Три месяца назад, в первой статье из этого цикла, я написал: «Если бы все ограничивалось объективными факторами, то, наверное, можно было бы рискнуть и сделать прогноз – когда же эта коррекция закончится. Но существует и субъективная реальность, уходящая своими корнями в область психологии». Сегодня эти психологические факторы ослабли и прогноз – пока краткосрочный – дать уже можно.
Деньги – в бетон
В 2009 году появился еще один фактор – спекулятивный. Вообще существует три группы определяющих факторов: фундаментальные, психологические и спекулятивные. О первых двух было подробно сказано в статье «Кризис – в головах», о третьей группе актуально поговорить именно сейчас.
Три месяца назад ситуацию на рынке диктовали психологические факторы. Сейчас на первый план выходят факторы спекулятивные.
Как это ни парадоксально, понятие «инвестиционные квартиры», которое давно в ходу, по-настоящему возникает именно сейчас. Раньше это был один из мифов рынка недвижимости, теперь он, можно сказать, материализовался. До сего времени на рынке было только 1–2% инвесторов, максимум 3% (2003–2004 годы).
А сегодня появилось достаточно большое число покупателей, являющихся частными инвесторами. Это те люди, которые из пресловутого «кэша», то есть наличных денег, уходят «в бетон». Именно потому что с этим самым «кэшем» ситуация неясная, длится это уже очень долго и становится только еще более непонятно. Курсы валют меняются по два процента в день – что само по себе нонсенс, – нет очевидных трендов, за исключением одного: ослабление рубля.
В этой связи уместно процитировать один из отзывов на первую публикацию. На форуме «БН.ру» один из посетителей написал буквально следующее: «Аффтар, почитай книжки по экономике, а лучше сразу выпей йаду». Извините, но сегодня законы экономики, к которым все привыкли, уже не работают. И если «аффтар» этой фразы решил, что эти законы мне неизвестны, то ему все равно не стоило давать такого совета: поздно пить боржоми, мировая экономика меняется кардинально у нас на глазах.
Великий «кэш», на который все молились, действительно, долго оставался единственно возможным средством хранения капиталов. Но есть все основания настаивать на своей вполне еретической мысли, что никаких – выражаясь языком того же форума – «бетоноинвесторов» на петербургском рынке недвижимости никогда не было, и появились они только сейчас. Те самые люди, которые в свое время сделали ставку на наличность, в данный момент времени сидят на пятой точке очень неровно. Как раз они ныне уходят «в кирпич», прежде всего, конечно, на вторичный рынок.
Инвесторы, они же «спекулянты», начали доставать из банковских ячеек свои деньги и покупать недвижимость, тем самым оказывая поддержку рынку. И этот процесс начался практически сразу после Нового года. Пока это хаотический процесс, звонков и просмотров гораздо больше, чем продаж. Фундаментальных факторов ведь тоже никто не отменял. «Кэш» в ячейке или под подушкой не улучшает качества жизни его обладателя, переезд из однокомнатной квартиры в двухкомнатную – улучшает. И как только появляются такие возможности – они реализуются.
Несмертельный котлован
О первичном рынке – отдельно. Строители не столько заморозили проекты, как принято об этом говорить, сколько заморозили продажи в проектах, находящихся, условно говоря, на уровне третьего этажа. И вся маркетинговая политика застройщиков (к слову, абсолютно грамотная) направлена на продажи либо в уже сданных домах, либо в тех, что будут введены в строй очень скоро.
На нулевом цикле сейчас не продается ничего или почти ничего. На последней выставке-семинаре «Жилищный проект» меня атаковала группа граждан с таким примерно посылом: «Есть стройка, там еще только котлован, но очень гуманные цены. Хочу купить!». Объяснял им, как мог, даже вице-губернатора Александра Вахмистрова цитировал.
Но приведенный пример – это все же исключение. Большинство покупателей ясно осознает высокие риски подобных сделок. И понимает, что даже при меньшей вероятности негативного развития событий не стоит рисковать такими большими деньгами.
