Мы продолжаем публиковать цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. Проект осуществляется в преддверии II Международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 13–14 мая 2009 года.
Эволюция элиты
Вторичный рынок элитного жилья Северной столицы, по мнению экспертов, остается самым сложным и закрытым для анализа. Возьмем, к примеру, такой показатель, как объем предложения. В Агентстве развития и исследований в недвижимости (АРИН) долю этого сегмента в настоящее время оценивают в 5–10%, а в АН «Невский простор» – не выше 1%. «Если судить по рекламе, элитные квартиры занимают 7–8% общего объема предложения городского вторичного жилья. Но не все объекты, которые позиционируются собственниками в премиум-сегменте, являются таковыми на самом деле. Причина тому – отсутствие четких и общепринятых критериев элитной недвижимости», – комментирует заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. По его мнению, под данную категорию сейчас реально подпадает не более 4–5% объектов.
По данным Knight Frank SPb, сегодня на вторичном рынке элитного жилья на продажу выставлено около 900 квартир (примерно в два раза меньше, чем на первичке). Из них 85% причисляются к высшему классу только благодаря своему расположению в центре города, хотя по многим параметрам не удовлетворяют требованиям к такому жилью.
Правда, участники рынка отмечают: представление о том, что есть элитное жилье, медленно, но меняется. Еще лет десять назад элитными считались бывшие коммунальные квартиры с ремонтом, расположенные в историческом центре Петербурга. Даже если они находились в парадных с еще не расселенными коммуналками. «Сегодня один из основных критериев элитности – однородная социальная среда. Это значит, что коммунальные соседи абсолютно исключены. Но таких объектов на рынке по-прежнему очень мало», – сетует господин Сандалов.
По словам руководителя направления элитной жилой недвижимости компании Knight Frank SPb Елизаветы Масалимовой, в центре города остается множество территорий, которые не востребованы среди покупателей дорогостоящего жилья. Например, на границе Центрального района с Адмиралтейским, в непосредственной близости от Староневского. Или на Советских улицах, дома которых в XIX веке превратились в доходные и были заселены ремесленниками и мещанами, низкого ранга военнослужащими и рабочим людом. По сей день такие дома не могут похвастать ни окружением, ни достойной инженерной инфраструктурой. В них не проводился капремонт, изношены коммуникации, отсутствуют лифты.
Структура предложения элитного жилья на вторичном рынке меняется мало. Это либо квартиры в реконструированных домах старого фонда, либо в новых – в центре. «За последние годы в Золотом треугольнике было введено не более пяти новых домов, поэтому предложение здесь ограничено», – оценивает ситуацию генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. В компании Knight Frank SPb подтверждают: на элитные квартиры вторичного рынка, расположенные в недавно построенных домах, приходится не более 15% (около 135 квартир) общего объема предложения. При этом именно эти объекты на сегодняшний день пользуются наибольшим спросом.
Качество вне времени
Большая доля так называемых антикварных квартир сосредоточена в самом сердце Петербурга. Это объекты площадью 70–300, реже – до 500 квадратных метров, преимущественно в кирпичных домах старого фонда. Расположены они в местах, имеющих историческую ценность: на Невском проспекте и прилегающих к нему улицах (Итальянской, Малой Садовой и Конюшенных, Малой и Большой Морских), территориях вокруг Исаакиевской площади, Таврического сада и Смольного собора, а также на набережных Невы и Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. Соответственно, и цены здесь самые высокие. Например, некоторые квартиры на Дворцовой набережной выставляются на продажу по цене $20–30 тыс. за кв. м (здесь и далее цены указываются в той валюте, которую предпочитает продавец). С точки зрения видовых характеристик – это лучшие объекты в городе. Из их окон открываются виды на Неву, Петропавловскую крепость и др. Но есть у таких квартир недостатки: отсутствие парковочных мест, сложности в управлении и эксплуатации из-за значительной социальной неоднородности.
Отсутствует паркинг и в доме на Смольном проспекте, 6. Однако это не помешало владельцам одной из квартир установить ее стоимость на уровне 16 тыс. евро за кв. м. Помимо уникальных видов на ансамбль Смольного собора, Неву и мост Петра Великого, объект имеет ряд других преимуществ: три уровня, высота потолков от 3,5 до 5 метров, персональный шестиместный лифт, панорамное остекление и выход на террасу, протянувшуюся вдоль всей квартиры. «Подобные объекты не появлялись на рынке очень долго. К тому же сегодняшняя экономическая нестабильность повлияла на их стоимость (до кризиса апартаменты на Смольном проспекте, вероятно, оценивались бы не ниже 20 тыс. евро за кв. м)», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Татьяна Чуприна. «Безусловно, эти квартиры стоят тех денег, которые за них просят, даже несмотря на проблемы с парковкой, охраной и пр. Ради справедливой оценки, стоит отметить, что аналогичные сложности существуют и в некоторых элитных домах современной постройки», – поясняет господин Гиновкер.
