– Дмитрий Сергеевич, как повлиял кризис на спрос в сегменте офисной недвижимости?
– Первое, что бросается в глаза – спрос по-прежнему остается неудовлетворенным, поскольку потребность в офисах была, есть и будет. Однако из-за падения платежеспособности заполнить объект сегодня очень сложно. Поэтому в ближайшие два года мы, скорее всего, впервые за долгое время будем наблюдать не рост, а снижение арендных ставок. В противном случае владельцы офисных площадей начнут терять арендаторов, что неизбежно приведет к увеличению сроков окупаемости и снижению доходности.
– Насколько могут упасть средние ставки аренды по Петербургу?
– Различие арендных ставок в бизнес-центрах города достаточно велико, поэтому сложно назвать среднюю цифру. Совсем недавно помещения на Невском предлагались по цене 500–600 у. е. за кв. м в месяц. Но очень скоро, думаю, ставки в бизнес-центрах класса А, расположенных на Невском проспекте, упадут до уровня 2005 года и составят 400–450 у. е. за кв. м. Кроме того, желающих снимать офисные площади на центральной магистрали города станет меньше. Соответственно, бизнес-центры, расположенные на окраинах, ожидает подъем спроса, они будут заполняться и на какое-то время рост арендных ставок замедлится.
– Незадолго до кризиса произошла трансформация объектов в сторону укрупнения офисных центров, поскольку максимальную прибыль их владельцам приносили арендаторы, нуждающиеся в больших площадях. Сохранится ли эта тенденция и в дальнейшем?
– Безусловно, нет. Сейчас из-за кризиса во всех сферах бизнеса происходит сокращение штатов и снова растет спрос на небольшие офисные площади, как и два-три года назад. Поэтому сейчас в выигрыше окажутся те, кто строил объекты с коридорно-кабинетной системой, а не классический open space. Чтобы в изменившихся условиях сдать помещения максимально быстро, собственники, девелоперы и управляющие компании будут вынуждены подстраиваться под клиентов.
– Что еще можно сделать, чтобы добиться большей инвестиционной привлекательности объекта в условиях кризиса?
– Вообще инвестиционная привлекательность для арендатора – это некий набор факторов. Основные – это местоположение, парковка, инженерия, инфраструктура и качество работы с арендаторами. Первые два неизменны вне зависимости от кризиса. Зато можно улучшить инженерию. Задача эта труднореализуемая, но разрешимая. Например, можно снабдить системой кондиционирования объект, в котором ее ранее не было. Если же говорить об инфраструктуре, то возможности для ее совершенствования не ограничены. В идеале бытовая инфраструктура современного бизнес-центра должна включать в себя максимальный набор сервисов. Кроме того, под инфраструктурой также понимается комфортная входная группа и наличие точки общественного питания. Еще один фактор, который тоже можно менять и улучшать, – это качество работы с арендаторами. Иными словами, следует заняться вопросами управления объектами, которые в большинстве своем не управляются, а просто содержатся. Для этого нужно либо создавать соответствующие подразделения в структуре своей компании, либо нанимать профессиональную управляющую компанию.
– Может ли кризис повлиять на качество строящихся объектов?
– Я считаю, что независимо от кризиса на строительном рынке есть как дилетанты, так и умные строители. Последние понимают, что такое офисная недвижимость, для чего она строится и в чем ее отличие, например, от административного здания. Такие люди будут вносить очень серьезные поправки в свои проекты. Однако сказать, что будут только улучшения, нельзя.
– Будут ли сокращаться объемы строительства?
– Конечно. Банки сейчас перестали выдавать кредиты, а 90% ранее вкладываемых в любой тип коммерческой недвижимости средств – заемные. Поэтому даже те проекты, которые находятся на финальной стадии готовности, теперь замораживаются. В заявленные сроки достроится, я думаю, не более 10–20% из них.
– Появятся ли на российском рынке новые операторы после прохождения пика кризиса?
– Конечно. Любой кризис – это перераспределение рынка. Кто-то проиграет в этой ситуации, а кто-то – останется в выигрыше.
– Останется ли наш регион инвестиционно привлекательным и в дальнейшем?
– Сложно сказать. Просчитать это невозможно – слишком велик набор вероятностей и факторов, которые оказывают влияние на рынок. Сейчас мы можем констатировать, что на конец уходящего года спрос по-прежнему превышал предложение. В принципе это означает, что рынок сохраняет свою инвестиционную привлекательность. Другое дело, что после кризиса Россия станет более цивилизованной страной, с более профессиональным рынком недвижимости. У нас должны появиться инвесторы, которые будут ориентироваться на срок окупаемости офисной недвижимости в 10–12 лет и считать это нормой, как это принято на западных рынках.
– Как можно оценить сегодняшние настроения участников рынка коммерческой недвижимости?
– Не могу сказать, что все настроены позитивно. Лично я не рассчитываю на то, что через три месяца кризис закончится. Выход из кризиса будет очень сложным, и это не только мое мнение. Тем не менее все компании настроены бороться до конца. Как говорится, надежда умирает последней!