Ода спекулянтам
Вернемся, однако, к нашим «спекулянтам». К тем гражданам, которые скорее всего не собирались покупать квартиры прямо сейчас. Но представим себе, что у нас есть хотя бы миллион рублей. Не озаботиться ли приобретением хоть чего-нибудь – комнаты в коммуналке, например, а лучше – отдельной квартиры. Ведь держать дальше в рублях – рискованно. Переводить в валюту – доллары или евро – большой вопрос. В последнее время евро было стабильной валютой, но то, что сейчас происходит в Европе, наводит на сравнение: где же хуже, в Старом или Новом Свете? Или переходить на иены? Возможно, финансовые аналитики что-то еще понимают, все остальные – не очень. Приобретение недвижимости все-таки – вещь более простая, и несмотря ни на что, это – безальтернативный способ сбережения накоплений. Так было, есть и будет. В кризисной ситуации это проявляется сильнее.
Когда все кричали про «сволочей-спекулянтов», их на рынке и близко не было. Приходят они как раз сейчас, и вовсе они не спекулянты, «которые раздули рынок», а, если так можно выразиться, служба безопасности собственных накоплений. У них, в общем-то, тоже «кризис в головах», только природа его другая. Инвестор попросту не знает, в каком виде хранить свои сбережения.
В результате в январе, согласно статистике УФРС по Петербургу и Ленобласти, в городе было зарегистрировано более трех тысяч сделок с жилой недвижимостью. Это даже больше, чем в январе 2008 года.
Повторюсь: коррекция цен связана с резким сокращением объема банковских средств (ипотека) на рынке жилья. Она заканчивается. В декабре прошлого года логичным было предположить, что коррекция закончится в мае 2009-го и будет составлять «на дне» 25–30% в рублях. На середину февраля мы имеем 11% по вторичному рынку. Ошибка? Будет падать еще? Мое глубокое убеждение, что это не так. Стержнем этого прогноза был ипотечный спад, но не была учтена та инвестиционная поддержка, которая сегодня на рынке чувствуется определенно. Если бы ее не было, снижение продолжалось бы другими темпами, не по 0,18% в неделю. Спасибо «спекулянтам».
Еще один косвенный признак – мой любимый «индекс жадности продавца» (показывающий превышение цены объектов, которые только вышли на рынок, по сравнению с теми, что уже были в листинге) перестал падать и начал расти.
Идут сейчас хорошо встречки, обмены, расселение. А вот малогабаритные квартиры переживают кризис, тот, который не в головах. Этот сегмент наиболее активно шел в рост, когда были ипотечные деньги, и слегка перегрелся. Ценник здесь снизился примерно на общем уровне, а вот время экспозиции увеличилось значительно – едва ли не в два раза, тогда как в среднем по рынку на 30–40%. Чтобы не быть обвиненным в голословности, назову и абсолютные цифры: в среднем по рынку было примерно 45 дней, сейчас – около 60. По малометражкам: было 35–40, стало 50–60 дней.
Приведу еще одно мнение с форума «БН.ру»: «Кризис действительно в головах. Только он, кризис, не от сегодняшнего постоянного снижения, а от осмысления, насколько все-таки раздут этот ценовой мыльный пузырь».
На самом деле досужие домыслы о надутом пузыре – это только досужие домыслы. Пузырь на вторичном рынке недвижимости может возникнуть только в одном случае: если он надут дешевыми заемными деньгами. Латвийский вариант. Предлагаю, хоть это и неоригинально, не путать теплое с мягким. В Латвии ипотечные кредиты предоставлялись, в основном, с плавающей ставкой, которая на поверку выдавала 3–4% годовых. Очень многие воспользовались такой «халявой», в результате чего ценник взлетел до небес. До 80% денег на рынке недвижимости были заемными! Вот теперь они и падают.
Собственно прогноз
И в заключение – не о погоде, но о прогнозах. Честно говоря, он был озвучен на одном из круглых столов еще в декабре, но на фоне общего кризисного пессимизма не был услышан.
А прогноз был такой: в феврале мы заканчиваем снижаться, а в марте выходим на плато. Февраль уж наступил и даже скоро закончится. Цены будут стоять, и сколько это продлится – мне не известно. Если бы кто-то сказал точно, сколько в апреле будет стоить доллар или баррель нефти, прогноз был бы более долгосрочным. В любом случае основным двигателем рынка всегда остается желание человека улучшить качество своей жизни.
