Жилищные программы названы губернатором одним из четырех приоритетов политики правительства. На федеральном уровне, если судить по целевым показателям «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», помощь в жилищном вопросе тоже избрана одним из стратегических направлений. Документ предполагает, что к 2020 году 25–30% россиян смогут купить или арендовать жилье с помощью государства.
Востребованная госпомощь
За время действия петербургских целевых программ господдержки очередников их финансирование составит внушительную сумму более чем в 100 млрд руб. Это программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования на 2002–2012 годы», «Молодежи – доступное жилье» и «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир».
На 2008 год запланировано, что помощь получат 9,5 тысячи очередников. В следующем году – 19,5 тысячи.
Между тем спрос на участие в городских целевых программах превышает предложение. Как рассказала Нина Пешкова, начальник отдела по работе с гражданами НП «Городской центр «Доступное жилье», в центр поступило десять тысяч пакетов документов заявителей. Каждый день приходит до 60 новых заявок. В сентябре, например, из жилищных отделов районных администраций поступило более 500 «учетных дел». (НП «Городской центр «Доступное жилье» – оператор четырех из пяти городских программ).
В начале октября петербургское правительство утвердило и внесло в ЗС проект изменений в законы о целевых жилищных программах. По молодежной программе от имени губернатора предлагается увеличить до 35 лет максимальный возраст участников. Такую планку с 1 января 2008 года установила откорректированная федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы.
Предложенные правительством изменения в программу «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», как говорится в пояснительной записке, «обеспечивают возможность оплаты приобретаемых жилых помещений участниками целевой программы не только за счет собственных средств... но и за счет других… источников» (например ипотечных кредитов).
Кроме того, претендентов на социальные выплаты упорядочат в очереди – и по дате постановки на жилищный учет, и по дате подачи заявки на участие в программе. Поправки на прошлой неделе приняты во втором чтении.
Доплата за разницу
В реализации жилищных сертификатов по новой программе трудностей не так много. Схема госпомощи ее участникам проста: семья очередников, имеющая в собственности отдельное жилье, получает субсидию на недостающие до 18 кв. м на человека квадратные метры. Допустим, семья из трех человек владеет однокомнатной квартирой в 30 кв. м. По программе она получает сертификат на 24 кв. м жилой площади по цене, определяемой Минрегионразвития ежеквартально. В третьем квартале 2008 года для Петербурга она составила 47,3 тыс. руб. за кв. м. Что отличается от рыночной цены более чем вдвое.
По данным Городского центра «Доступное жилье», на 6 октября подано 1386 заявок. Из них 269 заявителей утверждены участниками программы (в том числе 41 многодетная семья). Для социальных выплат всем этим семьям (уже открыты соответствующие лицевые счета) бюджет выделит 491,8 млн руб.
По словам Нины Пешковой, участники программы «Жилищные сертификаты» реже всех прочих испытывают сложности с реализацией субсидии. «Они не возвращаются к нам с проблемами, очевидно – находят взаимопонимание с продавцами жилья», – пояснила начальник отдела по работе с гражданами.
По проекту изменений, предложенному правительством, субсидия для участников этой программы будет рассчитываться исходя из показателя 18 кв. м на человека, а квартиры можно будет приобретать меньшей площади (не менее 10 кв. м на члена семьи). Более подробно об этом рассказал в интервью корреспонденту «БН» заместитель председателя Жилищного комитета города Игорь Кокарев (стр. ХХХ).
Молодо и мобильно
Участники программы для молодежи могут получить социальную выплату в размере 30% от стоимости объекта и купить квартиру на открытом рынке, а могут приобрести жилище по беспроцентной рассрочке у оператора. Как сообщили в ГЦ «Доступное жилье», на рассмотрении находятся пять тысяч пакетов документов. Социальные выплаты в этом году (за девять месяцев) получили 984 семьи. Всего на 2008 год по плану – 1 060 семей, объем финансирования – 1,1 млрд руб.
По словам Нины Пешковой, с начала этого года стало меньше оснований для первоочередного участия в этой программе. Собственно, из 11 «приоритетных категорий» осталось всего две. Первая – жители коммунальных квартир, участвующих в целевой городской программе расселения. И вторая – участники ссудо-накопительной программы приобретения жилья у «Городского центра «Доступное жилье». По ссудо-накопительным условиям, молодая семья должна в течение любого времени накопить на счете 30% стоимости приобретаемой жилплощади. Остальные 70% (или менее, если семья самостоятельно оплатила свыше 30%) выплачиваются в течение 10 лет по беспроцентной рассрочке.
