– Александр Николаевич, начиная с февраля «БН-контроль» постоянно обследует стройплощадки, и можно говорить, что за последние месяцы активность строителей увеличилась. Но стороннему человеку, который проехал бы по стройкам в середине января, могло показаться, что в отрасли наступил коллапс…
– Январь – особый месяц, это две недели каникул. Его все пытались использовать по максимуму: устроить себе передышку, сэкономить и силы, и средства. Сейчас ситуация оживилась. Денег, конечно, больше не появилось, но рынок стал активнее.
Для нас приоритетны объекты с близким сроком сдачи. Поэтому все силы мы направляем именно на такие строительные площадки. Без движения на стройке покупатель не поверит застройщику. Потому что даже если клиент выбрал застройщика, выбрал объект, он едет посмотреть стройку. Приехал, а там все занесено снегом. Понятно, что он ничего в таком случае не купит. Так что сейчас главная задача строить, строить и еще раз строить. Несмотря ни на что. Для этого мобилизованы все ресурсы, которые еще есть у компании, в том числе – денежные. Иначе дольщик просто не поверит, что рынок оживет и выживет.
Словом, ситуация сложная, но рабочая. Взять бартерные операции с подрядчиками. Они тоже люди и прекрасно понимают: если движения на стройке не будет, не будет и заказчика в нашем лице. Тем более что мы через все это проходили. Причем не так давно – в 2000–2002 годах. В тот момент бартерные сделки процветали. Другое дело, к чему это приводило – и демпинг, и всяческие махинации. Тем не менее достаточно большое количество фирм и бизнесменов сделали на этом состояние. Они помнят, как эти цепочки выстраиваются – сюда метры, сюда цемент, сюда металл и так далее.
– А как же проблемы, которые возникают с банками?
– У всех строителей сейчас ситуация примерно одинаковая – масштаб проблем зависит от масштабов компании. Но любая проблема решается за столом переговоров, а не в судах. Все строительные фирмы пытаются решить и решают проблемы с банками по реструктуризации своих долгов. Причем делают это тихо, в рабочем порядке.
В свою очередь, банкиры понимают, что нужно позволить предприятиям дышать и работать. Подать иск – означает признать, что банк сам близок к банкротству и дефолту. (Это мое мнение.) Потому что разумный банкир не пойдет на такой шаг. Он соберет других банкиров и скажет: вот у нас клиент, давайте решать, что делать. У банкиров есть понимание, что в случае банкротства строительной компании они с нашими залогами один на один останутся. Покупателей залогов на рынке нет. Поэтому лучше договориться. Раз компании платят проценты, значит – живут и работают.
– Хотя бы примерно оцениваете, сколько эта ситуация продлится?
– Это вопрос государственной политики: что государство дальше собирается делать. До какого-то момента рынок строителей продержится, думаю, до конца этого года – начала следующего. Если не будет каких-то позитивных движений со стороны государства. Я считаю, что господдержка должна быть направлена не на какие-то структуры, а на конкретного человека: чтобы он мог работать, зарабатывать и тратить заработанные деньги.
– Чем плоха господдержка в виде выкупа готового жилья? Не так давно первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что максимальная цена выкупа составит 30 тыс. руб. за кв. м.
– Сейчас принято много взаимоисключающих решений, и чиновниками произнесено много заявлений. С одной стороны, Президент Дмитрий Медведев сказал, что к маю 2010 года всем ветеранам необходимо выделить отдельные квартиры. А их нет, этих квартир. И все конкурсы, которые прошли в Петербурге, не решили эту проблему. Беда конкурсов – мы не можем вбить чиновникам в голову, что реальные затраты уменьшить нельзя, они уже есть – на подъеме рынка, на волне эйфории, вызванной массой денег вокруг. Реальная себестоимость по нашим почти готовым объектам составляет 60–70 тыс. руб. за «квадрат», а нам говорят, что его надо продать за 47,3 тыс. Можно, наверное, продать, подсчитать убытки и на следующем этапе разбираться с налоговой инспекцией – за реализацию ниже себестоимости.
Ну, купил город у «Дальпитерстроя» в Шушарах квартиры, какую-то часть, может, передадут ветеранам. На втором конкурсе хотели купить две с лишним тысячи квартир, купили 800. Причем исключительно за счет изменения порядка оплаты. То есть приняли наши предложения, которые мы выдвигали в ноябре-декабре. Изменили порядок оплаты и получили некий результат, но совсем не тот, которого ожидали. До мая 2010 года властям нужно купить пять тысяч однокомнатных квартир. Где? Их нет, реально нет. Ну, купят они еще тысячу квартир – это потолок. А с остальными ветеранами как быть? Господин Шувалов говорит, что будем строить «квадраты» за 30 тыс. руб. Да ради Бога. Если мне предложат кусок земли с инженерией, то я буду работать за 30 тыс., да еще с прибылью. Если в эти 30 тыс. войдут строительство и благоустройство, а землю и сети проведет государство, я порадуюсь и скажу, что по 29,5 тыс. руб. за кв. м буду жилье строить.
