– Александр Юрьевич, время, прошедшее с момента проведения Первой Международной конференции Elite Estate, было непростым для рынка недвижимости. Какие проблемы волнуют сегодня профессионалов элитного сектора?
– Большой успех прошлогодней конференции, огромное внимание к ней со стороны профессионалов говорит о насущности вопросов, включенных в повестку дня. Я убежден в том, что и в этом году форум по элитной недвижимости вызовет большой интерес: обсуждение многих злободневных проблем должно быть продолжено. В частности, на Elite Estate – 2008 была создана рабочая группа для выработки единой классификации элитного жилья. Результаты работы группы мы планируем изучить и по возможности принять за основу. Критерии в качестве единой системы координат очень важны, поскольку отсутствие общепринятой классификации создает сложности взаимопонимания между застройщиком и риэлтором, между продавцом и покупателем, мешает правильно позиционировать объекты с точки зрения ценовой категории.
– В чем особенности текущего момента для элитной недвижимости?
– Сейчас активность покупательского спроса и обменных сделок сосредоточена в эконом-классе – продаются недорогие малогабаритные объекты. В перспективе, я уверен, динамика элитного рынка восстановится. Но сначала изменится подход к ценообразованию.
Распространенная точка зрения о том, что эксклюзивные – элитные – квартиры ни при каких обстоятельствах не падают в цене, основана на реальных, но не совсем корректно трактуемых фактах. Данные зарубежных рынков элитной недвижимости свидетельствуют, что корректировка цен затронула и самый дорогой сегмент. Другое дело, что если речь идет об элитных апартаментах в Монако или на Манхэттене у Центрального парка, их владелец предпочитает отложить сделку, а не уступить в цене. Таким образом, в ситуации спада покупательского спроса такие объекты не продаются и цена действительно не двигается. Люди, владеющие подобной недвижимостью, могут подождать и год, и два – пока конъюнктура изменится и найдется покупатель, готовый заплатить требуемую цену.
Но если говорить о реальных сделках, то статистика будет другой. Элитная недвижимость во всем мире подешевела: где на 5%, где на 10%, где – на 15%.
В нашей стране считается, что богатый человек может заплатить «любые деньги» за удовольствие жить в самом лучшем доме, самой лучшей квартире в одном из красивейших городов мира, которым, безусловно, является Петербург. Но и у нас сейчас сделки заключаются при условии, что покупатель счел цену настолько привлекательной, что не откладывает приобретение
Результаты анкетирования участников первой конференции Elite Estate говорят о завышенных, на мой взгляд, ожиданиях. Самая многочисленная группа опрошенных (30%) считала, что объекты дешевле $40 тыс. за кв. м не являются элитными. Еще 25% определили минимальную цену элитного жилья в $30 тыс. за «квадрат». Но не станем же мы утверждать, что квартира по $10–15тыс. за кв. м должна быть отнесена к бизнес-классу? С точки зрения западного человека, это очень, очень дорогая недвижимость!
Я думаю, в скором времени разрыв в цене между элитным жильем и бизнес-классом станет меньше. Понятно, что будут очень дорогие объекты, стоящие «любых денег». Но для достаточно больших объемов, таких как проекты квартальной застройки в центре, цены формируются с оглядкой на соседей, на рынок в целом.
– Должна ли, на ваш взгляд, классификация элитного жилья быть жесткой и однозначной, или же допустимы региональные особенности? Как быть с рейтингом для исторических объектов центра?
– Не надо изобретать велосипед: в европейских городах есть старый фонд и его объекты считаются элитными. Просто это два разных подхода. Один, условно говоря, более «московский» – когда к объекту предъявляется список требований по комфорту и отступления от него не допускаются. Этому формату могут соответствовать самые современные жилые комплексы с соответствующей начинкой и статусом. Пример – «Новая звезда» на Песочной набережной
Есть другой подход – скорее, петербургский, когда мы говорим про исторический центр. Здесь не всегда можно иметь 10 или 18 составляющих элитного жилья, но от этого высокий статус объекта не меняется. Пример – реконструированное здание на Итальянской улице, 6, где мест в паркинге меньше двух на квартиру. Или дом, ценимый за имя архитектора, за исторический адрес. Таких объектов в Северной столице много, они составляют золотой фонд города и признаны культурным наследием. Это жилье тоже может быть элитным.
В Старой Европе, в отличие от России, очень трепетно относятся к старине. Европейцы готовы мириться с определенными неудобствами жизни в старинном здании и нести расходы по поддержанию древности в должном состоянии. Им важно, чтобы дом имел историю, лучше – многовековую, и каждое десятилетие этой истории делает его дороже. В России обычно это ценят меньше, предпочитая комфорт современного жилья.
