– Александр Иванович, уходящий год для строительного комплекса был удачным или все достижения нивелировал мировой финансовый кризис?
– Несмотря на то что этот год – високосный, и на кризис, который начался в конце года, можно сказать, что в целом для города и строительного комплекса Петербурга 2008-й стал все-таки успешным.
Если говорить об объемных показателях, то почти все объекты, запланированные к сдаче, введены в эксплуатацию в этом году. Что касается жилищного строительства – речь шла о планке в 2,7–2,75 млн кв. м. Официальные цифры обнародуют только в январе, но я убежден, что этот показатель будет достигнут и, может быть, даже чуть-чуть превышен.
В этом году за счет бюджета введено множество интересных объектов. В ноябре с участием Президента России Дмитрия Медведева после капитальной реконструкции открылось Невское РУВД. Возведено здание еще одного РУВД – в Приморском районе. Закончено строительство Дворца бракосочетания на улице Савушкина, пяти детских садов в Пушкинском, Курортном и Приморском районах. Завершена реконструкция 1-го комплекса онкологической больницы в поселке Песочном и главного корпуса Мариинской больницы. 20 декабря запущена новая линия метрополитена с четырьмя станциями. Полностью расширена кольцевая дорога, введена первая очередь ЗСД. Можно долго перечислять то, что было сделано. И это, действительно, приносит чувство удовлетворения.
– Наверное, отдельно следует отметить работу по формированию петербургского законодательства в сфере градостроительства?
– У меня неоднократно спрашивали, почему я так настаиваю, чтобы Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) приняли именно в 2008 году. Да просто потому, что хочется в конце года «расчистить стол», навести порядок – мы ведь и дома это делаем. Не погрешу против истины, если скажу, что проекты ПЗЗ и закона о режимах зон охраны объектов культурного наследия (РЗО) долгое время были моими настольными книгами.
В мае состоялось внесение поправок в Генеральный план Петербурга. Колоссальная работа была проделана по ПЗЗ. И, наконец, третий «кит» – закон о зонах и режимах, связанный с охраной объектов культурного наследия, который хочется отметить особенно. Требование федерального законодательства – это сохранение объектов культурного наследия. Северная столица продвинулась еще дальше, и наряду с этим требованием мы прописали в РЗО необходимость сохранения исторических видов. И в ПЗЗ, также впервые, нами предложен механизм использования контрольных точек, с которых посредством компьютерного моделирования будет определяться влияние будущих высотных проектов на визуальное восприятие исторических панорам и городских пространств, перечень которых утверждается законодательно.
Эти два закона взаимосвязаны. Один определяет, что мы будем охранять, а другой – как будет развиваться город именно с позиций сохранения исторического наследия. Очень хочется, чтобы оба закона в 2009 году заработали в полную силу.
– В уходящем году в Петербурге стартовали конкурсы по массовым закупкам жилья у застройщиков. Как вы оцениваете первые результаты?
– Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Отдаленность этого района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения да и сроки сдачи, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно. Я убежден, что эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Это мое мнение как профессионала-строителя.
– Что будет с комплексным освоением территорий? И каковы перспективы торгов земельными участками под строительство: будет ли активизирована подготовка коротких и полных пакетов?
– К сожалению, в нынешней ситуации такие темы, как развитие территорий, скорее всего отодвинутся. Насколько – трудно сказать, все будет зависеть от общей экономической ситуации. Сегодня проводить новые торги не имеет смысла.
А вот подготовку документов необходимо активизировать. Нужно как раз воспользоваться моментом стагнации. Главнейшая задача на этот период для городских служб – это разработка проектов планировки территорий за счет бюджета, нельзя останавливать этот процесс. Можно привлекать к данной работе и бизнес, если найдутся желающие, с последующей компенсацией затрат. Нужно унифицировать проекты повторного применения, что мы уже сделали по школам, детским садам и физкультурно-оздоровительным комплексам.
Сейчас как раз есть возможность в более спокойной для градостроителей обстановке, без погони за инвесторами проанализировать и свести к минимуму процессы подготовки и согласования такой документации, унифицировать и автоматизировать эти процедуры через информационные компьютерные системы. Это сокращение издержек будущего строительства.
– А сами аукционные продажи участков под застройку?
– Проводить торги по земле сейчас целесообразно только в том случае, если есть интересанты. Потому что сейчас не совсем понятны вопросы оценки. Сколько стоил участок в августе , мы можем сказать по результатам торгов. Какова цена сегодня и завтра – никто точно не определит. Режим ожидания не дает возможности в том числе объективно оценить стоимость городского имущества. Посмотрите рекламные объявления в газетах, везде – «продаю, сдаю». Слово «куплю» уже и не встречается. Поэтому выходить сегодня с городским имуществом на торги смысла не вижу.
– Есть у вас уверенность, что не будут заморожены заявленные проекты- миллионники и строительство на территориях, уже выделенных инвесторам под комплексное освоение?
