Олег Барков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg
– Нынешнее состояние рынка – это еще не кризис. Спад производства начался только месяц назад, а девальвация рубля – совсем недавно. В Петербурге у аналитиков и консультантов по недвижимости пока нет данных по объемам, ставкам аренды, ценам продаж, позволяющих говорить о направленных резко вниз кривых. Да, есть отдельные скидки в 10–15% и дисконтные кампании, но это еще не падение. Его мы увидим в феврале-марте 2009 года и, собравшись через год, вынуждены будем констатировать, что достигли «дна». Я считаю, что девелоперам коммерческой недвижимости сейчас следует заморозить проект, если готовность его не больше 20%, попробовать договориться с банком, если она составляет 30–40%, и достроить объект, если он готов на 80% или более. В последнем случае, однако, не следует уменьшать арендные ставки быстрее понижения уровня рынка.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
– Мы все хотим определить точку, в которой сейчас находимся, и понять, когда мы выйдем из кризиса. Сейчас мы… нигде! Надо это принять и перестать нервничать. Из кризиса мы выйдем достаточно быстро. Даже информация о снижении добычи нефти никак не отразилась на ее цене, от которой мы все зависим. Так что в начале 2009 года баррель будет стоить $30–35, а к концу года нефть, вероятно, будет стоить $50–70. Соответственно, летом активизируется фондовый рынок, а осенью – рынок жилья и российская экономика в целом. К середине 2010 года можно ждать взлета цен на жилье, а в конце – начнет оживать коммерческая недвижимость.
Михаил Зельдин, президент группы компаний «Аверс»
– В существующих условиях какие-либо оценки давать очень непросто. Цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (исключая земельные участки и недостроенные объекты), в течение последних трех-четырех месяцев упали на 20–40%, на неликвидную – на 50–70%, а арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25–30%. И все же «дна» рынок еще не достиг. Это произойдет, когда начнут заключаться сделки, то есть уровень цен станет приемлемым. Такой дисконт более консервативен, чем требуется, однако госэкспертиза должна занимать именно такую позицию, поскольку у государства нет необходимости продавать недвижимость на «падающем» рынке.
Александр Чупраков, генеральный директор ГУП «ГУИОН»
– На мой взгляд, проблема не в завышенной цене, а в отсутствии данных, по которым можно определить ее «справедливость». У нас налажен информационный обмен с Фондом имущества, и скудные данные к нам поступают. Но, к сожалению, на их основе пока нельзя сделать однозначных выводови, тем более, – определить, какой дисконт будет оптимальным – 10%, 15% или 50%. Я обращаюсь к ГУД с просьбой предоставлять информацию о реальных сделках. Причем рынку необходима информация не о вынужденных продажах с целью спасения бизнеса, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей.
Михаил Возиянов, коммерческий директор и вице-президент холдинга RBI
– С лета 2008 года цена на земельные участки снизилась на 50%. Но, чтобы сделать строительный бизнес доходным и оживить земельный рынок, цены на землю должны упасть в четыре-пять раз. Следовательно, если в сентябре на торгах Фонда имущества квадратный метр улучшений стоил $700, то к сентябрю 2009 года он должен стоить не более $150. Наша компания пока не покупает землю именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен на нее. Что касается жилья, то не исключено, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен в данном сегменте, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Результаты мониторинга данных всех основных застройщиков показали, что цены на квартиры первичного рынка с 1 октября прошлого года снизились на 10%. Думаю, что рублевые цены упадут еще на 5–10%, но не более.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»
– При «цене» денег в 20% и выше незачем вообще работать, потому что заниматься бизнесом, рентабельность которого ниже процентной ставки, невозможно. Рынок «разогреется», когда деньги станут «дешевле», начнет происходить покупка земли, и девелоперы приступят к строительству. Но когда это произойдет, никто не знает, и сделать тут ничего нельзя. Может быть, если будет «проседание» доллара относительно евро, деньги потекут с банковских счетов в реальный сектор.
Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость»
– Реальные цены на рынке установятся летом этого года. Тогда же выяснится, сколько осталось потребителей и платежеспособных арендаторов и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас строители не могут рассчитывать на демпинг как средство увеличения объемов продаж. Дело в том, что люди не верят в снижение цен, тем более что строительство многих объектов заморожено.
По прогнозу экспертов нашей корпорации, ввод жилья в 2009 году сократится на 30%. Кроме того, к лету государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. А определить цены невозможно, поскольку неизвестно, что будет с курсом основных валют, доллара и евро. Когда установится такая цена на квартиры, при которой начнутся сделки, тогда будет понятна ситуация и с ценами на землю. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам, думаю, нужно надолго «затягивать пояса».
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»
– Цены на квартиры холдинга с августа 2008 года снизились на 10–12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались даже с дисконтом 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. Однако вскоре продажные цены, видимо, вплотную приблизятся к себестоимости. Конечно, стройматериалы подешевели на 30%, но это только 45–55% расходов, так что данное удешевление даст лишь 15%-ное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20%-ное увеличение цены за подключение к энергоисточникам, да и уровень зарплат уменьшился всего на 10–20%. В таких условиях надо либо уходить с рынка, когда цена продаж сделает бизнес нерентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Однако мы с сентября 2008 года не можем получить ни одного кредита. В начале осени было подписано соглашение со Сбербанком, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства попали в прямую зависимость от текущих продаж и, разумеется, снизились. Мы планируем достроить объекты, готовность которых составляет 80% и более, но все новые проекты заморожены, поскольку при такой «стоимости» денег строить вообще нет смысла.
