Ставки по долларовым кредитам вернулись примерно к уровню 2004 года. Тогда в Петербурге за год выдали 1 300 кредитов на 1,5 млрд руб., а жилье стоило чуть более $1 тыс. за кв. м. (около 30 тысяч рублей). Прогадали ли тогдашние заемщики, «ввязавшись» в дорогую ипотеку? Ответ очевиден. Стоит ли рассчитывать, что затраты сегодняшних клиентов оправдаются – благодаря росту рынка или иным причинам?
Ипотека и партия
«Единая Россия» осенью и в начале зимы оказалась лидером по количеству инициатив, направленных на поддержку рынка жилья, ипотеки и заемщиков. Пока официальный статус приобрели две: по инициативе премьера и лидера партии Владимира Путина внесены поправки в Налоговый кодекс РФ, увеличивающие имущественный налоговый вычет для покупателей жилья вдвое. Теперь граждане имеют право на возврат подоходного налога с 2 млн руб., потраченных на покупку или строительство жилья. Причем закон имеет обратную силу: вычет могут получить покупатели, заключившие сделки после 1 января 2008 года. Кроме того, подписано постановление правительства о перечислении в уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 60 млрд руб., однако принцип их использования пока обсуждается в сослагательном наклонении. Генеральный директор агентства Александр Семеняка говорит о планах направить эти деньги в равных долях на выкуп старых закладных (и производных документов) и новых, выданных после 1 ноября.
По мнению Александра Семеняки, дополнительные 60 млрд в уставный капитал АИЖК позволят привлечь в ипотеку до 560 млрд руб. – путем получения кредитов под залог гарантированных агентством бумаг или облигаций с ипотечным покрытием. Для этого необходимо включение акций в ломбардный список ЦБ, что не было сделано.
Предложение законодательно запретить банкам в одностороннем порядке изменять ставки по уже выданным кредитам также не получило конкретной формулировки. Известно лишь, со слов главы думского комитета по труду и социальной политике Андрея Исаева, что предполагается установить для банков годичный мораторий на повышение ставок.
Не обрела окончательной формы и идея убедить кредиторов предоставить гражданам, потерявшим работу, отсрочки по кредитам. Глава Сбербанка Герман Греф заявил, что такой шаг возможен. Другие банкиры обращают внимание на факт, что мера может быть реализована при условии изменения требований ЦБ по резервированию средств по таким кредитам. О чем пока тоже ничего не слышно.
Александр Семеняка надеется, что меры государства по поддержке рынка дадут эффект уже к лету и на рынок ипотеки вернется конкуренция.
Quo vadis?
Тем временем, по оценке регионального директора банка DeltaCredit в СЗФО Ольги Бажутиной, реально в Петербурге с ипотекой работают не больше семи банков. Директор филиала «Невский» компании «Фосборн Хоум» Сергей Стыценков считает, что активных участников рынка жилищного кредитования не менее 12, и лишь три-четыре из них сохранили «полный продуктовый набор ипотеки» в своих линейках. В любом случае, тенденция роста доли рынка, занимаемой лидерами, углубляется. Прежде всего это банки с госучастием – Сбербанк и ВТБ24.
Минимальные из заявленных ставок (по информации call-центров банков) составляют 10% в валюте и 12% в рублях. Средние ставки по выдаваемым кредитам специалисты Городского ипотечного банка оценивают как 13–14% в долларах и около 16–17% в рублях.
В одном из банков, предлагающем ипотеку под 20% годовых в рублях и выше, признаются, что кредитов по этим ставкам еще не выдавали. Примерно каждый пятый-шестой банк заявляет процентные ставки по рублевым займам в 22% годовых и выше. По мнению руководителя офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, это заградительный уровень: «Ипотека по ставке выше 20% вряд ли будет интересна заемщикам. Скорее всего, если заемщик берет кредит по ставке выше 20% годовых, он не планирует его отдавать». Сергей Стыценков предложения такого порядка расшифровывает как «не время сейчас обращаться в наш банк за ипотекой».
Ольга Бажутина иного мнения: «Увы, это рыночное значение ставки. Судите сами, доходность по корпоративным облигациям банков первого круга (а этот показатель напрямую влияет на стоимость кредитов) находится сегодня на уровне более 22%. Те, у кого ставки ниже этого значения, скорее всего вскоре приведут их в соответствие с рынком. Кроме этого стоит отметить, что на сегодняшний день немало банков вообще приостановили кредитование в рублях».