– Риэлторам лучше чем кому бы то ни было должны быть известны предпочтения покупателей. Какие требования они считают обязательными?
– Мы обобщили опыт работы «Адвекса» (Александр Романенко – президент корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Ред.) с покупателями элитных жилых объектов. Клиенты предъявляют такие требования: расположение в престижном районе, вид из окон на памятники архитектуры (парк, набережную), наличие паркинга, продуманность внутренней архитектуры квартиры и входной группы, благоустроенность придомовой территории. Кроме того, дом должен быть полностью обеспечен объектами инфраструктуры и системами безопасности. Также важен формат строения, однородная социальная среда, современная инженерная начинка, высококачественная отделка. Дом должен выделяться неординарным архитектурным решением и иметь какую-либо «фишку».
У девелоперов есть свой интерес: им удобно так очертить рамки, чтобы как можно больше объектов можно было позиционировать в качестве элитных. Желание понятное, но неправильное. Поэтому при выработке классификации это стремление девелоперов учитывать нельзя, опираться надо на здравый смысл и мнения экспертов по аналитике и продажам.
– Меняются ли предпочтения покупателей?
– Стали больше востребованы квартиры в домах с высокой степенью готовности, практика покупки жилья «на стадии забора» уходит. В этом, кстати, была большая разница между российским и западным рынками. На Западе в большинстве случаев продается готовое жилище или же имеется шоу-рум, где можно посмотреть квартиру вживую, потрогать, выглянуть из окна. Не вообразить, а увидеть – вот так я буду жить. Мы движемся в этом же направлении, наши клиент стал более разборчив, хочет четко понимать, что он покупает.
Растут и будут расти с каждым годом требования к качеству строительства. Это как раз то, в чем мы сегодня уступаем компаниям, работающим на Западе. В России случается, что и проект от архитектора с мировым именем, и натуральный камень из заграничных карьеров, а кладет этот камень неквалифицированный работник. В результате экономия на его зарплате оборачивается потерями: лестницы переделываются по нескольку раз, тонны импортного камня попадают в отходы. Хуже всего, что результат плачевный, отчего страдает реноме строителей. Этим вопросам будет уделено внимание на сессии «Строительство элитных объектов в мегаполисе и загородной зоне».
– Застройщики элитных объектов нередко продают квартиры самостоятельно. На «вторичке» продажи идут через риэлторские компании. В чем особенности продаж элитного жилья?
– Для продаж элитных объектов необходимы особенные технологии и особенные специалисты. Все клиенты хотят получить качественную услугу, но работа с очень богатыми людьми требует – кроме умений и знаний по своей специальности, а также в смежных отраслях – еще и правильного позиционирования себя как профессионала. Это необходимо, чтобы клиент относился к агенту с уважением и прислушивался к его советам. На практике далеко не каждый даже успешный агент может работать с покупателями и продавцами самых дорогих объектов.
– Кто должен платить комиссионные агенту – покупатель или продавец?
– Я считаю, что идеальная модель для рынка – когда комиссионные платит продавец и они включены в цену, указанную в листинге. При этом комиссионные делятся между агентом покупателя и продавца, как принято у американских риэлторов. В России идеальная модель работает редко, чаще вознаграждение агенту покупателя не входит в сумму, указанную в листинге, и выплачивается в соответствии с договором между ними. Это нормальная схема, главное – чтобы все было прозрачно и понятно всем участникам сделки, чтобы в конце процедуры не открывались вдруг какие-то новые обстоятельства, рождающие негатив у клиента. Это, на мой взгляд, тоже интересная тема для дискуссии в рамках Elite Estate.
– Я знаю, что вам приходилось встречаться со многими из зарубежных участников первой конференции Elite Estate. Приедут ли они в Петербург в мае, когда запланированы сразу два мероприятия – Elite Estate, посвященное элитной недвижимости, и форум по зарубежной недвижимости INFOREAL?
– Интерес к участию очень большой. Я слышал много положительных отзывов об эффективности деловых контактов, установленных во время прошлогодней конференции Elite Estate. Я уверен, в этом году мероприятие пройдет с таким же успехом, а участие в его работе будет полезным и для российских, и для зарубежных профессионалов рынка.
P.S.
Международная конференция Elite Estate будет проходить 13 и 14 мая в гостинице «Park Inn Пулковская». Организаторы мероприятия – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» и международный портал «Prian.ru – Недвижимость за рубежом». В настоящее время на сайте www.eliteforum.ru осуществляется регистрация участников конференции Elite Estate.
