Время риэлтора

– Дмитрий Владимирович, как вы охарактеризуете современное положение дел на рынке недвижимости?

– Я не согласен с теми, кто говорит о повальном снижении цен. Ситуация такова, что и продавец, и покупатель выжидают. Причем на моей памяти (а я работаю на рынке недвижимости с 1992 года) период ожиданий такой длительный впервые. Продавец надеется, что цены вырастут, и заклинания о том, что они упадут, его не трогают. А покупатель верит и ждет, что снижение все-таки произойдет.

Риэлторам, по большому счету, все равно, что происходит с ценами. Наш клиент должен жить сегодняшним днем, продавец он или покупатель. Те люди, которые вкладывали средства в недвижимость в инвестиционных целях, сегодня не выбрасывают на рынок эти объекты, потому что понимают, что момент, когда это было выгоднее всего сделать, прошел весной. И они тоже ждут, когда стагнация пройдет, и свято верят, основываясь на собственном опыте, в то, что недвижимость только дорожает.

Новый рост цен, конечно, будет. Но сначала закончится коррекция, а сейчас никто не может точно сказать, в каком объеме она произойдет.

Существуют конкретные скидки на тех объектах, где по каким-либо причинам нужно продавать прямо сейчас. Но такие срочные продажи всегда были и всегда будут. Заметные подвижки имеются в секторе неликвида – какие-нибудь комнаты на первых этажах убитых коммуналок, одно- и двухкомнатные квартиры в полуаварийном старом фонде и что-нибудь в этом роде. Здесь может быть существенное снижение – примерно 15%. Максимальное снижение по ликвидным объектам – 5%.

– И тем не менее: ожидания покупателей на чем-то основаны?

– Есть некий информационный фон, который ничем кроме эмоций не подкреплен. Возьмем, к примеру, декабрьский прогноз аналитиков Сбербанка. Вполне в духе времени – популистское такое предсказание. Только возникает логичный вопрос: отчего банковских аналитиков так вдруг заинтересовал именно рынок недвижимости? Почему они не сделали предположений по стоимости нефти или, скажем, по динамике курса доллара? Если мы поднимем другой прогноз этого же центра макроэкономики при Сбербанке, январский, то увидим: курс доллара в конце 2008 года – менее 25 рублей. Вот вам уровень аналитики.

Увы, такие «заклинания» только дестабилизируют рынок. Ведь кто бы и что бы ни говорил, спрос не удовлетворен и деньги у людей есть.

– Где, помимо нижнего ценового сегмента, еще наблюдаются очаги активности?

– Кому-то покажется парадоксальным, но сегодня спросом пользуются объекты стоимостью 30–50 млн руб. Это целые подъезды в домах, отдельно стоящие здания. Мы полтора года готовили на Васильевском острове к расселению двухэтажный особняк площадью более 300 кв. м – и вот настало время, когда появились желающие его купить. Это здание и раньше смотрели, а сейчас спрос активизировался. Имеются и другие подобные объекты, к которым существует интерес.

Те люди, у которых есть и деньги, и потребность, не собираются ждать, чтобы сэкономить таким образом. Они четко понимают, что надо вложиться в недвижимость сейчас.

Можно снять деньги со счета, перевести в евро или доллары, положить в сейфовую ячейку – все равно никто не будет застрахован от того, что их можно потерять в результате инфляции или из-за падения курсов валют.

Другой популярный миф сегодняшнего дня: якобы ипотека остановилась. В нашем агентстве ипотечные сделки проходят, приходят покупатели с оформленным уже кредитом, особенно это заметно в секторе комнат.

Таким образом, сегодня динамика спроса наблюдается в двух сегментах рынка жилья – эконом-класса и дорогих объектов. Средняя же часть находится в состоянии ожидания.

Проявлений кризиса на рынке недвижимости нет. И я полностью согласен с определением «кризис в головах». Есть рынки, которые очень быстро реагируют на события, и такие, которым свойственна инерция. Рынок недвижимости относится к последней категории. Различные явления начинают отражаться на нем только по прошествии полугода. Можно отказаться от автомобиля, но от жилья и еды – нельзя.

– Еще один популярный тезис – о перегреве рынка.

– Недвижимость, помимо всего прочего, является показателем потенциала того или иного региона. В самом деле, у нас любят говорить о переоценке. Но ведь завышенная цена – это та, по которой не покупают. Если продолжают покупать – значит, цена нормальная и разговоры о перегреве – в пользу бедных.

В Петербурге, как известно, только около 30% купли-продажи обеспечивает генеральный, как его называют риэлторы, покупатель. Остальное – это встречные сделки и расселения. Так что люди, которые формируют рынок, не сильно страдают: для них рост или снижение цены означают только изменение дельты – величины доплаты.

