Все силы – на завершение начатых проектов

– Вячеслав Адамович, срок выхода из наступившего кризиса аналитики видят по-разному. Год, два, два с половиной… Вы можете дать свой прогноз применительно к строительной отрасли?

– Не могу кривить душой и утверждать, что кризис будет преодолен легко и безболезненно. По моим представлениям, первая волна кризиса, которая этой осенью накрыла финансовую сферу, до реального сектора экономики еще по-настоящему не дошла. А ответ на вопрос, когда придет вторая волна и будет она сильной или слабой, зависит от того, насколько эффективно и профессионально будут действовать органы управления экономикой в масштабе страны.

– И какова ваша оценка деятельности этих органов?

– К сожалению, власти начало кризиса проморгали. Надо было уменьшать налоговую нагрузку на производителей – вплоть до объявления налоговых каникул, снижать ставку рефинансирования, как это сделано в Европе. А у нашего правительства идея-фикс – «максимальное наполнение бюджета любой ценой»: в условиях кризиса это равнозначно удушению реального сектора. Есть ощущение, что сейчас в верхних эшелонах власти понимание, как нужно действовать, появляется.

– Как, на ваш взгляд, должен действовать город для того, чтобы строительная отрасль понесла минимальные потери?

– Что касается строительной отрасли, то в Петербурге, для преодоления нынешнего непростого периода с минимальными потерями или без потерь, бизнес-сообщество должно выступить очень сплоченно, координировать каждый шаг. Важно, чтобы в одной связке были строители, правительство Северной столицы и все профильные комитеты – и действовать нужно точно, синхронно и быстро. Бюрократические игры, в ходе которых любой вопрос по несколько раз пасовали из кабинета в кабинет, нужно прекращать. Слава Богу, у руководителей города, с которыми я в последнее время общаюсь очень часто, это находит полную поддержку. Важно этот подход перенести на средний и низовой уровень управления.

– Ваше видение рационального поведения застройщика, инвестора, девелопера в сложившихся условиях?

– Основные усилия должны быть сконцентрированы на завершении уже начатых проектов. Мы в этом году сдаем почти полмиллиона квадратных метров недвижимости – без каких бы то ни было отсрочек и пролонгаций. К проектам, которые должны были стартовать, подошли дифференцированно: два бизнес-центра, находившихся в начальной стадии, заморозили, а строительство жилых комплексов откладывать не стали. В октябре начали работы на жилом комплексе «Орбита» на Гражданке, ваше издание об этом проекте подробно писало. В городе Красногорске – неофициальной столице Московской области – на земельном участке в 80 га планируем построить около 800 тыс. кв. м недвижимости – жилье со всей социальной инфраструктурой. Недавно этот проект – он называется «Изумрудные холмы» – представляли в Москве. Если бы не внешняя ситуация, строительство вели бы широким фронтом – параллельно несколько очередей. Из-за кризиса тактику скорректировали: строим посекционно. В Красногорске, к примеру, первая очередь – это 10 жилых секций, но мы ресурсы концентрируем на трех секциях. После их сдачи построим следующие три – и так далее. Это дает уверенность потребителю.

– Кризис ударил и по покупателю – практически ушла ипотека. На какую долю сократилось участие в строительстве ипотечных денег? Как это повлияло на ваш бизнес?

– В нашей компании доля ипотечных сделок летом этого года в структуре продаж достигала 10%, в октябре снизилась вдвое, сейчас она незначительна. Ипотеки нет. Но есть надежда, что серьезные зарубежные банки, которые по ряду причин не могли выйти на этот рынок раньше, воспользуются ситуацией, чтобы занять освободившуюся нишу. Это вопрос времени.

– А как же быть потребителю?

– Сегодня для потребителя единственным шансом купить жилплощадь, не имея на руках всей необходимой суммы, является рассрочка от застройщика. Мы предоставляем такую возможность. Возможна рассрочка сроком до пяти лет. На период строительства – беспроцентная, после заселения – с минимальным процентом на остаток.

– Насколько интересна для вашего холдинга инициатива администрации по выкупу в госсобственность жилья, построенного на частных территориях? Какие условия – стоимость, квартирография – устроили бы ЛенСпецСМУ?

– Параметры квартир, которые строит ЛенСпецСМУ, не отвечают административным требованиям. Город заинтересован в жилье эконом-класса, со стандартными планировками и малым метражом. У нас площадь однокомнатных квартир начинается с 42–44 кв. м, двухкомнатных – от 60 «квадратов». Но принципиальный вопрос не в этом. Никогда ни при каких условиях не стану продавать квартиры ниже себестоимости.

– Каким, вы считаете, будет рынок, когда кризис закончится?

– Ответ на этот вопрос, с моей точки зрения, совершенно очевиден. Это будет рынок дефицита предложения и высоких цен. Если сейчас не начинать строительство, что можно будет предложить потребителю через два-три года? Вернусь еще раз к нашему проекту в Красногорске. Первым покупателям мы предлагаем квартиры по цене 2600 у. е. за кв. м, но – такими условиями смогут воспользоваться только первые сто клиентов. Это цена, соответствующая себестоимости, так сказать, премиальная цена. Не сомневаюсь, что через три года, к моменту завершения первой очереди, цена вырастет до 4500–4800 у. е. за кв. м. Это, повторяю, в Подмосковье, практически в Москве. У нас в Петербурге на «Орбите» сейчас примерно такой же стартовый показатель, и есть все предпосылки, что через три года он превысит отметку 4000 у. е. Потому что на рынке к этому моменту предложение будет очень и очень скудным.

– Какова, по вашему мнению, судьба «долевки»? Какие схемы приобретения жилья будут востребованы в перспективе?

– На своих новых проектах мы решили использовать схему ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Как говорится, новое – это хорошо забытое старое. В статье 11 Жилищного кодекса РФ эта форма подробно описана, стало быть, имеет прочную правовую основу. Кстати, отмечу отдельно: Федеральному закону 214 («Об участии в долевом строительстве…») не противоречит. Обязательной трансформации в ТСЖ (товарищество собственников жилья) после заселения дома не требует, а прав и возможностей жильцам предоставляет больше. Но главное преимущество этой формы в том, что только члены ЖСК могут на законных основаниях жить в своей квартире и продолжать выплачивать свой пай – до завершения его выплаты жилплощадь оформляется как собственность ЖСК. При нынешней ситуации с ипотекой это едва ли не единственная возможность купить жилище с рассрочкой на продолжительный срок.

Текст: Вячеслав Березниченко