– Уважаемые эксперты, насколько серьезно мировой финансовый и экономический кризис отразится на ипотеке, смогут ли петербуржцы в дальнейшем приобретать жилье в кредит?
Владислав Назаров:
– На самом деле тенденция к снижению ипотечного кредитования наметилась еще в конце прошлого года, когда разразившийся в Соединенных Штатах ипотечный кризис заставил задуматься о последствиях этого вида рискового кредитования многих руководителей финансовых учреждений. Постепенно начали ужесточаться условия выдачи займов, стали более ответственно подходить к оценке возможностей заемщика по возврату долга. И если в прошлом году было выдано порядка 18 тысяч кредитов, то в этом мы ожидаем не более 16-ти. За первые три квартала нынешнего года выдано 13 тысяч ипотечных кредитов. Сегодня уже можно говорить, что число активных участников рынка сократилось примерно на 90%. Четко ответить на вопрос, сколько банков продолжает выдавать займы, трудно. Потому что банки пока сохраняют линейки продуктов, просто они пытаются сократить объемы и более строго подходят к оценке возможностей заемщика. Активной остается первая десятка кредиторов. Но самое главное – доступность кредита падает. Уровень процентной ставки растет, и сегодня в рублях составляет порядка – 16% годовых (еще летом можно было оформить ипотеку под 10,5%. – Ред.).
Эдуард Батанов:
– Не стоит ожидать, что в ближайшие месяцы ситуация изменится. Сейчас период затишья и осмысления. Потенциальные заемщики ожидают снижения цен от застройщиков, что было бы правильно, наверное, ведь механизм повышения спроса простой: снижай стоимость, и люди к тебе потянутся. А у банков идет процесс переосмысления оценки кредитоспособности. Это касается не только ипотеки, а – в принципе – отношения банков к рискам. И это, мне кажется, имеет положительные моменты. Если кредиторы будут более строго подходить к оценке рисков, более четко понимать, за счет чего, собственно, заемщик собирается возвращать долг, то мы легко избежим финансовой катастрофы, постигшей США.
Кроме того, кредитные организации смотрят на ситуацию со строительством, с продажами. Их волнует снижение стоимости квадратного метра. Потому что если цена падает, то теряется стоимость залогового обеспечения, а это никому не интересно. Я думаю, что до начала следующего года все будут находиться в состоянии привыкания к новым условиям, а когда произойдет снижение цен на жилье на 15 – 20%, то ситуация может измениться к лучшему.
– Что вы имеете в виду?
Эдуард Батанов:
– В текущих условиях никто не станет принимать на себя повышенные риски. Одновременно со снижением уровня цен будут расти процентные ставки по кредитам, что укрепит ликвидность банков и отсечет тех, кто не способен вернуть заем. Все-таки рынок недвижимости своеобразный. Мы все помним снижение цен после дефолта 1998 года и как потом произошел резкий рост. Многие такой сценарий (в части удорожания жилья) прогнозируют и сегодня. Когда это произойдет, я не знаю. Но мы же верим в нашу экономику, и не все же время будем находиться в состоянии турбулентности. Так что рано или поздно цены на жилищные объекты вновь вырастут скачкообразно, а проценты по ипотеке в этом случае пойдут вниз. Пока же до конца года все банки будут минимизировать активность, потому что есть необходимость удержать баланс, поддерживать ликвидность, пока ситуация не стабилизируется. Чудес ждать не приходится. В следующем году к весне мы, я думаю, увидим тенденции развития ситуации. А пока находимся в периоде осмысления.
– А как обстоят дела с банками – участниками городской ипотечной программы?
Владислав Назаров:
– Банки, которые работали с нами по программе рефинансирования, по нашей рекомендации приостановили эти операции. Это связано с тем, что мы работаем с малыми и средними банками, которые никогда не планировали формировать свой кредитный портфель по ипотеке, поэтому они постоянно нуждались в рефинансировании. Мы, являясь региональными представителями Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предоставляли им эту услугу. С некоторого момента АИЖК прекратило процесс рефинансирования, поэтому мы рекомендовали приостановить кредитование, чтобы банки не нарушили свою ликвидность. То есть сыграли на опережение.
Эдуард Батанов:
– Решение было осознанное и, как показала практика, абсолютно правильное, учитывая, что АИЖК прекратило все операции. Банки выступали агентами и не могли брать на себя такие риски.
– Когда ипотека государственного образца вернется на рынок?
Владислав Назаров:
– Хотя у банков-операторов программы получить кредит сегодня нельзя, Санкт-Петербургское ипотечное агентство как юридическое лицо продолжает существовать, и мы в силу своих возможностей продолжаем оказывать услуги рефинансирования, хотя крайне ограничены в средствах, так как плечо в лице АИЖК сегодня не действует, наши операции носят минимальный характер, направленный на погашение долгов. Но это не окончательное решение, это всего лишь временная приостановка деятельности. Мы рассчитываем, что Правительство Российской Федерации окажет поддержку отрасли, я имею в виду сектор ипотечного кредитования. Почему я в этом уверен? Ну, давайте рассуждать. Ипотека не только помогает гражданам улучшить свои жилищные условия, но и стимулирует развитие строительной и смежных отраслей. Это большой спектр задач. И в этом смысле у нас есть основания полагать, что Правительство России не оставит ипотечный рынок без внимания. И мы ожидаем, что та поддержка, которая уже продекларирована – 60 млрд руб. в уставный капитал АИЖК – реализуется быстро, и к концу года процесс рефинансирования восстановится. Но сейчас, пока нет денег и не установлены новые правила игры, мы приостановили выдачу кредитов. Повторяю: это явление временное.
