– Николай Флорианович, как вы оцениваете работу ГУД в 2008 году?
– Хорошо оцениваю. За два последних года произошел качественный скачок в деятельности гильдии: количество перешло в качество, мы поняли, что стали по-настоящему профессиональной организацией. Были усовершенствованы стандарты, налажен информационный обмен с партнерами и еще многое другое.
– Кризис как-то повлиял на деятельность ГУД?
– Естественно. Как и везде в сфере недвижимости, происходит некоторое сокращение персонала, труд оставшихся сотрудников становится более интенсивным. Если говорить о материальной стороне дела, то все существующие источники финансирования пока действуют. Вероятно, станет меньше мероприятий, поскольку в основном они платные. Исключением является рождественский саммит, который раньше проводился только в Москве и Петербурге, а в этом году пройдет еще и в Самаре.
– Предпринимает ли гильдия какие-то действия для того, чтобы помочь ритейлерам и девелоперам пережить кризис?
– В начале октября была создана рабочая группа по выработке предложений городской администрации о выходе из сложившейся ситуации. Они касаются выкупа квартир, стабилизационного фонда, бюджетного формирования. Кроме того, в 2009 году предполагается изменение и расширение структуры оргкомитета форума PROEstate, который также должен оказать реальную поддержку участникам, помочь в поиске решений для развития бизнеса в новых условиях. Уже сейчас известно, что состав оргкомитета дополнят ключевые фигуры из российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов.
– Означает ли это, что форум станет более масштабным?
– Вряд ли. Сейчас самое главное, чтобы PROEstate состоялся в принципе. Возможно, он будет не столь масштабным, как предыдущий – важно сохранить его основные позиции. Состав участников, вероятно, сократится, поскольку к моменту проведения форума часть игроков неминуемо уйдут с рынка, перейдут в другие сектора, а кому-то участие в PROEstate станет не по карману.
– Правда ли, что PROEstate-2009 хотят провести в Москве?
– Нет, пока форум остается в Петербурге, хотя, возможно, проходить он будет на другой площадке. Идеи, связанные с переносом места и времени действительно были, однако определенные обязательства перед городской администрацией, которая нас поддерживает, не позволяют сегодня их реализовать.
– Что, на ваш взгляд, ожидает рынок в ближайшей перспективе?
– Думаю, что конфигурация рынка к началу 2010 года будет принципиально другой. К этому моменту должна наступить стабилизация, уже можно будет думать о дальнейшем развитии. А в 2009 году основные усилия девелоперов будут направлены на разработку стратегии выживания. Они будут стремиться к минимизации расходов, в частности к уменьшению масштабов проектов. Ведь чем крупнее проект, тем больше у него рисков и факторов, уменьшающих вероятность реализации. Я думаю, что мы опять вернемся к точечным проектам. Кроме того, банки намного осторожнее начнут относиться к выдаче кредитов и станут требовать более продуманных концепций и реалистичных бизнес-планов. Наверное, качество строительства также станет выше.
– Можно ли в связи с этим говорить о тенденции к некоторому оздоровлению рынка?
– Вполне вероятно. Я считаю, что в кризисной ситуации есть свои положительные моменты, она многое поможет расставить на свои места. Мне представляется, что до кризиса допускалось достаточно много маркетинговых просчетов, когда без должного обоснования заявлялись проекты, громадные по своим площадям, с весьма завышенной оценкой спроса. Все прогнозы были линейного характера. Бюджеты были необоснованно раздуты, а цены – далеки от реальных. Считалось, что стоимость недвижимости будет расти на 15–20% в год. О том, что рано или поздно может быть достигнут некий уровень насыщения, как-то никто не задумывался. Уже сейчас в Петербурге, например, построено около 1 млн кв. м качественных офисных площадей, а к 2015 году планировалось ввести еще примерно 8 млн кв. м, то есть почти десятикратно увеличить объем предложения. Разумеется, в таких условиях будут действовать иные рыночные законы.
Кроме того, непонятная ситуация сложилась и в отношении цен на землю. К середине 2007 года на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга они достигли таких значений, которые я лично никак не могу объяснить. Мне непонятна экономическая эффективность проекта, который базируется на участке земли стоимостью $50 тыс. за кв. м. Полагаю, на такой объект не может быть платежеспособного спроса. Одним словом, ожидания были явно завышенными, и результат не замедлил сказаться: продажи стали падать. Рынок должен вернуться «на землю», ощутить реальную основу.
– Можно ли считать положительной стороной кризиса то, что он вынудил уйти с рынка некоторых девелоперов?
– В последние несколько лет девелоперскими проектами стали активно заниматься люди, имеющие весьма смутное представление об этом бизнесе. Увидев, что недвижимость постоянно растет в цене, в нее начали вкладывать средства все кому не лень. Вопрос же о качестве строительства и управления проектом в той ситуации принципиальным не был. Сейчас этих «новых девелоперов» вымывает с рынка, и скоро в этой сфере останутся только профессионалы – девелоперы, управляющие, консультанты.
