Действие широко обсуждавшейся программы реструктуризации обещает быть настолько точечным, что банки разрабатывают собственные схемы помощи заемщикам.
Ни о каком «прощении» потерявшим работу заемщикам их долгов или о другой безвозмездной помощи речь не идет. Как ни подозревало международное рейтинговое агентство S&P российские власти в возможной лояльности к заемщикам – в ущерб коммерческим банкам и инвесторам ипотечных бумаг, АИЖК подчеркивает незыблемость права кредитора обратить взыскание на залог.
Государство как бы советует заемщикам не расслабляться.
Высокий стандарт
Реструктуризация кредита предлагается в качестве временной и платной помощи уволенным или потерявшим значительную часть дохода заемщикам. Помощь состоит в том, чтобы на год сократить до посильной суммы платежи по кредиту, дав заемщику возможность сохранить жилплощадь. По истечении 12 месяцев должник обязан будет погашать уже и основной, и вспомогательный кредит. Как подчеркивает заместитель генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) Сергей Милютин, после льготного года финансовая нагрузка – по сравнению с первоначальными условиями – увеличится. И у заемщика будет очень серьезный стимул искать работу, позволяющую нести новые повышенные обязательства.
АИЖК разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». По этому документу на реструктуризацию могут претендовать получившие кредит до 1 декабря 2008 года заемщики, чей доход сократился либо на 50%, либо до размера, когда после платежа по кредиту семье остается менее прожиточного минимума (в Петербурге это 5,3 тыс. руб. – для трудоспособного человека, 4,12 тыс. – для ребенка). Заемщик не должен до наступления сложной ситуации допускать просрочек более 90 дней.
Сумма кредита, претендующего на реструктуризацию, не может на дату выдачи составлять более 90% стоимости приобретенного объекта, до погашения должно оставаться не менее трех и не более 30 лет. У заемщика должны быть действующие договоры личного и имущественного страхования на сумму не ниже остатка по кредиту. К моменту реструктуризации остаток задолженности не может быть менее 300 тыс. руб.
Кроме этих стандартных требований есть и другие. Так, согласно разработанному документу АИЖК не будет участвовать в реструктуризации кредитов на покупку строящихся жилых объектов. Приобретенное готовое жилище ограничивается по площади. Стандарту соответствуют квартиры не более чем 25 кв. м общей площади на каждого члена семьи из трех и более человек, 30 «квадратов» – на каждого в семьях из двух человек и 45 – для одиноко проживающих граждан. Для индивидуальных домов нормативы площади больше на 35–40%.
По мнению генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, это требование логично: для семейной пары с ребенком квартиру в 75 кв. м нельзя не считать приемлемым вариантом. Тогда как одинокий владелец жилплощади в 50 и более «квадратов» вряд ли покупал ее на пределе возможностей. Ограничения вовсе не выводят за рамки стандарта квартиры в современных кирпично-монолитных домах.
В общем объеме предложения на вторичном рынке доля двушек просторнее 75 кв. м составляет менее 10%, среди трехкомнатных доля таких, безусловно, больше, но и здесь она не превышает 50% (данные Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»).
Почувствуйте разницу
Самое же главное, кардинальное требование – по цене квадратного метра. Оно отсекает самую многочисленную группу заемщиков, во всяком случае – петербургских, считает Максим Ельцов.
Согласно положению стандарта (п. 2.4) «стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения... не должна превышать более чем на 50% средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади..., установленной Министерством регионального развития..., действующей на дату предоставления ипотечного кредита (займа)».
Для Петербурга на II квартал 2008 года цену «квадрата» Минрегион установил в размере 35,5 тыс. руб., на III квартал – 44,2 тыс. Дозволенное документом превышение на 50% дает цену в 53 и 66 тыс. руб. соответственно. В реальности же, по данным БН.ру, средний «квадрат» петербургского жилья стоил свыше 100 тыс. руб.
Лишь IV квартал 2008 года несколько сблизил данные министерства и действительность: Минрегион оценил один кв. м в 47,3 тыс. руб., с «надбавкой» АИЖК – 71 тыс. По информации генерального директора корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимира Гаврильчука, сделки в сегменте эконом-класса по такой цене проходили, но владельцы квартир соглашались на нее при оплате без кредитов.
В части ценовых ограничений, считает Сергей Милютин, корректив стандарта ждать не стоит.
Ориентир для рынка
С одной стороны, механизм реструктуризации по стандарту АИЖК имеет то преимущество, что заемщику не надо договариваться с кредитором, а банку – нести расходы на увеличение резерва по проблемному кредиту. И уж точно нельзя сказать, что условия реструктуризации настолько привлекательны, что ими попробуют воспользоваться ипотечные клиенты, не нуждающиеся в помощи.