Дома для молодых семей построены в Красносельском районе и в пос. Металлострой. Здешние квартиры предоставляются молодым семьям по цене до 45 тыс. руб. за кв. м по нормам предоставления (18 кв. м на человека). Если же размер жилплощади больше, добавочные метры оплачиваются по рыночной стоимости, определенной ГУИОН.
Вторая составляющая часть программы – получение социальных выплат. В этом году их уже получили 984 семьи – на 901 млн руб. Субсидия составляет 25% на семью и дополнительно – по 5% от стоимости жилья на каждого ребенка. На получение соцвыплат в Городском центре «Доступное жилье» находятся 1,5 тысячи пакетов документов.
Я б учителем пошел…
По условиям программы для работников бюджетной сферы очередник покупает квартиру по себестоимости, внося 30% от стоимости жилья в качестве первого взноса, и получает беспроцентную рассрочку для выплаты оставшейся части. Кроме того, необходимо проработать в бюджетной организации не менее пяти лет.
Субсидия может составлять в сумме до 30% стоимости жилья. За каждый год работы в бюджетной сфере очередник может получить субсидию в 1% от стоимости жилья при внесении первого взноса. В последний год рассрочки, если участник программы продолжает работать в бюджетной сфере, он освобождается от выплаты последних 20%.
В этом году по программе предоставлена 171 квартира. За весь срок действия этой программы выделены 324 квартиры.
Жилплощадь должна соответствовать нормам предоставления – 18 кв. м на каждого члена семьи, 42 кв. м на семью из двух человек и 33 кв. м на семью из одного человека. Если помещение приобретается большей площади, очередник оплачивает «излишек» по рыночной стоимости.
Как рассказала Нина Пешкова, на 21 октября подали заявления (и собрали необходимые документы) 4 385 человек.
Среди очередников-бюджетников есть граждане, имеющие приоритетное право на участие в программе. Таких, по данным ГЦ «Доступное жилье», среди заявителей 3 240 человек. Больше всего «первоочередников» по стажу: 2 877 человек работают в бюджетной сфере более 15 лет. Многие из них стоят на очереди с 1980–1984 года.
И среди них много одиноких людей. Им нужны однокомнатные квартиры (по данным госпожи Пешковой, необходимо 2 280 объектов, или 48,7% от общего числа квартир). Для семьи из одного человека норма предоставления, как уже было сказано, – 33 кв. м. Исходя из этой цифры, рассчитывается размер субсидии. Но «однушек» такой площади сейчас просто не строят. А наиболее распространенный размер однокомнатной квартиры – 40–45 кв. м (по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», до 40% предложения, еще 25% – это однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м).
То есть за «излишек» маленькая семья должна доплатить по рыночной цене. Но даже однокомнатных квартир повышенного метража не хватает. «Иногда семья очередников соглашается вместо однокомнатной приобрести двухкомнатную квартиру. Но большинству одиноких учителей или врачей это не по карману», - делится проблемой Нина Пешкова.
Всего с начала реализации программы реализовано 706 квартир (сведения Городского центра «Доступное жилье»). В 2006 году – 470 квартир, в 2007-м по плану было 470, реально выделили лишь 165 объектов. В 2008 году, при плане в 780 квартир, выделено 180. Это двух- и трехкомнатные объекты в Приморском районе, на ул. Оптиков, на Богатырском пр., в пос. Металлострой Колпинского района.
По словам госпожи Пешковой, все бюджетники, живущие в Колпино и неподалеку, с удовольствием купили в рассрочку квартиры в Металлострое. Жилье предоставлялось по цене около 30 тыс. руб. за кв. м (она действует лишь для площади по нормам предоставления).
Субсидия плюс
По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования на 2002–2012 годы» субсидию можно получить лишь при условии участия в ипотеке. Размер пособия определяется на основе двух показателей – социального и рыночного. Чем дольше гражданин находится в очереди и чем больше средств на первый взнос у него имеется, тем большая сумма ему может быть предоставлена.
По сведениям Нины Пешковой, за девять месяцев 2008 года субсидии на сумму 838,4 млн руб. предоставлены 1 086 семьям – при плане на год в 933 млн для 1 533 семей.