Тем не менее, как отмечает Сергей Стыценков, многие клиенты готовы брать кредиты даже по таким высоким ставкам. Они рассчитывают «продержаться» год-два, а затем – после изменения рыночной конъюнктуры – перекредитоваться на более выгодных условиях. Резон у таких заемщиков – привлекательная цена на качественный объект недвижимости, а также невозможность «вытащить» средства из оборота компании для такой покупки. Плюс к этому – житейские ситуации: свадьбы, разводы, разъезды с родителями, давно запланированные приобретения.
Ольга Бажутина также считает, что число тех, кто может воспользоваться ипотекой, уменьшается, но такие люди есть. Жилищный вопрос остается актуальным, а ипотека – реальный инструмент для его решения.
То есть потребительский спрос на жилье сохраняется, а обеспеченность метрами на душу все еще свидетельствует о потенциале спроса (при этом достоверные данные о платежеспособности отсутствуют).
Status quo
Средняя сумма кредита в региональном отделении банка DeltaCredit, например, не уменьшилась и равна $100 тысячам. Тогда как, по данным Андрея Пименова, в Городском ипотечном средний кредит сократился примерно на 15–20% по сравнению с весенне-летними месяцами и составляет около $80 тысяч. Сергей Стыценков отмечает снижение размера крупных кредитов: ранее клиенты «Фосборн Хоум» нередко получали кредиты в 12–14 млн руб., теперь же нет примеров кредитования более чем на 9–10 млн.
Причина кроется в более жесткой оценке платежеспособности. «Банки в сложившихся условиях при проведении андеррайтинга заемщика сокращают показатель платеж/доход. Он определяет, какую часть своего ежемесячного дохода заемщик может потратить на погашение кредита, чтобы у него и его семьи остались средства для проживания. При этом учитываются и платежи по другим непогашенным кредитам», – отмечает господин Пименов.
Большинство предложений банков предполагает, что у заемщика есть накопления в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Примерно четверть банков предлагает клиенту оплатить 20–25% жилплощади, есть программы с 10% первым взносом. Если заемщик способен профинансировать покупку на паритетных началах с банком (50/50), он сможет рассчитывать на минимальную из возможных сегодня ставок. При условии, что будет представлена справка о налоге на доход физических лиц (2-НДФЛ) на полный размер дохода. Это требование, по данным «Фосборн Хоум», практически обязательно.
По мнению Андрея Пименова из Городского ипотечного банка, по действующим программам видно, что «все кредиторы сегодня предпочитают заемщиков категории PRIME: наемных сотрудников с документально подтвержденными доходами, имеющих положительную кредитную историю, передающих в залог качественную, ликвидную недвижимость, имеющих первоначальный взнос не менее 20–30%».
Non grata
Условия по кредитам корректируют все и практически еженедельно: банки продолжают переоценку рисков.
Тем не менее для сотрудников крупных корпораций с госучастием и бюджетной сферы вообще, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (при условии достаточности этого дохода), требования не изменились, утверждает Сергей Стыценков. Риск колебаний цен на недвижимость, по мнению Ольги Бажутиной, нивелирует тот факт, что абсолютное большинство российских заемщиков покупают жилье в кредит для собственного проживания, а не с целью инвестирования.
«Основной риск банки, а точнее – инвесторы, финансирующие систему ипотечного кредитования, – сейчас видят в вероятности привлечения заемщиков, которые могут потерять платежеспособность. Это основная опасность в условиях экономического кризиса и сокращений штатов компаний», – отмечает Андрей Пименов. По его мнению, полностью защитить банк в такой ситуации может оплата заемщиком 40–50% стоимости жилья.
Руководитель петербургского филиала «Фосборн Хоум» называет категории клиентов, к которым банки переменили отношение этой осенью: это работники строительных компаний и предприятий стройиндустрии – вкупе с магазинами стройматериалов и мебели. Вырос риск потерять в зарплате, считают кредиторы, и у самих финансистов: даже собственным сотрудникам теперь отказывают в займах.
Банки также стараются защититься от риска снижения доходности кредитов в российской валюте. Кто-то вовсе закрыл программы в рублях (пять банков из представленных в таблице), кто-то установил для рублевых кредитов меньшие сроки, чем для долларовых (не говоря о заградительных ставках).
