В ГУВД по Петербургу статистика за 2008 год еще не известна. Зато есть сведения годичной давности. За 2007 год в Петербурге и Ленинградской области возбуждено 398 уголовных дел по факту совершения экономических преступлений в сфере недвижимости, из них 132 – в особо крупных размерах. Совокупный ущерб составил более 150 млн руб., в суд передано 184 дела.
Суровые реалии
Случаи мелкого мошенничества в официальной статистике не учитывались. По неофициальным данным, количество обращений по ним на порядок больше. Как (опять же – неофициально) признаются в ведомстве, вряд ли статистика 2008 года отличается в меньшую сторону от данных 2007-го. А с учетом проблем, с которыми столкнулся рынок в октябре-январе, количество преступлений может вырасти процентов на двадцать.
Эксперты рынка недвижимости подтверждают информацию от ГУВД. «В принципе, количество преступлений в сфере недвижимости всегда остается на одном уровне, не увеличиваясь и не уменьшаясь. Исключение составляют годы, когда на рынке заметно меняется конъюнктура», – рассказал директор по безопасности корпорации «Адвекс. Недвижимость» Михаил Дедов. «В периоды экономической нестабильности люди подвержены импульсивному принятию решений, боятся потерять деньги и держать большие суммы на руках. Если у человека есть средства, он старается как можно быстрее их куда-нибудь вложить – заставить деньги работать и успокоиться. О том, куда именно вложить, нервничающий человек не всегда успевает подумать. Кроме того, на нерастущем рынке очень дешевое предложение не выглядит странно (дешевое предложение – нередко признак подготовленного мошенничества, – ред.), и люди часто на такие махинации покупаются», – уверен заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. С коллегой согласен Владимир Спарак, заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости»: «Закономерно, что повышение неопределенности на рынке дает всплеск криминала. Сейчас существует дефицит покупателей. В подобных условиях возникают разные предложения о покупке в рассрочку, необычные схемы расчета, например вексельные».
Более того, в кризис от нехватки денег страдают и сами мошенники, поэтому они увеличивают свою активность.
Зоны риска
В принципе, жертвой криминала может стать почти каждый. Как покупатель, так и продавец. Причем особенно незащищенными перед преступными элементами становятся одинокие престарелые люди, которые не имеют близких родственников, но владеют жилплощадью. Также в зоне риска люди, которые ведут асоциальный образ жизни: нигде не работают, постоянно употребляют спиртные напитки или наркотики – опять же, при условии, что у них нет близких родственников. По словам риэлторов, на рынке существуют специальные криминальные базы, в которые заносятся потенциальные жертвы. «Когда рынок был на подъеме, у преступников хватало занятий и без рынка жилья. Сейчас же «свободные силы» будут брошены на этот участок», – полагают эксперты. Но, конечно, чаще всего в сети преступников попадают те, кто не может самостоятельно защищать свои интересы или не знает, как это сделать.
В настоящее время, по мнению участников рынка, лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости. В подобной ситуации объект продается на 15–20% дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через три-семь дней, иногда до окончания оформления сделки. Примерно одна шестая часть таких предложений – откровенное мошенничество. В таком случае, как правило, проводятся операции с жилплощадью, которая мошенникам не принадлежит, без ведома настоящих владельцев. Например, аферисты снимают квартиру у владельца, проживающего в другом городе, после чего подделывают правоустанавливающие документы на объект недвижимости, либо с помощью обмана завладевают оригиналами нужных документов. С помощью подставного нотариуса оформляют доверенность от владельца право продать объект и пускают его в открытую продажу. Возможны также варианты, когда мошенники, представляясь продавцу сотрудниками риэлторской компании, получают в свое распоряжение паспорт владельца объекта и оригиналы правоустанавливающих документов. Далее, используя возможное сходство одного из участников преступной группы с хозяином, совершают от его имени сделку и скрываются с «заработанными» деньгами.
«Есть стандартные схемы – подделка доверенности, оформление документов по поддельному паспорту и другие. Но возможностей для махинаций очень много. Только грамотный и опытный риэлтор распознает мошенническую схему и примет меры», – уверен Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». «Сейчас рынок стал более цивилизованным – во многом благодаря тому, что покупатель и продавец стали рассчитываться через банковскую ячейку», – говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость». Тем не менее риэлтор настойчиво советует обращать внимание на момент закладки денег в ячейку. По словам господина Гаврильчука, были случаи, когда в банковской ячейке вместо денег обнаруживалась «кукла». Иногда мошенники обманывали банк и другим способом – представляя поддельный «зарегистрированный» договор (по соглашению с банком ячейка открывается тогда, когда продавец предъявляет зарегистрированный договор купли-продажи; однако подлинность документа банк, увы, проверять не обязан, – ред.). «Типичных примеров достаточно мало, потому что как только криминальная схема становится типичной, она уже не проходит на рынке. Срабатывают, в основном, необычные планы», – рассказывает Владимир Спарак.
Агентская защита
Эксперты подчеркивают: мошенники старательно избегают агентств недвижимости, особенно тех, которые много лет работают на рынке. «Риэлтор всегда досконально проверяет сделку. Для него лучше, чтобы сделка не прошла вообще, если она сомнительная. Если через какое-то время с квартирой возникнут проблемы, а риэлтор участвовал в операции, это очень сильно ударит по репутации как агентства, так и конкретного специалиста. А риэлторский бизнес – бизнес по рекомендации», – уверен Николай Лавров.
«Сейчас на рынке стало больше агентов, работающих либо на себя, либо на небольшие агентства недвижимости. Вот через них могут проходить криминальные сделки. Это связано с тем, что сейчас в наихудшем положении оказались небольшие агентства, которые не могут оплачивать рекламу и не имеют раскрученного бренда. Соответственно, агенты, которые работают в таких фирмах, не заинтересованы (да и не скрывают этого) в том, чтобы делиться с компанией, и проводят сделки самостоятельно, минуя агентство. Таким путем и совершаются «сомнительные» сделки», – объясняет Сергей Дроздов. «Чтобы избежать проблем, нужно обращать внимание на мелочи, на мотивы участников, не лениться докапываться до самых основ истории объекта и происхождения документов, – советует господин Спарак. – Нужно понимать, кто является посредником и как давно он работает на рынке. Не стесняться спрашивать у агента рекомендации либо находить надежную фирму через ее бывших клиентов».
Риэлторские компании дают следующие рекомендации клиентам:
• Не участвовать в сделке, если жилплощадь предлагают срочно продать или купить. Торопиться в таких вопросах нельзя.
• Работать с крупными агентствами, так как небольшие агентства нередко плохо проверяют объекты.
• Проверять форму 9. Если в квартире зарегистрированы два десятка людей, стоит насторожиться.
• Существует дополнительный риск, если объект находится в собственности у продавца менее полугода.
• Рискованно покупать квартиру, если она много раз меняла собственника: даже если что-то не так, допустим, в третьей сделке, а всего их было восемь, то пострадают последний покупатель квартиры и новый собственник.
• Если жилплощадь получена в результате наследования, необходимо уточнить, есть ли другие наследники, все ли получили причитающиеся им части и т. д.
• Нужно тщательно проверять все документы. Если объект продается по дубликатам документов, то нужно проверить, какие документы действительны.
• Главная рекомендация – обращаться в известные агентства недвижимости, состоящие в профессиональных объединениях, страхующие свою ответственность перед третьими лицами и принимающие другие меры по защите интересов клиентов.
