По крайней мере, именно таким видят современное положение участники круглого стола «Анализ вторичного рынка: принципы ценообразования, тенденции, прогнозы». Он был организован Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) и Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» в рамках Ярмарки недвижимости.
Слово об ипотеке
О покойниках – или хорошо, или ничего. Об ипотеке продолжают говорить плохо. Вывод из этого простейшего силлогизма однозначен: ипотека жива. Начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Татьяна Хоботова (видео) сформулировала несколько иначе: раз есть интерес к ипотеке, значит она все-таки жива. Сути дела это не меняет.
На круглом столе прозвучала общеизвестная информация – объемы снизились, ужесточились требования к заемщикам, свернуты многие программы, банки не наращивают портфели, а борются за их качество и так далее вплоть до реструктуризации ранее выданных кредитов – но было сказано и нечто принципиально новое. В частности о том, кого сегодня кредитные учреждения видят в качестве своих заемщиков «кризисной волны».
Итак, в данный момент сформировалось два потока граждан, ориентированных на получение ипотечного кредита. В первую очередь, это участники городских и федеральных жилищных программ, то есть получатели субсидий. Группа номер два включает в себя тех, кто накопил сбережения в иностранной валюте и хочет их сохранить, вкладывая в недвижимость.
Количество и качество
Президент-элект АРСП и генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский (видео) констатировал: «Ахового падения цен, которого многие ожидали еще осенью прошлого года, не произошло. Коррекция началась в октябре 2008 года, и на сегодня в рублях составляет примерно 12%». По его мнению, если учитывать тот факт, что активность покупателей на рынке недвижимости начала проявляться уже с января, можно предположить, что спрос этот рано или поздно окажет свое воздействие на рынок. Количество перейдет в качество уже в ближайшее время, полагает Дмитрий Щегельский.
«Ликвидное предложение как на первичном, так и на вторичном рынке вымывается», - отмечает Анастасия Негребецкая, маркетолог-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer. На вторичке ликвидными традиционно считаются квартиры, которые были построены после 1998 года, относительно новое жилье, пользующееся наибольшим спросом. Таких вариантов в структуре предложения в данный момент порядка 35%, и они активно вымываются с рынка. Ожидать, что цены здесь будут снижаться, оснований нет. «Мы предполагаем, что в течение ближайших шести месяцев ситуация с ценами в целом стабилизируется, возможно падение еще на 10-15%, но только в отношении хрущевок и брежневок, которые к ликвидному предложению не относятся», - заключила г-жа Негребецкая.
Уместный сарказм
Валерий Виноградов, президент группы компаний «Авентин» и вице-президент АРСП начал свое выступление саркастически: «Около полугода назад для многих стало откровением, что российская экономика связана с мировой, а отечественный рынок недвижимости связан с фондовым и другими рынками». Кроме того, он отметил, что в массовом сегменте рынка недвижимости очень важна психологическая составляющая, люди принимают решение на основании советов, публикаций в прессе и просто слухов. В соответствии с этими исходящими в определенный момент сформировались ожидания и покупателей, и продавцов.
Первые решили, что будет большое снижение, покупать сейчас не надо, нужно дождаться «дна», а пока лучше положить деньги в бивалютную корзину. Вторые предположили, что на рынке начался очередной цикл, он изолированный, идет по синусоиде, три-четыре месяца, максимум полгода, и все опять начнет расти, тогда и удастся продать в два раза дороже, чем сейчас. «На сегодняшний день цена в долларах упала в два раза. Если полгода назад человек положил доллары в банк, то сейчас, сняв их с депозита и обменяв на рубли, в два раза дешевле купит объект жилой недвижимости», - подсчитал г-н Виноградов (видео).
Сегодня покупатели-инвесторы, по его мнению, понимают, что настало время покупать, потому что существует очень широкий выбор, есть эксклюзивные объекты, которые в другое время на рынке не появляются. И в то же время они понимают, что заработать на валюте уже не удастся. Недвижимость – это достаточно надежный актив. Другое дело, что будет, конечно, дальнейшая дифференциация, и больше не будет такой ситуации, когда квартиры в хрущевке и в доме рядом, недавно построенном, стоят одинаково. На хорошие объекты в рублях цена понижаться уже не будет. В данный момент ожидания продавцов и покупателей совместились – сделки надо совершать сегодня.
Кризис кризисом вышибают
Валерий Виноградов озвучил «тайную мечту риэлтора» - цены будет расти, но понемногу. По крайней мере, такой вывод сделал из выступления президента «Авентина» полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.
«Последние две недели лишь подтверждают, что сложившийся в четвертом квартале прошлого года тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения – продолжается, - заявил Павел Созинов. – Коррекция составляет около 0,5% в неделю». Менее сдержанна ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов - здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тыс. за кв. м строящегося жилья в типовом сегменте. Вторичный рынок менее подвержен грубой волатильности, но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены. В то время как на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами б/у жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 4 тыс., что повторяет итоги аналогичного периода двух прошлых лет. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 80-90 тыс. руб., на первичном – до 70-80 тыс.
«Насколько неожиданной стала ситуация стагнации строительного рынка? – задает риторический вопрос г-н Созинов. - Соотношение объемов ввода и продаж показывает, что кризис перепроизводства на строительном рынке и должен был начаться в 2009 году, финансовый кризис лишь усугубил ситуацию». Обратимся к цифрам. С I по IV квартал 2007 г. объем предложения в продаже вырос на треть – с 2,1 до 3,1 млн метров. Начало 2008 г. мало чем отличалось от начала 2007 г., но уже было очевидно, что объем предложения существенно перекрывает спрос. Даже если бы количество сделок по году осталось на уровне 2007 г. – 40 тыс., что стало абсолютным рекордом продаж за последние 10 лет, то количество квартир введенных – 48 тыс., явно указывает на складывающийся дисбаланс спроса-предложения. Реализация проектов-миллионников, начиная с 2009 г. потребовала бы (для сохранения баланса спроса-предложения) роста продаж в среднем на 10-15% ежегодно, и к 2015 г. следовало бы продавать более 50 тыс. квартир в год, что было маловероятно при снижении темпов роста реальных доходов населения. Таким образом, затоваривание рынка в 2009 г. было предопределено заранее. Но ожидаемый мягкий сценарий оказался скорректирован кризисом, и количество продаж составило в итоге не более 27-30 тыс. квартир в 2008 г., что увеличило объем предложения на 15% в I квартале 2009 г. Появились готовые вновь введенные объекты в продаже, в некоторых сданных домах объемы непроданного жилья составляют 25%. Так, если продажи осуществляются в 400 новых домах, то четверть из них – уже построенные. Другое дело, что весь «задел» так или иначе окажется востребованным ввиду замораживания новых проектов и сокращения объемов строительства. «Но кризис перепроизводства уже стоял на пороге нового года и об этом забывать не следует», - отмечает Павел Созинов (видео).
Теперь же мы приходим к тому, что уже к концу 2009 года возникнет ситуация, когда вторичный рынок будет доминировать во всех смыслах – от выбора варианта покупки (ликвидный сегмент уже почти полностью ушел на вторичку) до ценообразования.