Тогда как укрепление доллара к рублю увеличивает риск невозврата долларовых кредитов. В банке ВТБ24 с 1 декабря заемщики могут перекредитоваться, заменив свои долларовые кредиты на займы в отечественной валюте. Как рассказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24, это отклик на многочисленные обращения заемщиков банка (услуга доступна только для них). Среди них есть те, кто предпочитает более высокие ставки (и платежи) валютным рискам. Госпожа Хоботова говорит, что с ростом просрочек предложение не связано.
Sequestrare – «отделять»
Банки более явно стали разделять кредитование по цели покупки. Усечению подверглись прежде всего займы на приобретение объектов строящегося жилья. Тем не менее есть несколько банков, закрывших собственные программы по готовому жилью, но сохранивших (по заключенным ранее договорам с застройщиками) программы для дольщиков. Застройщики вынуждены компенсировать сложности банков своими предложениями, в первую очередь рассрочками. «Северный город» даже заявил о дотировании ставок по подорожавшим кредитам для своих покупателей.
«От ворот поворот» получает и загородная недвижимость. «Почти все кредиторы приостановили кредитование загородных объектов недвижимости, считая, что именно этот сегмент сейчас наиболее подвержен ценовым колебаниям. Программы кредитования под залог имеющихся загородных домов или закрыты, или подорожали», – считает Андрей Пименов.
Pro forma
Заявительная форма подтверждения дохода осталась в прошлом. Многие кредиторы перестали принимать в расчет и доходы, подтвержденные справками «по форме банка», с подписью директора, бухгалтера и печатью фирмы.
Сократились максимальные сроки кредитования. Хоть ВТБ24 и сохранил предложение до 50 лет, оно, по словам Татьяны Хоботовой, не пользуется большим спросом. Популярные у заемщиков сроки – 15 лет, на 25 лет решается редкий заемщик. Основная часть предложений банков сосредоточены в диапазоне 25–30 лет, но появилось больше тех, кто ограничивает клиента 15 годами, а то и всего семью.
Одна из новаций этой осени – банки нередко назначают разные максимумы для долларовых и рублевых кредитов. Другая – «дискретные» сроки, то есть не любой в промежутке «до 15 лет», а 7, 10 или 15.
Большинство кредиторов требуют, чтобы кредит был погашен не позднее, чем к наступлению пенсионного возраста заемщика, некоторые – через пять лет после этого. В числе заемщиков и поручителей банки готовы принимать людей не моложе 21 года, иногда – 23 лет.
Прибавилось количество предложений с плавающими ставками, и многие полагают, что эта тенденция продолжится. Когда LIBOR12М составляет 2,75% (данные на конец ноября), их нижняя граница находится на 12,75% годовых для долларовых кредитов.
В таблице не представлены дополнительные сборы и комиссии. Полис комплексного ипотечного страхования, включающий страховку жизни и трудоспособности заемщика, а объекта от повреждения и от утраты права собственности, необходим по всем программам. Вернулась практика взимания платы за рассмотрение заявки, открытие и ведение ссудного счета, выдачу наличных со счета. Плата за оформление и выдачу кредита составляет до 2% от суммы займа. Кроме того, встречаются ранее неизвестные заемщику комиссии «за повторное рассмотрение заявки», «за проверку платежеспособности по каждому источнику дохода» и др.
Vox populi
По результатам недавнего опроса ВЦИОМ почти половина россиян продолжают считать недвижимость самым надежным способом сохранения сбережений. Хотя за месяц число сторонников такой тактики сократилось с 51 до 48% (о доле респондентов, реализующих идею на практике, неизвестно). Однако стало меньше и тех, кто хотел бы, но не имеет никакой возможности улучшить свои жилищные условия: вместо 43% в 2007 году – 33% в 2008-м. Среди тех, кто планирует покупать жилплощадь, увеличилась доля респондентов, заявивших о намерении воспользоваться ипотекой: с 22% в 2007 году – до 26% в 2008-м. Однако в целом по выборке 80% граждан считают, что ипотека для них недоступна (72% – по причине недостаточных доходов).