Эдуард Батанов:
– 60 млрд руб. уже проанонсированы, они поступят в декабре. Но и мы не сидели сложа руки, высказывали свое мнение на самом высоком уровне, и сегодня даны указания разобраться с ситуацией и создать условия для функционирования региональных операторов. Кроме того, городское правительство принимает меры по поддержке как строительной отрасли, так и банковской сферы. В третьем чтении принят Бюджет Санкт-Петербурга, и сегодня я могу сказать, что мы увеличили финансирование по ряду направлений – это и субсидии очередникам, и жилье бюджетникам. В том числе более 21 млрд руб. выделяется на строительство жилищных объектов за счет бюджета. Деньги огромные, и, думаю, что все эти меры будут востребованы.
Что касается банковских организаций, то у нас прямой функции поддержки банков нет, тем более что достаточно много мер принимается на Федеральном уровне – по линии Министерства финансов (депозитные схемы) и по линии Центробанка (беззалоговое кредитование, участие в капитале второго порядка). Более того, могу сказать, что средства фонда ЖКХ сегодня размещаются на петербургской бирже в наших банках. Кроме того, городское правительство размещает временно свободные средства на депозитах и у нас до сих пор в банковской системе находится 20 млрд руб. Таким образом мы помогаем кредитным организациям решать проблемы краткосрочной ликвидности.
Но следует, наверное, прояснить ситуацию в банковском секторе. Сама банковская система, в том числе и питерская, выглядит хорошо. Если посмотреть сухие цифры, то у нас остатки на корреспондентских счетах больше обязательств, то есть вроде бы ситуация нормальная. Плюс инструменты, которые есть, банками пока не востребованы в полной мере, одним словом, финансовые организации вполне могут привлечь средства еще. Основная проблема в банковской системе – отсутствие доверия. То есть мы наблюдаем кризис доверия и отсутствие межбанковского рынка. В этом самый главный корень проблемы банковской системы. Для того чтобы заработал межбанковский рынок, Федеральное Правительство делает достаточно: это и гарантирование межбанковских кредитов для ряда крупнейших банковских организаций, которые будут взаимодействовать с более мелкими банками. Кроме того, Центробанк покрывает возможные убытки, то есть система должна заработать в ближайшее время. В свою очередь, мы в Петербурге пытаемся восстановить доверие в секторе мелких и средних банков. На валютной бирже приняты новые правила межбанковских торгов, это будет некий биржевой пул, в который войдут мелкие и средние банки. В зависимости от уставного капитала каждый участник внесет некий гарантийный взнос, за счет которого, мы предполагаем, повысится доверие внутри банковского пула, то есть ответственность будет общая. Когда механизм запустим вживую, поговорим конкретнее. Сейчас же идет процесс подписания договоров. Также создан некий квотировальный комитет, который будет устанавливать лимиты для каждого банка. В его составе Надежда Савинская, глава ГУ ЦБ по СПб, Владимир Джикович, глава Ассоциации банков Северо-Запада, Александр Филаретов, управляющий СПб валютной биржей, и я.
– А теперь давайте нарисуем портрет человека, который сегодня может получить ипотечный кредит. Кому банки не откажут?
Владислав Назаров:
– Ипотека – это не конвейерный инструмент, подход всегда индивидуальный. Поэтому нарисовать четкий портрет того, кто может получить ипотеку, нереально. В общих словах, на займ может претендовать человек, у которого есть подтвержденный доход, и у кредитора должны быть основания полагать, что эта стабильная зарплата будет получаться и в дальнейшем. Это главные требования, хотя так же учитывается и возраст, и состав семьи.
Эдуард Батанин:
– Согласен, первое и главное – это стабильность дохода заемщика, а второе – доступ к городским программам. Если человек приобретает жилье при поддержке города, то это только на пользу идет, с точки зрения его кредитоспособности.
Владислав Назаров:
– С уверенностью можно сказать одно: заемщик может направлять на погашение кредита не более 50% совокупного дохода семьи. Это основополагающий принцип. Поэтому если вы берете в ипотеку 2 млн руб. на 30 лет, то исходить следует из того, что выплачивать придется ежемесячно порядка 25–30 тысяч.
– Владислав Борисович, можете ли сказать, сколько петербуржцев сегодня не в состоянии вернуть ипотечный кредит?
Владислав Назаров:
– Я не обладаю такой информацией, но что касается кредитов, прошедших через наше агентство, то было три или четыре случая реализации предмета залога с торгов. Кроме того, порядка 15 исков сейчас находятся на рассмотрении в судах. Процедура абсолютно прозрачная: в случае невозврата денег, кредитор имеет право взыскать заложенное имущество в судебном или несудебном порядке. В любом случае результат один – продажа имущества с торгов и разделение полученных средств между кредитором (на погашение долга) и заемщиком (остаток средств от реализации имущества). Хочу подчеркнуть, что финансовая организация не стремится к судебным тяжбам, а пытается найти иной выход из сложившийся ситуации. Были случаи, когда мы некредитоспособному клиенту предоставляли новый кредит на покупку меньшей квартиры, чтобы он мог продать большую и вернуть первоначально взятый займ.
– И наконец ваш прогноз на ипотеку на ближайшие годы.
Владислав Назаров:
– Снижение объемов неизбежно в любом случае.
