «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…».
В этой ситуации государство должно оказать целевую поддержку будущим покупателям квартир в виде субсидирования разницы между процентной ставкой по кредитам и действующим уровнем инфляции.
Обязательным условием такой программы должно быть строительство жилых домов в соответствии со скорректированным законом № 214-ФЗ.