Полученная картина совпадает с оценками экспертов. Что касается сроков выправления ситуации, то единого мнения нет. Аналитики Сбербанка предполагают, что понадобится два года. Глава АИЖК прогнозирует активизацию банков на рынке ипотеки в третьем квартале 2009 года. Куда к тому времени двинутся цены на жилье, какой будет инфляция – вопрос отдельный.
|
Словарь |
Как государство может помочь ипотеке?
Виктор Титов,
вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Государство должно активно участвовать в процессе развития системы ипотечного кредитования. В противном случае полноценная реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» невозможна.
На мой взгляд, в первую очередь необходимо увеличить объемы средств, выделяемых на поддержку ипотеки. Власть должна развивать различные инструменты и технологии жилищного кредитования. В частности – создавать специальные механизмы кредитования очередников. Государству стоит выделять больше средств АИЖК, чтобы банки имели доступ к долгосрочным финансовым ресурсам. Тем самым власть сможет влиять в том числе на объемы выдаваемых займов. Что, в свою очередь, положительно отразится на ценовой ситуации жилищного рынка.
Трудности, возникающие в условиях нестабильных финансовых условий, отражаются на функционировании системы жилищного кредитования. Поэтому сегодня ипотека становится все менее доступной для многих потенциальных заемщиков. И положение изменится лишь в том случае, если государство будет активнее вести себя на рынке ипотеки.
Андрей Пименов,
глава офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
– Сейчас время для принятия кардинальных решений. Такие шаги уже принимаются Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно не должно становиться обычным инструментом по выкупу ипотечных ссуд. Это должен быть универсальный инструмент, не диктующий определенные условия кредитования. В настоящее время АИЖК предлагаются меры по активизации ипотечного рынка. Они предлагают банкам в обмен на закладные приобретать у них ипотечные облигации, под залог которых будут выдаваться кредиты Центральным банком России. Такая схема позволит банкам вырабатывать собственные кредитные программы, а не выдавать кредиты в строгом соответствии со стандартами АИЖК. Другой вопрос, кто будет нести кредитные риски? Естественно, такая схема универсальна, но требует детальной проработки.
Положение на рынке жилищного кредитования будет полностью зависеть от обстановки на финансовых рынках. По данному поводу существуют две точки зрения: оптимистическая, согласно которой в течение года рынок стабилизируется, и более пессимистическая – улучшения ситуации не стоит ожидать в ближайшие пару лет. В любом случае на рынке будут работать те, кто сможет решить вопрос с оптимальным долгосрочным ресурсом.
Андрей Нестеров,
генеральный директор СЗИК «Невская ипотека»:
– В настоящее время государство активно поддерживает банковский сектор экономики, предоставляя финансовым учреждениям выгодные кредиты. При этом власть вправе требовать, чтобы полученные банками средства направлялись на конкретные цели, в частности – на увеличение количества выдаваемых населению ипотечных кредитов.
Кроме того, в нынешней ситуации необходимо активно поддерживать программу АИЖК. Очень надеемся, что с декабря текущего года банки, работающие по схеме агентства, начнут, наконец, выдавать ипотечные кредиты. Уверенности добавляет тот факт, что недавно АИЖК улучшило свою систему рефинансирования кредитов.
Для поддержки системы ипотечного кредитования государству следует не только вводить механизмы субсидирования отдельных категорий граждан, но и развивать соответствующие программы ипотечного кредитования. Предоставлением кредитов на покупку жилья льготникам могут заинтересоваться банки. Однако произойдет это лишь в том случае, если государство будет выступать гарантом по данным программам.
Ирина Забродина,
директор Центра жилищного кредитования:
– На мой взгляд, в нынешней ситуации государство должно следить за целевым использованием средств, выделяемых на поддержку банковского сектора экономики. В противном случае эти деньги могут быть использованы финансовыми учреждениями не для поддержки и развития системы ипотечного кредитования, а для вложений в более доходные активы.
Власть должна сохранять и развивать различные программы субсидирования граждан, стоящих на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Предоставление даже части средств на приобретение жилплощади косвенно способствует увеличению количества выдаваемых кредитов – людям необходимо где-то добирать требуемую для покупки жилого объекта сумму.
Государственная поддержка системы жилищного кредитования нужна для обеспечения стабильной ценовой ситуации на рынке недвижимости. Ведь проблемы, стоящие сегодня перед рынком ипотечного кредитования, влияют на цену объектов недвижимости в сторону ее понижения.
