Для участия в конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и стротельства» на сайте www.gilproekt.ru зарегистрировалось более 700 профессионалов, это абсолютный рекорд «Жилпроекта», едва ли не в два раза перекрывший предыдущее достижение. Конференция проходила в расширенном формате: 12 докладов в течение четырех часов. Вел мероприятие Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской Экономической Академии им. Г.В. Плеханова.
Кризис как он есть
Три первых доклада были посвящены зарубежным рынкам – Германии, Италии и Латвии. Особенно отметим доклад генерального директора каталога недвижимости «Квадратный метр» (Рига, Латвия) Юриса Балтгалиса, который был посвящен основным тенденциям на рынке недвижимости Латвии в этом году.
Налицо самые настоящие кризисные тенденции. Если в апреле 2007 года средняя стоимость кв. м. жилья в Риге была 1720 евро, то в ноябре текущего года эта цифра - 950 евро и ниже. Цены на недвижимость в Латвии падали на 5-6 % в месяц, тогда как в России коррекция была на уровне 1-2%.
«Хочется охарактеризовать ситуацию столь непопулярным словом «кризис». Государство принимало меры, но в целом они были неверными и несвоевременными. В результате объем ипотечных сделок сейчас уменьшился в 10 раз. Ранее кредиты выдавались всем желающим и по ставке 1% годовых», – отметил Юрис Балтгалис.
Количество сделок с жильем в Риге сегодня снизилось втрое: с 1700 в октябре 2006 до 500 в ноябре 2008-го. При этом объем предложения квартир в столице за последний год вырос на 60%.
По словам г-на Балтгалиса, была иллюзия, что кризисные тенденции обойдут стороной рынок коммерческой недвижимости. Но ценовая коррекция коснулась даже бизнес-центров класса А – ставки в них понизились с 20-25 до 18-22 евро/кв. м. Класс B подешевел почти на треть и около 20% площадей в этом сегменте сегодня невостребованы. Соответственно сокращаются и сроки договоров аренды.
«Ранее все эксперты в Латвии рассчитывали на то, что рынок недвижимости сможет выйти из кризиса в течение 2-3 лет. Теперь все чаще называются новые сроки – 3-4 года», - заключил Юрис Балтгалис.
Коррекция от Стерника
Ведущий российский аналитик в сфере недвижимости Геннадий Стерник озвучил на конференции корректировку своего прогноза, опубликованного двумя месяцами ранее. По его мнению, кризисная ситуация в России развивается по аналогии с 1998 годом. «В таком случае Москву ждет спад цен на жилье за 2009 год на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2010 году, но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню», - полагает эксперт.
Вероятность такого развития событий в октябре Геннадий Стерник оценивал примерно в 20%. Но происходящее на рынке в настоящее время более всего соответствует именно такому сценарию. Теперь вероятность дальнейшего развития событий в этом ключе эксперт оценивает на уровне 60%.
Геннадий Стерник напомнил, что еще в IV квартале 2007 года и весной 2008 года были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2006 году по России было введено 50 млн кв. м, в 2007 году – 60 млн кв. м, в 2008 году ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале в Москве было отмечено снижение на 50% от предполагаемого объема ввода, в Московской области – минус 7%. По всей России по итогам трех кварталов в этом году введено 35,2 млн. кв. м – прироста по сравнению с 2007 годом почти нет. Объем ввода по Москве сохранился на уровне «минус 50%», в Петербурге же снижение произошло лишь на 4%.
«Сегодня, несмотря на меры, предпринимаемые властью, финансовый кризис перетекает в общеэкономический. Идет сокращение рабочих мест, производства, доходов населения, платежеспособного спроса», - отметил Геннадий Стерник. Ситуация осложняется в связи с трехкратным падением цен на нефть. «Для России это ключевой фактор. И хотя власти, вероятно, свои социальные программы реализуют, у бизнеса оснований для оптимизма нет. Правительственные программы поддержат только бюджетников, но не основной контингент покупателей жилья. Меры по снижению налогового бремени на предприятия могут смягчить, но не предотвратить общее падение доходов граждан», - прогнозирует аналитик.
Сдержанный оптимизм
Главный аналитик Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев отметил, что в связи со снижением цен покупатель начал диктовать свои условия, при этом существенного снижения числа сделок купли-продажи недвижимости пока не наблюдается. «Сократилось только количество сделок, заключаемых на нулевом цикле строительства, это связано с рисками как застройщиков, так и их клиентов», - отметил он.