Сейчас государство реструктуризирует уже подписанные контракты, говорит, мол, много вам денег – минусуем 15% (а не будешь подписывать контракты, вообще ничего не получишь). Строители «гнутся» – деваться некуда, здесь живые деньги идут. Дальше по цепочке будут всем урезать – подрядчикам, производителям стройматериалов, транспортникам.
– В нынешней ситуации многопрофильные компании, которые имели свое производство стройматериалов, оказались в выигрыше, так?
– Чтобы про это говорить, надо досконально знать положение дел у других компаний. Трудно всем, но насколько трудно – неизвестно. Продаж в тех объемах, которые были год назад, нет ни у кого. А дальше начинаются нюансы: у кого-то есть неиспользованный кредитный портфель, кто-то имеет возможность увеличить свой кредитный портфель, кто-то «сидит» на государственном контракте. Хотя последняя позиция спорная – непонятно, хорошо ли иметь госконтракт в нынешних условиях. Но, тем не менее, госзаказ дает хоть какой-то денежный поток. Он, конечно, генерирует убыток, но зато дает объем строительных работ, что позволяет работать сейчас, а с убытками разбираться уже потом. Сейчас компания, с одной стороны, получит убыток, с другой – возможность покрыть его потом на других объектах.
Банковские кредиты тоже толкают строителей в убытки. Никуда от этого не денешься. Работать и платить банку минимум 20%, а в среднем – 22% годовых: это какую нужно иметь норму рентабельности, чтобы все отбивать и еще себе оставлять. Сейчас для всех строителей главный вопрос – как выжить. Но какой объем убытков за это время мы получим? Пока та прибыль, которую мы имели в предыдущий период, позволяет работать в убыток. Но когда прибыли и убытки сольются в нулевой точке, не ясно.
– Что может реально оживить рынок?
– Если ипотека реально заработает, рынок оживится.
– А она сейчас может заработать?
– Почему нет? Было бы желание государства.
– Ну, не только желание государства, вы сами говорите про 22% годовых…
– Ну и что? Вопрос в том, готово ли государство взять на себя расходы по частичной компенсации процентов. Почему нет? Почему государство не может через «окологосударственные» банки компенсировать эти проценты? Почему Сбербанк может кредитовать какие-то предприятия под 13–15%? Почему же тогда нельзя давать ипотеку под 12%, а разницу государству взять на себя? Нормальная ситуация.
– Вопрос еще один: кому давать?
– Посмотрите на улицу – все работает, люди ездят на машинах, машин меньше не стало, рестораны пусть не полны, но и не пустуют. То есть у людей деньги есть. Дальше надо включать механизм, технологию, чтобы верно построить отношения с банками, которые выдают ипотечные кредиты. Этот вопрос должно решать государство, бизнес и рынок его не решат. При наличии кредитной поддержки стройка будет работать. Те люди, у которых сейчас есть деньги, могут купить однокомнатную квартиру. Но тому, кто хочет переехать из однокомнатной в трехкомнатную, – уже тяжело, потому что надо где-то занимать деньги.
– А есть ли справедливая цена на рынке недвижимости?
– В 2005 году со всех трибун обещали, что цена на жилье будет $500 – это потолок, а в среднем – $350. Нынешний банкрот, компания «Социальная инициатива», в Кировске продавала по $350. И чиновники, достаточно высокие, говорили, что это адекватная цена. А народ ждал, когда дома будут достроены. Посидел, подождал, получил за полгода вместо $800 цену в $2,5–3 тыс. Отложенный спрос вырос в ажиотаж, естественно, строители стали стоимость поднимать. За квартирами стояли, как за колбасой. Кто кого обманул? Это рынок такой.
– Что сейчас происходит с ценами?
– Цена снижается, потому что народ ждет. Ждет, что сейчас эти «буржуи-строители» все продадут за копейки: мой сосед купил по 85 тыс., а я посижу и куплю по 30. И таких ожидающих много. Допустим, появились предложения за 30 тыс. Они могут пойти и купить. Только реально квартир они не получат, лишь пополнят очередь в комитет по обманутым дольщикам. Чудес на рынке не бывает.