С другой – предложенные АИЖК меры могут остаться такими же виртуальными, как помощь американского правительства: вместо десятков тысяч заемщиков ее получили чуть более 300 семей.
Сергей Милютин отмечает, что стандарт реструктуризации, обладающий той же юридической силой, что и стандарт выдачи кредитов, целью имел не столько помощь максимальному числу заемщиков в трудной ситуации, сколько создание ориентира для коммерческих банков. Как это происходило с нормативом по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов: на протяжении нескольких лет АИЖК прочно удерживало роль маркетмейкера по требованиям к заемщику и условиям кредитования. Стандарт по форме, кроме ограничений, содержит описание процедуры и условия реструктуризации, которые любой кредитор может взять за основу, доработав под собственное представление.
Раньше грома
Лавинообразного роста просроченной задолженности, например в портфеле СПбИА, по сведениям господина Милютина, нет. ЦБ недавно обнародовал данные за сентябрь: доля кредитов с просрочками в РФ не превышала 0,5%. Более свежая информация есть по розничным кредитам вообще: на 1 декабря доля просрочек была равна 3,54% (на 1 ноября – 3,28%). Но эта цифра включает потребительские займы, по которым обязательства традиционно нарушаются чаще.
Зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что периодом для объективной оценки ситуации будет весна-лето 2009 года. Пока же, по оценке эксперта, резкого увеличения количества просрочек по ипотеке нет, поскольку изменения, связанные с ухудшением платежеспособности заемщиков, начали происходить только недавно.
Господин Жигунов подчеркивает, что меры правительства направлены на предупреждение просрочек, а потому как нельзя более своевременны. «Их и надо принимать при возникновении признаков нестабильности или угрозы таковых, а не когда негативные события уже набирают полную силу», – говорит он.
В целом позитивно Игорь Жигунов оценивает сам факт внимания к возможным проблемам заемщиков: «Это первые шаги со стороны государства, направленные на поддержку заемщиков. И надеемся, что последуют и иные меры, которые будут затрагивать гораздо большую долю населения».
Оборотная сторона жесткости стандарта АИЖК – стимул для применения кредиторами иных способов разрешения проблемы. Как утверждает Сергей Милютин, если заемщик не попадает под требования стандарта, это не означает, что кредитор не сделает ни шага ему навстречу.
Сбербанк заявлял о планах предоставлять отсрочку или рассрочку по кредитам либо выдавать новый заем на погашение предыдущего. Другой госбанк, ВТБ, планировал дать право заемщику в течение срока до трех лет платить только проценты по кредиту, без погашения основного долга, или получить стабилизационный кредит.
Управляющий филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов сообщает, что в случае возникновения у заемщика сложностей с исполнением обязательств по кредиту банк готов в индивидуальном порядке рассматривать вопрос, чтобы найти оптимальное для каждой конкретной ситуации решение – реструктуризацию, отсрочку и т. д. В числе мер «скорой помощи» заемщику могут быть предложены также увеличение срока кредита, корректировка штрафных санкций или уменьшение платежа, а также замена валюты кредита или смена плавающей ставки на фиксированную.
Ипотека по матери
Вторая широко обсуждаемая инициатива власти – использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита. Поправка в закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» разрешает это уже с 1 января 2009 года, независимо от даты рождения ребенка (капитал равен 299 731, 25 руб.).
Реализации этого права мешает требование, обозначенное в ст. 10, п. 4 Федерального закона № 256. По нему квартира, на оплату которой может быть потрачен материнский капитал, должна быть оформлена «в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)... с определением размера долей по соглашению».
Это требование не позволяет тратить материнский капитал на ипотеку всем, кому банк не разрешил включить в состав собственников несовершеннолетних. Проще перечислить кредиторов, которые соглашались на такой шаг: это банки, работавшие по федеральной ипотечной программе, Сбербанк, КИТ-Финанс.
Кроме того возможны ситуации, когда второй ребенок родился после покупки жилплощади в кредит. «Вписать» его в число собственников заложенной квартиры невозможно. И это требование закона, по словам руководителя пресс-службы Отделения Пенсионного фонда РФ по Санкт-Петербургу и Ленобласти Анны Батулиной, может создать проблему для тех, кто приобрел квартиру до рождения второго (третьего и последующего) ребенка. Однако она сообщила о том, что эта нестыковка будет улажена. Также и Сергей Милютин уверен, что все заинтересованные стороны с проблемой знакомы и заявляли о намерении ее решить. О возможной скорости принятия решений можно судить по сроку утверждения закона Госдумой. Или же по тому, что в положение о материнском капитале для ипотеки премьер-министр уже внес изменение, разрешающее использовать сертификат о капитале официальному супругу матери.
