До сентября рынок еще отоваривал талоны на усиленное питание (конвертировал в квартиры ипотечные кредиты, выданные летом). Уже в октябре стало ощущаться отсутствие этих заемных средств. Еще раз повторим: именно в результате этого фактора цены сейчас идут вниз.
В объективе – ипотека
Существует официальная статистика, которую ведет Санкт-Петербургское ипотечное агентство. За 9 месяцев 2008 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 38,8 млрд рублей. Грандиозный показатель, если вдуматься. Несмотря на то, что уже весной большинство банков подняли ставки, увеличили размеры первоначального взноса и прочее – объемы ипотеки в денежном выражении не снизились. Но осенью и оглядки на Америку, и ссылки на кризис ликвидности отступили перед новыми, реальными проблемами финансового сектора.
Расхожее утверждение о так называемом перегреве рынка – не более чем штамп. Сделка на «вторичке» является ценообразующей и даже рынкообразующей, ибо «первичка» не живет сама по себе – эта сделка формируется из того, что обычно у покупателя уже есть квартира, есть некий объем собственный накопленных средств и есть (была) возможность взять кредит на недостающую сумму.
Структура спроса и предложения, по большому счету, не изменилась и сегодня. До 85% сделок на вторичном рынке, так было всегда, – это советские «обмены с доплатой». То есть, в современных условиях, такие сделки, когда гражданин практически одновременно выступает в роли продавца и в роли покупателя. Здесь ничего, по сути, не изменилось – за исключением того, что кредитную подушку, по большому счету, утащили.
И если у человека была возможность взять кредит, то он мог позволить себе купить объект дороже именно на эту сумму. Собственно говоря, вышеупомянутый трехгранный механизм и гнал цены вверх на протяжении последних нескольких лет.
Увеличение цен на жилье было связано, кроме того, с реальным ростом доходов населения.
Психологический субъект
Если бы все ограничивалось объективными факторами, то, наверное, можно было рискнуть и сделать прогноз – когда же эта коррекция закончится. Но существует и субъективная реальность, уходящая своими корнями в область психологии. И покупатели, и продавцы ощущают неуверенность в завтрашнем дне – так сказать, с подачи имеющихся тенденций в макроэкономике. Все мы знаем, что творится на фондовой бирже, достаточно информации о проблемах у банков и компаний. Все это создает некий негативный информационный фон, который никому оптимизма не прибавляет. Дополнительную нервозность добавляют колебания курсов валют.
Как говорил булгаковский профессор Преображенский из «Собачьего сердца», разруха не в клозетах, она – в головах. Вот и нынешний «кризис» - он тоже в головах.
В 2006 году мы говорили о существенном влиянии психологического фактора на рост цен. Рынок рос на 5% в неделю, и это было вызвано ажиотажем. Все мы родом из Советского Союза, и когда произносят слово «дефицит», мы тут же бежим покупать. Сейчас ситуация обратная, ее в очень грубом приближении можно назвать с ожиданиями в духе «было время – и цены снижали». И все-таки слепая вера в государство была сильно подорвана в части гарантии сбережения накоплений. Вложения же в квартиру – это очень простой, понятный способ. Условно говоря, при самых неблагоприятных обстоятельствах квартира никуда не денется. Это в общем-то тоже психологический фактор, но в условиях низкой, в целом, обеспеченности жильем он несет положительную окраску, стабилизирующего свойства, – для рынка недвижимости.
Что есть
Достаточно большое число людей, которые намеревались приобрести квартиры в ноябре-декабре, в результате всех этих тревожных новостей с финансового рынка взяли паузу. В середине октября в течение двух недель было заметно, что ни покупатели, ни продавцы просто не знают, что им делать. Сейчас этот первый шок прошел, остался осадок в виде депрессивного состояния, но, по крайней мере, на вторичном рынке уже чувствуется некоторое оживление. Люди еще раз пересматривают свои возможности, потребности и перспективы.