В сегменте недавних новостроек, пополнивших ряды квартир вторичного рынка, эксперты выделяют жилой дом на Тверской улице, 6. Здесь по цене $800 тысяч выставлен на продажу пентхаус площадью 550 кв. м, включая террасу. Преимущества у него все те же – вид на Смольный собор и центр города, высокие потолки (4,1 метра). Отличительные черты: охрана ФСБ, сформировавшаяся однородная социальная среда (здесь живут высокопоставленные чиновники и крупные бизнесмены) и паркинг.
Другая элитная территория – Петроградский район. Здесь большая часть предлагаемых покупателям квартир сосредоточена на Крестовском, несколько вариантов есть и на Каменном острове. Например, один из трех особняков, расположенных на набережной Малой Невки. Трехэтажный объект площадью чуть более 1,1 тыс. кв. м включает две квартиры по 510 «квадратов» каждая. Несмотря на небольшую этажность, в доме предусмотрена шахта лифта. В цоколе расположены помещения под бассейн, комнату отдыха, тренажерный зал. Особняк вкупе с земельным участком в восемь соток (ведутся переговоры об увеличении участка еще на пять соток) выставлен на продажу по цене около 13,2 млн евро. «На мой взгляд, это предложение беспрецедентно по соотношению «цена-качество». В указанную цену включена стоимость дома вместе с участком. При перерасчете цена квадратного метра в особняке с учетом земли составляет всего около 12 тыс. евро», – подсчитала консультант АН «Бекар» Лилия Крейс-Белова.
Портрет в позолоченной рамке
Кто приобретает элитную недвижимость? По мнению экспертов, ответить на этот вопрос достаточно сложно. Это очень закрытый сектор рынка, участники которого не хотят «светиться». По словам Леонида Сандалова, основную долю покупателей элитных квартир составляют петербургские и московские бизнесмены. Госпожа Чуприна поясняет: «Петербуржцы больше тяготеют к старому городу, для них более ценными являются виды на исторические достопримечательности, проживание в «знаменитых» домах. Москвичи же больше ценят комфорт, поэтому отдают предпочтение объектам нового строительства». По мнению Елизаветы Масалимовой, достаточно щепетильно к инженерии и состоянию дома относятся и иностранцы. Иного мнения придерживается Александр Гиновкер: «Для иностранцев на первом месте – местоположение дома и вид из окон квартиры. Они готовы мириться с проблемами старого фонда. Ведь на Западе еще несколько веков назад поняли, что в больших городах по всему миру, прежде всего, котируется место (это то, о чем наши соотечественники стали задумываться только лет 10–15 назад)». Как утверждает эксперт, среди владельцев элитного жилья в Золотом треугольнике значительную долю занимают именно иностранцы. Кроме того, в последнее время усилилась тенденция, когда приобретают не столько элитное жилье, сколько адрес. Покупателю хочется сказать: «У меня квартира на Невском» или «У меня квартира с видом на Неву». При этом иные характеристики квартиры, как правило, второстепенны.
Пересчитать по пальцам
Объемы продаж вторичного рынка городского элитного жилья в АН «Бекар» оценивают в 5–7 сделок в месяц, в АН «Невский простор» и того ниже – не более десятка за год. «Сделок с элитными квартирами относительно мало. На агента, занимающегося продажей таких объектов, в год выпадает не более 4–5 подобных операций», – комментирует Татьяна Чуприна. Но спрос все равно больше, чем, к примеру, три года назад. Практически каждую неделю в агентства недвижимости обращаются потенциальные покупатели с просьбой подобрать какой-нибудь эксклюзивный объект, как в советское время – «из-под прилавка».
«В настоящее время мы наблюдаем серьезный рост интереса к элитному жилью. Потенциальные покупатели не сомневаются, что такое приобретение – «вечный» актив, и желают вложить обесценивающиеся денежные средства в недвижимость, – рассказывает руководитель отдела элитного жилья агентства «Петербургская Недвижимость» Талия Михасева. – Более того, у нас есть заказы на квартиры, которых сейчас нет в продаже. Например, один из клиентов около двух лет ожидает, когда в продаже появится интересная квартира на набережной Мойки, у Зимнего дворца. Есть желающие приобрести квартиру достаточно большой площади (от 200 кв. м) в Золотом треугольнике. Но подходящих предложений на рынке пока нет».
Между тем многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на снижение цен, – констатируют эксперты. Спрос пока не выливается в реальные сделки: просмотры идут, но мало кто решается на покупку. В свою очередь продавцы не готовы уступать в цене. Для них эти квартиры – не единственное жилье, и спешки с их продажей нет.
