Первый съезд Гильдии пройдет в Петербурге 14 мая в рамках форума по зарубежной недвижимости INFOREAL. Но уже сейчас, на «Жилищном проекте», многие из тех, кто войдет в Гильдию, поделились с коллегами своими наработками. Всего в конференции «Анализ и прогноз в реализации государственных жилищных программ, развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», включенной в программу «Жилпроекта», приняли участие более 700 специалистов.
Антикризисная консолидация
Тема создания Гильдии аналитиков рынка недвижимости была ключевой на конференции. Так, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев подчеркнул, что это объединение создается в связи с необходимостью консолидировать возможности и наработки профессионалов рынка, что позволит формировать более объективные прогнозы.
По словам генерального директора компании GVA Sawyer Николая Вечера, появление Гильдии даст возможность участникам рынка совместно выработать определенные стандарты анализа, «потому что сегодня каждый прогнозирует по-своему, а нужно говорить на одном понятном всем языке».
Доцент кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник отметил, что создание Гильдии стало результатом пятнадцатилетней работы: «Все это время мы пытались определиться, кто же такой аналитик рынка». По его мнению, теперь появилась возможность выработать единые профессиональные стандарты – как, например, у российских оценщиков.
Новости госпрограмм
«Эффективной реализации государственных жилищных программ не может способствовать ситуация, при которой граждане льготных категорий, опираясь на предоставляемые бюджетом субсидии, вынуждены приобретать жилье по рыночным ценам», – считает полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.
Участие в реализации проектов всех интересантов: города – подрядчиков – инвесторов – банков – дольщиков, с доминирующим участием города, даст возможность стимулировать спрос в долгосрочной перспективе.
«Среди предложений по поддержке строительного комплекса, подготовленных Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, было и предложение создания частно-государственных партнерств и иных форм взаимодействия участников строительного рынка», – отметил господин Созинов.
Между прочим, такие подходы в той или иной форме уже достаточно эффективно применяются в различных регионах Российской Федерации.
Так, например, в Перми с 2001 года в рамках реализации муниципальной программы «Дом для вашей семьи», утвержденной решением Пермской городской думы от 18 апреля 2000 года, используется следующая модель.
Муниципалитетом учреждена некоммерческая организация (НО), которой вне конкурсных процедур выделяются земельные участки. На основании инвестиционного договора к продажам и рекламе НО привлечены кооперативы. НО выступает в качестве застройщика (по некоторым объектам), сотрудничая с подрядными структурами. В других случаях функции застройщика закрепляются за строительной организацией, НО осуществляет только авторский надзор. Разработкой проектно-сметной документации занимается строительная компания. Под гарантии города в случае необходимости привлекается кредитная организация – заключен соответствующий договор с Пермским отделением Сбербанка РФ. Первоначально инженерным обеспечением занимался город, с которым НО рассчитывалась после реализации проекта. Привлечение целевых жилищных инвестиций производится кооперативом – на основании заключаемых между ним и гражданами договоров паенакопления. Такая схема позволяет реализовывать квартиры по ценам на 20–25% ниже рыночных, до 10% от объемов строительства передается муниципалитету под целевые жилищные программы. Кооперативы предоставляют пайщикам рассрочки под достаточно низкие проценты. За время реализации программы построено 30 многоэтажных домов.
Проблема такой формы финансирования жилищного строительства – в непрозрачности работы кооперативов (они работают не только непосредственно с муниципальной НО, но и с другими застройщиками – частными, что может разбалансировать предложенную модель). Положительная сторона: на формирование цены продаж основное влияние оказывает решение муниципальной структуры.
Другой новостью, связанной с жилищными программами Северной столицы, стало сообщение генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислава Назарова о том, чтоуже в марте будет возобновлена выдача субсидий для очередников – участников программ. Напомним, вынужденный перерыв обусловлен тем, что средства, выделенные на социальные выплаты в прошлом году, были исчерпаны еще в октябре, а затем наступил период ожидания корректировки бюджета-2009.
Стройка жилая и нежилая
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон подсчитал, что в данный момент в Петербурге самый низкий показатель непроданных квартир в строящихся домах за последние три года. Сейчас на продажу выставлено примерно 40 тысяч квартир. Для справки: в прошлом году на первичном рынке в Петербурге было реализовано 37 тысяч квартир. Средний срок строительства – полтора-два года, и того объема новостроек, что есть сейчас, может не хватить для удовлетворения имеющегося спроса, даже несмотря на то, что этот спрос стал ниже.
Ликвидных квартир в домах с близкими сроками сдачи уже сейчас практически не осталось. Примерно 60% из того, что сейчас предлагается на первичном рынке, – это жилые помещения с теми или иными недостатками (неудачные планировки, местоположение и т. д.). Когда рынок шел в рост, он «переваривал» и подобные квартиры. Сегодня такие застройщики вынуждены демпинговать.
В то же время, по данным Николая Вечера, в сравнении с октябрем-ноябрем прошлого года арендные ставки на офисную недвижимость в Петербурге упали в среднем на 40%. Некоторые девелоперы уже готовы перепрофилировать свою недвижимость из коммерческой в жилую.
Инвестиции в коммерческие объекты в последние несколько лет считались менее рискованным бизнесом, чем инвестиции в строительство жилых домов. Однако, по словам Николая Вечера, несмотря на недостаток офисных площадей, сегодня приходится наблюдать миграцию компаний из бизнес-центров класса А – в В, из В – в С и так далее. В связи с этим девелоперы идут на диверсификацию, так как жилье, при всех рисках, представляется более доходным с точки зрения реализации.
Социологический замер
О поведении россиян на рынке недвижимости в условиях финансовой нестабильности рассказал генеральный директор московского агентства Russian Realty Research (R3) Никита Чулочников. Эта компания регулярно проводит социологические опросы россиян, которые позволяют судить об их отношении к рынку недвижимости. Любопытно отметить, что все население нашей страны в этих исследованиях делится на две категории – «высокодоходные москвичи» и все остальные. Предпочтения, мотивации и ожидания этих двух групп зачастую разнятся очень сильно.
Так, столичные жители с высокими доходами больше других ожидают снижения цен (43% против 18%) и меньше «остальной России» делают ставку на получение ипотечного кредита (18% и 26%).
И все-таки, по мнению Никиты Чулочникова, главный поведенческий мотив покупателей на рынке недвижимости будет в 2009 году один для всех – это выжидание благоприятной рыночной конъюнктуры.
Люди и мнения
Конференция в рамках «Жилищного проекта» наглядно показала, что идея создания Гильдии аналитиков рынка недвижимости очень своевременна. Ведь если москвич Геннадий Стерник убежден в том, что ситуация на этом рынке развивается по кризисному сценарию и цены будут понижаться еще долго, то петербуржец Сергей Бобашев считает, что снижение уже заканчивается и цены практически вышли на плато, то бишь достигли дна.
Понятно, что сегодня весь «кризисный» негатив исходит из Москвы (что подтверждают, например, и приведенные выше социологические выкладки компании R3), однако же столь явные противоречия в аналитическом мире должны быть все-таки сняты.
Другой пример, уже не зависящий от географии, высказываний двух людей, аналитиками себя не называющими. Гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров полагает, что рыночная ипотека в России прекратила свое существование и в ближайшие два года ее не будет: остались только государственные банки и программа АИЖК. А начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24» Татьяна Хоботова уверена в том, что ипотека в нашем Отечестве по-прежнему жива, ведь в одном Петербурге 10–15 коммерческих банков выдают кредиты, не считая тех, которые данную услугу только декларирует.