В той ситуации, которую мы имеем в настоящий момент, граждане (не считая случаев первой необходимости) вдумчиво относятся к дорогим покупкам и крупным продажам. И в первую очередь пострадал сегмент загородной недвижимости. Покупка загородного дома, как правило, не связана с решением насущной жилищной проблемы. В результате – резкое снижение спроса на «домик в деревне».
С другой стороны, понятно, что несмотря ни на какой кризис жизнь продолжается: люди женятся, разводятся, рожают детей… И все равно безусловно необходимые покупки на рынке остаются, сделки открываются достаточно активно. Здесь мы опять возвращаемся к тому, что обмен квартир – это основа вторичного рынка.
Как продавать сегодня
Возникает актуальный вопрос: а как же вести себя продавцам в изменившихся условиях?
Действительно, наблюдается небольшое увеличение времени экспозиции, казалось бы, ликвидных объектов. Что риэлторы, что продавцы - частные лица привыкли за долгие годы к той ситуации, когда продавец диктует свои условия. Ранее они не уделяли должного внимания качеству представления объекта для покупателя. Зачастую те конкурентные преимущества, которые сейчас указываются в рекламных объявлениях, были актуальны три-пять лет назад. Сегодняшнего покупателя зачастую интересует наличие паркинга возле дома, а установку стеклопакетов в квартире он способен оплатить самостоятельно. Не говоря уже о домофонах, которые практически повсеместно установлены за счет муниципалитетов.
Продавцы и риэлторы должны внимательнее относиться к запросам покупателей. Не секрет, что многие агентства недвижимости ныне сокращают свои рекламные расходы. Однако речь должна идти не столько о сокращении, сколько об оптимизации и улучшении качества этой рекламы. Необходимо, что называется, показывать товар лицом.
Особенно заметна растерянность продавцов на первичном рынке. Строительная отрасль развивалась фантастическим темпами, последние 10 лет застройщики работали на растущем рынке. И многие из них оказались просто не готовы к изменившимся условиям.
Сегодня компании в спешном порядке пытаются поддержать уровень продаж с помощью различных акций, скидок, рассрочек и так далее. Это совершенно нормальная ситуация.
Потому что покупатель на рынке есть. Но в то же время у него сегодня имеются все возможности для того, чтобы выбирать объекты, в чем-то диктовать свои условия, торговаться.
Кто этот покупатель? Это, во-первых, люди консервативного склада, которые – невзирая на многие недавние соблазны – сумели сберечь капитал и обладают достаточными накоплениями, чтобы приобрести квартиру без использования ипотечного кредита. И, во-вторых, наиболее «продвинутые» граждане, занимающие активную позицию и продолжающие зарабатывать большие деньги.
И если первая часть потенциальных покупателей привыкла к традиционным печатным носителям информации, то вторая ориентирована, в основном, на интернет. А большинство продавцов в силу определенной инерции просто не знают, как грамотно представить свой объект в интернете, какие форматы рекламы выбрать, на каких преимуществах необходимо сделать акцент.
Что дальше
Очевидно, что первый шок прошел, его последствия – остались. До Нового года осталось всего ничего, в декабре фактор нервозности еще будет играть значительную роль. Эмоциональное поведение участников рынка не позволяет на данный момент делать даже краткосрочные прогнозы. О каких-то определенных тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.
С большой долей вероятности следует предположить достаточно серьезное увеличение спроса уже в январе 2009 года. Потому что тот отложенный спрос, который продолжает формироваться в эти дни, только накапливается.
Подробнее по всем затронутым в этой публикации вопросам можно будет пообщаться с Сергеем Бобашевым на очередной выставке-семинаре «Жилищный проект», которая пройдет 9 декабря в Аничковом дворце (см. сайт www.gilproekt.ru).
На этот раз эксперт выступит как на конференции для профессионалов, так и на семинаре для населения.