– Пока нам сообщили о продолжении работ без особых снижений темпов в «Балтийской жемчужине». Бюджеты 2009 года решением совета директоров «Главстроя» сохранены по двум крупным проектам – «Северная долина» и «Юнтолово». Из масштабных жилищных проектов у нас заявлена еще «Новая Ижора», там также дела идут нормально. В «Балтросе» подтверждают, что продажи коттеджей осуществляются планомерно.
Наверное, замедлится реализация проектов, касающихся крупных объектов коммерческой недвижимости, например, застройка делового квартала на Шкапина-Розенштейна и реконструкция Апраксина двора.
– Уже очевидно, что какие-то застройщики уйдут с рынка. Какого рода компании не смогут работать в новых условиях?
– На мой взгляд, это будет два типа компаний. Могут среди них быть, к сожалению, и очень крупные – с большим кредитным портфелем, у которых сроки выплаты по займам скоро наступят. Если они и не уйдут с рынка, то сильно скорректируют объемы работ. Шанс остаться у них – это продаться какому-то банку, финансовой группе либо реструктуризировать свои долги. Вариант всегда комбинированный: продать лишние активы, свободные площадки.
Разумеется, могут уйти с рынка, и довольно быстро, некоторые предприятия малого бизнеса. Но далеко не все – различать надо очень четко. Имеются группки из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом. И существуют бригады, тоже из двух-трех человек, без компьютеров, но с дрелью и шуруповертом. Вот вторая категория малых предпринимателей всегда останется – они будут делать ремонт в квартирах, магазинах, офисов и работать на мелких бюджетных заказах. Это и есть настоящий, нормальный малый бизнес, их труд всегда будет востребован. Остальные категории быстро исчезнут. В масштабах города их немного, может быть, десятки фирм.
У нас, кстати, и крупных компаний десятки. Как бы нас ни критиковали, в Петербурге рынок никогда не был монополизирован, об этом свидетельствует статистика. И этот год – не исключение: только ввод жилья осуществлен более чем сотней компаний. У нас рынок открытый и конкурентоспособный. Это большое достижение городской администрации, результат работы на протяжении многих лет. Никогда не хватало пальцев рук, чтобы перечислить все ведущие строительные компании Северной столицы. Это «ЛЭК», «М-Индустрия», «Строймонтаж», «Группа ЛСР», «ДСК-3», «ЛенСпецСМУ», RBI, «Главстрой», Setl Group… Я наверняка кого-то пропустил, прошу прощения. Так что монополизма как такового у нас никогда не было и, надеюсь, никогда не будет.
– Сейчас, особенно на обывательском уровне, довольно сильны ожидания того, что цены на недвижимость резко упадут. Каков ваш взгляд на этот счет?
– Последствия стагнации строительного комплекса, как нетрудно догадаться, приведут к новому резкому росту цен на недвижимость. Просто из-за снижения предложения. Ведь когда все уляжется и доходы населения вновь вырастут, когда откроется доступ к ипотечным кредитам, спрос станет расти. Но вернуть предложение на прежний уровень так быстро не получится. Если тысячи людей начнут получать большую зарплату, они моментально превратятся в потенциальных покупателей. А для того чтобы построить больше жилья, необходимо очень много времени. Надо и трубы проложить, и запроектировать объекты, и подвести сети и дороги, и обеспечить финансирование, и найти проектную организацию, рабочих… В любом случае рост цен на недвижимость неизбежен. Это касается, кстати, не только квартир – любого товара, если снижается объем производства.
– Какое-то оздоравливающее влияние на рынок кризис окажет?
– В кризисе есть и положительные стороны. Фирмы смотрят на структуру своих расходов, подчищают непроизводственные затраты, сокращают лишние единицы персонала, как бы непопулярно это ни звучало. Но, действительно, некоторые виды работ дублировались, что приводило к росту себестоимости и сказывалось на ценах. На растущем рынке работать легко, можно допускать тысячи ошибок – рынок все выдержит. Но на снижающемся рынке менталитет должен быть другой. Это касается всех предприятий, не только строительных. Кризис оздоравливает экономику: внедряются методы удешевления, находятся новые если не материалы, то технологии и механизмы, совершенствуется система управления, менеджмент.
Рыночная экономика – это синусоида: есть взлеты, падения и снова взлеты, но – уже в другом качестве…
– Что все-таки с перспективами, и какие задачи по поддержке стройкомплекса ставят перед собой городские власти?
– Перспектива 2009 года полностью зависит от длительности финансового кризиса. Если стабилизация экономики (включая рынок ценных бумаг, курс рубля по отношению к доллару) начнется примерно весной-летом, то все пройдет довольно гладко. Если же кризисная ситуация примет более затяжной характер, предсказать какие-то конкретные результаты не берусь.
Единственное, что могу сказать точно: бюджет выполнит все свои обязательства. И жилье, и объекты соцкультбыта будут строиться в том объеме, в котором позволят доходы бюджета. Затяжной кризис может заставить нас пересмотреть свои инвестиционные программы. Но сегодня мы настроены на их выполнение.
