– Сейчас участники рынка недвижимости стремятся максимально оптимизировать механизмы своей деятельности. Каким образом можно обеспечить стабильность работы строительной компании в реалиях сегодняшнего дня?
– Прежде всего - объективно оценить размер своих финансовых ресурсов и соотнести их с обязательствами перед клиентами и кредиторами. Нужно находить компромисс между всеми сторонами, которые участвуют в работе компании-застройщика. В том числе – между финансовыми институтами и дольщиками.
– Как строит сегодня свою финансовую политику холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»?
– Как только возникли сложности в экономике, мы стали искать возможности для оптимизации финансовых потоков. Стратегия успеха в нынешних условиях – это объективность в оценке ситуации, консервативная финансовая политика и ответственность по отношению к покупателям.
В ноябре холдинг предложил инвесторам изменить условия по нашим обязательствам в виде кредитных нот (CLN). В итоге мы пришли к единогласному решению: вместо того чтобы единовременно выплатить $100 млн, сумму задолженности будем выплачивать равными частями ежеквартально в течение полутора лет. Пролонгация наших обязательств до августа 2010 года позволила переориентировать финансовые потоки на решение вопросов, связанных с возведением жилья.
Холдинг сократил затраты на строительство объектов, реализуемых без участия средств дольщиков.
Мы стараемся по максимуму снизить стоимость продаваемых нами квадратных метров жилья – сократили суммы выплат подрядчикам. Рассматриваем проекты создания домов из более дешевых материалов. Все эти меры снижают затраты за счет строительных ресурсов. Остальные составляющие себестоимости строительства, связанные с реализацией федеральных и местных нормативных актов, стоимостью земли и услуг молополистов и т. д., лишь дорожают – за счет роста процентных ставок и увеличения тарифов на инженерные ресурсы.
Но, как и в самом начале кризиса, сейчас мы обладаем устойчивым финансовым положением на рынке. В декабре 2008 года рейтинговое агентство S&P подтвердило наш рейтинг – «стабильный». На мой взгляд, ситуацию удалось просчитать на несколько ходов вперед.
– Разрабатываете ли новые схемы привлечения средств?
– Конечно. Однако в основном они связана с ипотечным кредитованием. В частности, сегодня холдинг предлагает новую схему – некий гибрид рассрочки и ипотеки. На время строительства объекта мы предоставляем рассрочку на пять лет, после чего банк выдает заем на 10–15 лет для приобретения уже готовой квартиры. Думаю, что эта схема будет активно использоваться покупателями.
А вообще система финансирования наших проектов практически не изменилась. Сегодня усилия холдинга сконцентрированы на своевременном завершении строительных проектов. Реализуем мы их главным образом за счет средств, которые получаем от дольщиков. Для нашей компании деньги клиентов в ближайшее время будут оставаться одним из важнейших источников финансов на строительные нужды. Часть поступивших средств откладываем на обеспечение своих обязательств перед кредиторами.
Я, как и прежде, являюсь сторонником вертикальной интеграции бизнеса. Такая форма организации работы доказывает свою эффективность в кризисные времена. Эта система обеспечивает наилучшую управляемость, дает максимальные возможности по оптимизации себестоимости, является наиболее прозрачной для инвесторов и кредиторов.
– В чем может быть помощь государства?
– В последнее время снижение цен на недвижимость произошло лишь за счет строительной составляющей. Однако ни монополисты, ни региональные власти, ни финансовые институты не понизили стоимость своих услуг, которые составляют немалую долю в себестоимости квадратного метра.
На мой взгляд, в нынешних условиях, во-первых, необходимо отменить плату за подключение ко всем инженерным сетям. Во-вторых, стоит освободить строителей от уплаты налогов на ту прибыль, которую они используют для реализации новых проектов. В-третьих, на ближайшие два года нужно отменить налог на добавленную стоимость для всех строительных компаний.
Хорошим стимулом для покупателей может стать возрождение ипотечного кредитования. А именно – субсидирование процентной ставки по займам до 40–50%.
– Могут ли банки оказать помощь участникам рынка недвижимости?
– Финансовые институты могут помочь строителям преодолеть экономическую нестабильность только одним способом – путем выдачи доступных кредитов на выгодных условиях: со ставкой не более 12% годовых на срок не менее трех-четырех лет.
При этом нельзя предлагать всем застройщикам одинаковые виды поддержки. Ведь на рынке представлены компании с совершенно разной финансовой стратегией, различными портфелями проектов и, соответственно, несопоставимыми степенями финансовых рисков.
Наверное, банкам следует тщательней анализировать состояние строительных компаний и самым надежным их них выдавать кредиты на приемлемых условиях.
– Когда ждать первые признаки «оттепели»?
– Думаю, что первые признаки оздоровления экономики должны проявиться уже осенью. Устойчивый и быстрый рост начнется в марте-апреле 2010-го. К этому моменту станут ясны очень многие текущие экономические тенденции, определится ситуация на строительном рынке. Часть компаний, занятых в строительном комплексе, перестанет существовать. Окончательно станет ясно, к чему приведет формирующийся сегодня отложенный спрос.
Думаю, что к тому времени покупатели окончательно поймут, что «дно» кризиса уже прошло и дальше цены падать не будут. Уже сейчас квартиры продаются практически на грани себестоимости – опускать цены дальше нельзя, и скоро все это осознают.
Не секрет, что из-за инфляции обесцениваются сбережения граждан. Сегодня первый шаг уже сделан – вкладчики начали возвращать деньги в банки. Думаю, что вскоре люди станут инвестировать в строительство.
Сейчас покупателям важно успеть приобрести квартиру. Но подавляющее число застройщиков лишь завершает те проекты, которые практически готовы. Возведение новых объектов ведут лишь немногие, в том числе мы. Другими словами, вскоре можно будет наблюдать настоящий дефицит нового жилья и ажиотажный спрос, который вызовет повышение цен.
Досье «БН»
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». Родился в 1951 году в Белоруссии. Закончил Ленинградский инженерно-строительный институт. Доктор экономических наук, профессор. Действительный член РАЕН, почетный академик РАН. Автор 70 запатентованных изобретений, нескольких монографий и более 100 научных статей.
В 1987 году создал и возглавил предприятие «ЛенСпецСМУ», со временем превратившееся в крупнейшее строительное объединение Петербурга. Сегодня на долю компании приходится до 20% общего объема жилищного строительства в городе. Под руководством Вячеслава 3аренкова компания возвела ряд крупных жилых комплексов и кварталов, многие из которых стали доминантами современной городской застройки.
Вячеслав Заренков – автор новых прогрессивных технологий в строительстве. Разработал комбинированную конструктивно-технологическую систему (ККТС), сочетающую жесткий монолитный каркас и легкие ограждающие конструкции.
Заслуженный строитель Российской Федерации, лауреат премии «Строитель года–2005», обладатель Почетного знака «Строитель Санкт-Петербурга». Награжден орденом Почета.