По словам Сергея Бобашева, большая часть жилья в Петербурге приобреталось по следующей схеме: старая квартира собственные накопления плюс ипотечный кредит на недостающую сумму. В условиях кризиса доля ипотеки снизилась, доля собственных средств граждан, скорее всего, расти не будет. В результате объем денежных средств на рынке уменьшится на 25-30%. Следовательно, считает эксперт, можно прогнозировать и снижение количества сделок, поскольку чтобы стимулировать спрос, придется снижать цену на жилье на эти самые 25-30%. Как только цены опустятся до этого уровня, граждане смогут обойтись без ипотеки и рынок жилой недвижимости стабилизируется, считает Сергей Бобашев.
Однако, по мнению аналитика, точно определить сроки этого снижения нельзя, поскольку здесь вступает в силу субъективный фактор (подобный, например, ажиотажному и необоснованному росту цен в 2006 году) и неопределенность в прогнозах динамики курса рубля. «Тут включается психология – много субъективных, не поддающихся прогнозу факторов. Подверженность населения ажиотажу нельзя сбрасывать со счетов: это верно и в случае ажиотажного роста, и в случае ажиотажного падения. А свет в конце тоннеля, вероятно, появится к концу 2009 года», - резюмировал он.
Ипотека, бартер и продавец
Ценовая проблематика, естественно, была главной темой конференции. Это, впрочем, не помешало ее участникам осветить другие актуальные проблемы сегодняшнего дня.
Так, полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов по Северо-Западному федеральному округу Павел Созинов высказал предположение, что в ближайшее время возрастет доля бартерных сделок на рынке недвижимости Петербурга. По бартерной схеме будут рассчитываться не только производители стройматериалов. На бартер перейдет и город в отношениях с застройщиками. В частности, строительным компаниям будет предоставлена возможность совершать инфраструктурные отчисления в бюджет не деньгами, а квартирами.
«В настоящее время предложена масса механизмов поддержки застройщиков городом, но все они требуют сведения в единую концепцию», - заявил также Павел Созинов.
Руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов подчеркнул, что общий объем розничного кредитного портфеля российских банков составляет сегодня 4 трлн. рублей, из которых четверть – ипотечные кредиты.
«Быстрый рост ипотеки долго продолжаться не мог, но на растущем рынке проблем никто не видел», - заметил он.
Из 600 банков, занимавшихся ипотечным кредитованием в 2007 году, сейчас на этом рынке осталось около 20. Причем 90% кредитов выдают 8-10 банков. Остальные официально не закрыли ипотечные программы, но выставили заградительные ставки.
По словам Андрея Пименова, улучшения ситуации с ипотекой следует ожидать во второй половине 2009 года, когда заработает новый механизм взаимодействия АИЖК, Центробанка и коммерческих банков, который сейчас только разрабатывается. «АИЖК совместно с правительством формирует сейчас новую схему рефинансирования банков. Теперь Агентство будет не просто выкупать ипотечные закладные, а обменивать их на ипотечные ценные бумаги (которые еще надо выпустить). В свою очередь, ЦБ под залог этих ценных бумаг сможет выдавать коммерческим банкам новые кредиты, которые они пустят на развитие ипотеки. Будет такая своеобразная циркуляция. Но это не дело ближайших месяцев, только на выпуск ипотечных ценных бумаг потребуется полгода», - рассказал эксперт. Оздоровление ипотечного рынка начнется с 2010 года, однако не исключено, что позитивная динамика проявит себя уже в 2009 году.
По словам Ирины Гудкиной, директора по продвижению ГК «Бюллетень недвижимости», сегодня, в условиях, когда рынок недвижимости из рынка продавца превратился в рынок покупателя, особенно важно тщательно и продуманно подходить к рекламе продаваемого объекта.
По мнению И.Гудкиной, при выборе места размещения рекламной информации предпочтение стоит отдавать информационно-аналитическим изданиям, популярность и рейтинги которых в связи с кризисом заметно выросли. При этом объявления должны быть более информативны, чем раньше. «Если раньше достаточно было дать строчное объявление, чтобы получить немедленно приток заинтересованных покупателей, то сейчас нужно расширять спектр инструментов своего продвижения. Надо использовать разные носители рекламы, в том числе интернет. Важно отметить все конкурентные преимущества рекламируемого объекта, информация должна быть представлена ярко и подробно», - пояснила она.
Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» состоится в Аничковом дворце 4 февраля 2009 года.