Что касается рыночной ситуации, то, безусловно, будет замедление темпов строительства, снижение объемов. Новых проектов сегодня никто не начинает, и это правильно с точки зрения ведения бизнеса, поскольку нет доступа к кредитным ресурсам.
У органов власти в такой ситуации две задачи. Первая – не допустить того, чтобы появились брошенные объекты. Поэтому мы исповедуем тот же принцип, что и Российская Федерация – закупка у застройщиков жилья, уже сданного в эксплуатацию или находящегося в высокой степени готовности.
Второе направление – это проведение горзаказа на частных землях, где есть собственники, имеющие согласованные проекты, но неспособные по каким-то причинам начать строить для рыночного потребителя. Мы намерены такие участки вместе с подрядами приобретать и возводить на них бюджетное жилье. Первые конкурсы пройдут в феврале-марте 2009 года. Также в адрес правительства РФ мы сделаем предложения, чтобы для поддержки строительного рынка был предпринят ряд мер.
Забота о строительном комплексе и рынке недвижимости – это не отраслевая забота. Просто строительный комплекс таким образом устроен, что поднимать его из кризиса будет очень тяжело. Это не просто определенное число гастарбайтеров, привезенных из-за рубежа. Это еще и предприятия стройиндустрии – производство цемента, металлоконструкций, столярных изделий, стекла, керамической плитки и так далее. И если уменьшится потребление этой продукции, то и предприятия начнут сокращать свое производство.
– У городского стройкомплекса есть определенный запас прочности?
– За время моей работы в администрации Петербурга строительный комплекс прошел путь если не от нуля, то от состояния, близкого к нулевому. Помню, как в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья, а объекты коммерческой недвижимости практически не строились вообще. С тех пор за 12 лет нам удалось выйти более чем на четырехкратное увеличение объемов и добиться настоящего строительного бума – в хорошем смысле этого слова. Это все еще надо было сбалансировать с проектными мощностями, с развитием стройиндустрии, с градостроительными изменениями. И если мы вдруг сейчас упадем, то понадобится 10–12 лет для того чтобы вернуться на нормальный рыночный уровень (когда спрос чуть-чуть опережает предложение – как это было у нас полгода назад).
Влияние глобального финансового кризиса наступило очень быстро и, к сожалению, пока еще продолжается. Наша задача – не допустить замораживания объектов, не допустить обманутых дольщиков. И город должен вкладывать средства бюджета (если на рынке сейчас их нет) для достройки объектов и забирать квартиры себе.
Все задачи 2009 года, по сравнению с 2008-м, наверное, менее масштабные с точки зрения объемов работ и финансирования, но более специфические и сложные. Их решение будет основываться на той законодательной базе, которая выстроена в рамках развития города. А во многих случаях мы станем заниматься объектами «поштучно». С какими-то проектами и фирмами, скорее всего, придется разбираться в ручном режиме, рассматривая все возможности достройки. Губернатором поставлена задача особое внимание уделить именно жилищному строительству.
Напомню, что 11 декабря был создан антикризисный штаб партии «Единая Россия», и мне было предложено возглавить направление работы по вопросам взаимоотношений застройщиков и дольщиков, то есть по сути – по вопросам жилищного строительства и минимизации последствий финансового кризиса в этом секторе экономики.
– Вы – председатель Наблюдательного совета выставки-семинара для населения «Жилищный проект». Очередное мероприятие состоится 4 февраля 2009 года. О чем, на ваш взгляд, сейчас надо говорить с населением в первую очередь, какие темы поднимать?
– Мне кажется, что главное – не столько поднимать новые темы, сколько правдиво отвечать на все вопросы, которые у людей возникают. Что будет с ипотечными кредитами? Что будет с ценами на жилье? Какое жилье покупать?
– Как бы вы ответили на эти вопросы?
– Гражданам нужно объяснять, что если наступит сплошная стагнация, то цены сначала упадут, потом резко взлетят. Это каждый интуитивно понимает (для этого не обязательно быть доктором экономических наук), и это – правда.
Какое жилье покупать? Сегодня надо приобретать только практически готовую жилплощадь. Нужно ли ее покупать? Тоже необходимо правду сказать: если есть потребность в крыше над головой – покупайте, нет такой потребности – не делайте этого.
– А куда сейчас нужно вкладывать средства?
– Пока, как вы знаете, все кинулись валюту скупать. Хотя, не скрою, мы надеемся и на инвесторов средней руки (в хорошем смысле слова). Не на какие-то миллиардные фонды, а на обладающих депозитами людей, которые боятся обесценивания своих сбережений. Превращать личный капитал в валюту – тоже рискованно. А вынимать из банка и класть в ячейку – вообще глупость, с точки зрения любой экономики. Тащить деньги домой и укладывать под подушку – то же самое.
Лучше купить недвижимость, если средства позволяют. Да, можно не угадать, – она сначала подешевеет, но потом цена все равно вырастет. Вот обо всем этом и нужно говорить на «Жилищном проекте».
