– Марианна, на каких принципах строится работа TriGranit Group?
– Одна из особенностей нашей компании в том, что мы не публичны и акции на биржах не размещаем. Я хочу это особенно подчеркнуть в связи с недавней тенденцией отечественных девелоперских компаний активно использовать IPO. Многие из них видели в этом чуть ли не единственный путь сохранения и дальнейшего развития бизнеса. Однако современная ситуация показала, что в условиях финансового кризиса и рецессии экономики публичность компании превращается из блага в почти однозначный синдром неблагополучности. В ряде случаев публичные компании оказались в гораздо худшем положении, чем более закрытые структуры, такие как TriGranit Development Corporation.
– Что вы называете «худшим положением»?
– Компания TriGranit Group не закрывается и не замораживает ни один свой проект в России. Это является убедительным доказательством стабильности компании в целом и того, что TriGranit выбрал грамотную стратегию работы. Продуманная политика капиталовложений позволяет нам выживать даже в трудных экономических условиях. Устойчивое положение компании основано на наличии в ее портфеле действующих объектов – источников арендных и иных поступлений. Гораздо труднее приходится девелоперам, чьи активы обременены высокой долей проектов на начальной стадии реализации. Но я бы не стала сравнивать TriGranit Development Corporation с другими субъектами рынка. Как известно, многие российские застройщики, недавно вышедшие на международные биржи, оказались не в состоянии продолжать активную девелоперскую деятельность. Нам, к счастью, удалось избежать столь негативных последствий.
– Каковы, на ваш взгляд, тактические просчеты данных компаний?
– Несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, девелоперы все равно выставляют проекты на продажу и пытаются избавиться от неликвидных активов. В основном это происходит потому, что многие участки приобретались «впрок». Таким образом капитализация компаний была искусственно завышена, что привело к виртуальному увеличению их стоимости. Но сейчас рынок проверяет всех игроков (не только девелоперов) на реальную прочность, а виртуальные активы в счет не идут.
– При выходе на отечественный рынок в начале 2006 года ваша компания заявляла, что объем инвестиций в реализуемые проекты будет в пределах $6 млрд. Изменились эти планы в последнее время?
– Деятельность TriGranit Group не базируется на принципах социалистической экономики, предполагающих план освоения денежных средств и его непременное выполнение. У нас иной подход: финансы должны быть вложены выгодно и эффективно. Если TriGranit Development Corporation предложат хороший проект, мы в него войдем. Однако сейчас у компании нет жизненной необходимости инвестировать средства. Заявленные нами ранее объемы деятельности сохранятся, но мы не ставим себе каких-либо временных ограничений, кроме доходности объектов вложений. Мы продолжаем рассматривать возможности покупки проектов, но наши требования к их качеству серьезно ужесточились.
– На предыдущем месте работы, в компании Jones Lang La Salle, вы консультировали застройщиков. Теперь вы сами – девелопер. Как чувствуете себя «по другую сторону баррикад»?
– Чувствую себя очень хорошо, хотя нынешняя моя деятельность предполагает совершенно другой уровень ответственности. Консультант, при всем моем уважении к этой профессии, отвечает за свое решение только суммой гонорара, а девелоперской компании приходится нести ответственность еще и за деньги акционеров и конечную эффективность проекта. К тому же работа консультанта с заказчиком, как правило, длится около двух-трех месяцев, тогда как девелоперский цикл занимает не меньше трех лет. Это не только более ответственная, но и гораздо более интересная работа, ведь консультант многие вопросы реализации проекта просто не рассматривает.
– Известно, что TriGranit Group специализируется на строительстве торговых и многофункциональных комплексов. Как, по-вашему, повлияет кризис на сферу ритейла?
– Влияние будет весьма существенным: во-первых, ритейлеры и девелоперы сильно зависят от доступности кредитного ресурса, а во-вторых, данная отрасль чутко реагирует на любые изменения покупательского спроса. Однако эта часть рынка находится в более выгодном положении по сравнению с офисным и жилищным сегментами. В ритейле спрос (хотя и не на все форматы) присутствует постоянно. Людям всегда будут нужны хлеб и зрелища, то есть необходимо наличие гипермаркетов и кинотеатров.
– Недавно крупнейшие ритейлеры России в открытом письме обратились к владельцам объектов коммерческой недвижимости с просьбой понизить арендные ставки. Что вы думаете по этому поводу?