Есть такая «красивая» фраза: рынок недвижимости рухнет. Что под этим подразумевается, честно говоря, не представляю. Допустим, цены откатятся на год назад. Это 30%-ное подешевение. Я очень хорошо помню, как в конце 2007 года проводилась сделка: «однушку» в кирпичной хрущевке в Авиагородке покупали за 2 млн руб. И мы сидели и обсуждали: «Куда же такие цены! Дальше некуда». На пике этого года такая квартира стоила уже 3 млн.

По поводу слова «рухнет» в этой фразе можно говорить только то, что стройки встанут. Но и от этого никому лучше не будет, это все равно обернется последующим подорожанием, еще большим. Вот рынок акций – да, он может рухнуть, он уже, по сути, рухнул. С недвижимостью такого в принципе быть не может. Сегодня в целом упал спрос, изменилась ситуация на рынке. Потом, когда этот спрос восстановится, цены вновь вырастут.

В этом году мы уже увидели пиковую цену. Это означает, что даже если рынок откатится (а это вовсе не данность, как кому-то хочется представить, это только предположение), то у него есть ориентир, к которому он обязательно вернется.

Структура рынка по сути такова, что почти каждый покупатель назавтра становится продавцом и всей душой желает роста цены на свой товар.

– Утверждение о том, что ныне рынок продавца сменился рынком покупателя, – тоже миф?

– На мой взгляд, сегодня, скорее, следует зафиксировать ничью. Если бы был рынок покупателя – продавец бы это чувствовал и снижал цену. Что такое рынок покупателя? Это когда покупателей мало, а продавцов много. Сегодня – своего рода баланс. Нельзя сказать, что рынок встал, но нельзя сказать и что его состояние нормальное. Оптимизм заключается в том, что пять месяцев – это большой срок. Нынешняя ситуация не может продолжаться бесконечно. Пройдет Новый год, и, я уверен, будет движение. Люди устанут ждать и начнут действовать.

– И тогда наступит время риэлтора?

– Время риэлтора продолжается, пока существует рынок. Если вспомнить советские времена – и тогда были маклеры, была и некая «рыночная» цена. Я помню, как мой знакомый доплачивал при обмене за каждый из пяти дополнительных квадратных метров по 200 руб. – это было в середине 1980-х годов. Так что и тогда «квадрат» стоил намного больше средней зарплаты. Я сам провел детство в семейной коммуналке: трехкомнатная сталинка, мои дедушка и бабушка, их четверо взрослых детей, каждый из которых создал свою семью, и у каждого – по ребенку или по двое, да еще собака и кошка.

– В чем проявляется положительное влияние финансового кризиса?

– На сегодняшний день многие риэлторы больше занимаются вдумчивой работой, оттачивают мастерство. На рынке остаются только профессионалы. Мы еще несколько лет назад буквально вбивали в головы агентов, что действовать надо более осмысленно. Целесообразно не привязываться к конкретному инвестору, а разрабатывать собственные проекты, насколько это возможно в риэлторском бизнесе. А это – и поиск интересных объектов под расселение, и другие долгосрочные планы.

Сейчас на рынке стабильное состояние. Покупателю не нужно бегать со своими деньгами и спешить хоть что-нибудь купить. Он может спокойно и внимательно выбрать себе интересный объект недвижимости, может быть, даже немного поторговаться. Хотя и сейчас у нас заключались сделки, когда торги шли не вниз, а вверх – в результате цена поднималась. Рынок просто сжался, но общие тенденции его не изменились. «Химический состав» тот же. Покупатель дождался стабильности – чего ждать еще?

Говорят, что недвижимость обладает меньшей ликвидностью по сравнению с другими инструментами инвестиций, поскольку ее не так быстро можно превратить в деньги. Но когда идет тенденция к снижению – с акциями или валютой прогореть легко, можно просто не успеть среагировать. С недвижимостью иначе: видишь, что пошло понижение цен – продаешь. На акциях 20%, а то и 50% потерять можно в течение получаса. А чтобы такое случилось с недвижимым имуществом, нужно как минимум в течение полугода сидеть и не реагировать. Очень быстро происходит только рост – и мы это уже видели в 2006 году.

И напоследок еще одна иллюстрация: агентство «БЕНУА» образовалось 14 лет назад, тогда же открыло счет в банке по соседству. С тех пор на том здании вывеска менялась четыре раза – на место одного банка приходил другой. А у нас даже номер расчетного счета не изменился.

Текст: Игорь Воронин