Ощущение элитарности
Главным ценообразующим фактором рынка элитной жилой недвижимости, по мнению экспертов, является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимость аналогичного объекта. «Каждая элитная квартира уникальна и оценивается из субъективных предпосылок: ощущений собственника и желаний покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если клиент полжизни искал такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену», – уверен Леонид Сандалов. По его словам, проследить динамику цен в сегменте элитного жилья практически невозможно. Цены реальных продаж сильно отличаются от первоначально выставленной стоимости и редко оглашаются. Этому есть и объективные причины. Бывает, что покупатель расплачивается за объект не только деньгами. Например, в своей практике господин Сандалов столкнулся со сделкой, когда покупателем выступал владелец автосалона и за элитную квартиру частично расплатился дорогим автомобилем. Есть случаи частичной оплаты объектов акциями. Кроме того, покупатели элитного жилья – люди от бизнеса, которые умеют торговаться. Стоимость в ходе торга может быть значительно снижена. По этой причине цены на элитные квартиры даже исключаются из статистики рынка, чтобы не искажать общую картину.
Однако кое-какие показатели эксперты все же приводят. Так, по данным АРИН, за прошлый год цены на вторичном рынке элитного жилья выросли примерно на 15% (в 2007-м эта цифра составила порядка 8–10%). Максимальная стоимость достигала 250 тыс. руб. за кв. м. Но есть единичные объекты, цена которых превышала эту цифру в несколько раз.
На стоимость элитных квартир, по мнению экспертов, практически не повлиял и экономический кризис. «Ни один элитный объект не подлежит срочной продаже. Это не тот тип недвижимости, который продается за полгода. Средние сроки экспозиции таких объектов – год. Продавцы либо продают за установленную цену, либо снимают объект с продажи», – комментирует госпожа Чуприна.
До осени прошлого года стоимость элитного жилья росла опережающими темпами. «С того времени цены предложения в долларах остались практически неизменны, несмотря на повышение стоимости этой валюты почти в 1,5 раза. Соответственно, цены объектов при пересчете на рубли стали гораздо выше. При этом владельцы элитных квартир к возможности торга относятся отрицательно», – утверждает Александр Гиновкер. «За первые два месяца текущего годацены на элиту не изменились. Спрос не снизился, но необходимо признать, что сделок стало меньше, чем за аналогичный период прошлого года», – добавляет Татьяна Чуприна. В свою очередьТалия Михасева считает, что стоимость зависит от конкретного объекта. «Например, на одну элитную квартиру, расположенную в доме на Мойке, 6, цена резко поднялась с 20 до 35 млн руб. Связано это с дефицитом предложения», – заключает она.
Стоимость квартир, которые хоть и являются объектами вторичного рынка, но расположены в недавно построенных домах, постоянно повышалась, начиная со второй половины 2006 года и достигла своего пика ко второму кварталу прошлого. По оценкам аналитиков компании Knight Frank SPb, средняя цена предложения по эксклюзивным объектам вторичного рынка в Петербурге в начале 2009-го составила $7,3 тыс. за кв. м (230–250 тыс. руб.). С того момента, когда российский рынок ощутил влияние мирового финансового кризиса, лишь некоторые элитные объекты вторичного рынка потеряли в стоимости 10–20%. Но скорее, это коррекция стоимости: завышенный ранее ценник приводится к адекватному уровню. В то же время большинство собственников предпочитают переждать кризис, а не снижать стоимость выставленных на продажу квартир. По словам Елизаветы Масалимовой, незначительное падение цен, начавшееся в декабре 2008 года, в настоящее время приостановилось, поскольку в феврале 2009-го наблюдался высокий интерес к элитному жилью со стороны потенциальных покупателей (в том числе инвесторов).
В ожидании рынка
Дальнейшее развитие ситуации на вторичном рынке элитного жилья его участники комментируют достаточно аккуратно (впрочем, это касается и других сегментов). По мнению госпожи Масалимовой, в ближайшее время может несколько увеличиться предложение таких объектов, спрос же сохранится преимущественно со стороны инвесторов, которым в сложившейся ситуации достаточно сложно найти альтернативные инструменты сохранения капитала.
«Элитная недвижимость – это предмет роскоши, а роскошь в кризисные времена спросом практически не пользуется. Последнее, о чем подумает состоятельный человек в кризис, – новая элитная квартира. При этом цены в этом сегменте будут меняться мало: владельцам таких апартаментов проще переждать, чем сбывать хорошую квартиру с рук именно сейчас», – считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. «Многое зависит от стабилизации национальной валюты. Как только прекратится девальвация, спрос резко взлетит. Оптимизм на рынке связан именно с этим», – заключает Леонид Рысев, генеральный директор компании «Rysev Realty. Элитные квартиры».
Аналогичной точки зрения придерживается господин Сандалов. Он уверен: если рубль начнет укрепляться, а цены на нефть пойдут вверх, то осторожные покупатели, которые из-за неустойчивого состояния экономики придерживали деньги, станут приобретать. Увеличится спрос на элитную недвижимость, соответственно, вырастут и цены.
Так или иначе, все эксперты склонны считать, что хоть кризис и привел к уменьшению количества сделок на вторичном рынке элитного жилья в Петербурге, дальнейшего снижения стоимости «антикварных» квартир не произойдет.
Продолжение следует.