– Как человек я, безусловно, могу понять ритейлеров: у них падают обороты и с их стороны такие шаги вполне логичны. Похожая ситуация была несколько лет назад с проектами «Мега». Каждый девелопер знает, что у компаний-съемщиков есть определенный процент от выручки, который они могут платить за аренду помещений без ущерба для своего бизнеса. В большинстве случаев, для магазинов одежды и обуви галерейного формата он не превышает 25–30% от прибыли. Если арендные ставки будут выше этой планки, съемщик попадет в очень нестабильное положение. В такой ситуации жесткая арендная политика может привести к увеличению доли пустующих помещений, что негативно скажется на репутации всего торгового комплекса.
– На сегодняшний день ни один проект TriGranit Group в России еще не завершен. Какие из них находятся на финальной стадии реализации?
– Первый проект, который будет выведен на рынок к концу 2010 года – торгово-развлекательный комплекс «Мозаика» в Москве. Общая площадь объекта – 134 тыс. кв. м, пригодная для сдачи в аренду – 68 тыс. кв. м. Авторы первоначальной концепции – специалисты архитектурного бюро Alton&Porter. В настоящее время к работе над фасадом здания и интерьерами привлечена компания Chapman Taylor, проводится тендер на выбор генподрядчика.
Кстати, текущая ситуация на рынке показывает, что самые перспективные проекты коммерческой недвижимости расположены именно в Москве. В столице ставки капитализации и риски меньше, чем в любом другом месте России. Такие процессы как сокращение штатов и спад производства также затронут столицу в значительно меньшей степени.
– А что происходит с вашими объектами в Северной столице?
– В Петербурге наша компания занимается редевелопментом территории Бадаевских складов и созданием комплекса телефабрики на Васильевском острове. В будущем в этих местах будут построены многофункциональные комплексы. Оба проекта очень крупные – 7 и 28 га соответственно. И тот и другой мы начинаем «с нуля» и планируем реализовывать методом пусковых очередей. На текущий момент говорить о сроках ввода объектов в эксплуатацию несколько преждевременно – развитие девелоперской концепции в России занимает не меньше трех лет, к тому же сами проекты очень масштабные. Мы уже получили от города первичную документацию и сейчас проводим инженерные изыскания, однако основные работы начнем еще не скоро.
– Каковы особенности работы в Москве по сравнению с другими регионами России?
– Я считаю, что в России две столицы – Москва и Петербург, поэтому город на Неве я к регионам не отношу. Естественно, Петербург очень сильно отличается от Москвы. Это в первую очередь культурная столица. К сожалению, в Петербурге люди зарабатывают меньше, чем в Москве. А раз меньше зарплаты, значит ниже и арендные ставки. И любой компании, выходящей на рынок Северной столицы, необходимо это учитывать. В целом в каждом городе существуют свои правила получения необходимых согласований и разрешений, взаимоотношений с местными властями, работают свои архитекторы, проектировщики, инженеры и строители. В каждой конкретной ситуации концепцию надо строить, ориентируясь на конечного потребителя.
– Почему же тогда TriGranit Development Corporation предпочитает прибегать к услугам западных архитекторов?
– Я очень уважаю архитекторов, это представители ответственной, творческой и социально значимой профессии. Однако в коммерческой недвижимости архитектура – это, прежде всего, инструмент достижения экономической эффективности объекта. Архитектурная концепция вторична по отношению к коммерческой. Торговый центр возводится не для того, чтобы стать объектом культурного наследия. Мы строим здания, чтобы на них зарабатывать, а западных специалистов мы привлекаем по очень простой причине: они лучше знают, как должны быть спроектированы торговые или офисные центры, чтобы приносить прибыль. Большинство отечественных архитекторов, к сожалению, не имеют достаточного опыта в этой сфере.
– Как, по-вашему, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости на фоне нынешней неблагоприятной финансовой ситуации?
– Мы столкнулись с очень серьезным кризисом, возможно, тяжелейшим за последнее столетие – этого отрицать нельзя. Все подобные явления, как правило, цикличны. Просто мы в России к этому не привыкли. Наше население исторически лучше приспособлено к политическим катаклизмам и ситуации экономического спада воспринимает очень тяжело. Но у нас достаточно сильное государство. Я думаю, что последствия финансового кризиса Россия перенесет легче, чем остальное мировое сообщество. Однако на вопрос, сколько продлится спад, у меня нет точного ответа. Скорее всего, самым тяжелым станет 2009 год. Именно после него начнется период стабилизации. Я полагаю, что на рынке недвижимости выживут только самые лучшие объекты и наиболее профессиональные компании.