До начала 2008 года претендент обязан был обращаться для получения кредита в один из банков, работающих по федеральной программе ипотечного кредитования (партнеров Санкт-Петербургского ипотечного агентства). Это требование отменено. Да и выдача кредитов по этой программе после изменения радикально сокращена.
Теперь субсиденты получают кредиты в финансовых учреждениях, работающих по собственным программам. Это Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», Росбанк, а также СПБ-Регион-Ипотека и сотрудничающий с ним «Петербургский Социальный Коммерческий Банк» (ПСКБ). Недавно в эту сферу деятельности включились Городской ипотечный банк и Банк Дельта Кредит.
Субсидии перечисляются через банки, выбранные по результатам открытого конкурса: с лета 2008 года именные блокированные целевые счета граждан – получателей социальных выплат или безвозмездных субсидий – обслуживают банк «Санкт-Петербург» и Сбербанк.
Заемщику-субсиденту требуется меньшая сумма кредита, чем обычному ипотечному заемщику. По данным Андрея Рублева, заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург», доля субсидентов среди заемщиков составляет на сегодняшний день 10–13%. На пике развития ипотеки их было, по разным оценкам, не более 3–5%. Тогда как в период, когда ипотека делала первые шаги, – наоборот, субсидии участвовали в 60% ипотечных сделок (в банках, активно работавших по стандартам АИЖК).
Средний размер займа Андрей Рублев определяет примерно в 1,8–2,5 млн руб.
Банки ограничивают минимальную сумму займа. Например, в ПКСБ субсидент должен взять кредит не менее чем на 30% стоимости жилья. Более распространен вариант ограничения по минимальной сумме (в банке Дельтакредит, например, 600 тыс. руб.).
Тонкости перевода
Проблемы в реализации городских жилищных программ связаны как с технологией таких сделок, так и со стереотипами восприятия и поведения. Скажем, продавцам квартир, не участвующих в длинных цепочках (так называемая прямая продажа), нравится получать деньги наличными, а не переводом на счет. Иногда – в иностранной валюте. Так уж сложилось. Кроме того, продавцы стараются не ввязываться в более длительную сделку с субсидией. Когда на рынке жилья повышенный спрос, субсиденту особенно сложно найти подходящее жилище.
Сегодня рынок повернулся лицом к покупателю, отмечает директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс» Юрий Воробьев, а потому стороны сделки (субсидент и владелец квартиры) занимают конструктивную позицию в поиске приемлемых для всех решений. Но здесь особенно важен профессионализм риэлтора, подчеркивает господин Воробьев.
Возникают противоречия между условиями городских жилищных программ и требованиями банков. Как рассказывает ипотечный специалист «Адвекса-Петроградского» Дмитрий Савченко, камнем преткновения становится запрет выделения члену семьи очередника доли в новой квартире, передаваемой в залог. Пример из практики: семья очередников, мать и две взрослые дочери. Мать получила субсидию по программе развития долгосрочного кредитования, обе дочери – по молодежной программе. Три субсидии позволяют приобрести желанную квартиру. Однако банк, выдавший кредит, разрешает оформлять жилье исключительно в собственность своих заемщиков. Дочь-студентка не может разделить ответственность по выплате по кредиту (стать созаемщиком), потому что не работает и доходов не имеет. Но если ей не выделить долю в квартире, то и субсидию она не получит. Господин Савченко говорит, что Санкт-Петербургское ипотечное агентство помогало решать подобные проблемы со своими партнерами.
Банки нередко не могут договориться и между собой. Если, например, в цепочке участвуют заемщики разных банков, каждый кредитор требует, чтобы деньги кредита находились до регистрации собственности «на его территории». И продавец потом вынужден объезжать несколько сейфовых хранилищ.
Зато банки наладили систему взаиморасчетов между всеми участниками цепочки. По словам Дмитрия Савченко, все участники подписывают «соглашение о взаиморасчетах», которое затем (вкупе с договором о пользовании ячейкой) является основанием для получения указанных в документах сумм каждым участником сделки. Механизм заимствован из риэлторской практики и эффективно работает.
В одной лодке
На реализацию городских программ влияет и положение дел на финансовом рынке. Ужесточение условий ипотеки коснулось субсидентов в той же степени, что и всех прочих. Как говорит начальник отдела ипотечного кредитования ПСКБ Надежда Ергунова, число заемщиков-субсидентов сократилось – вместе с числом обычных заемщиков. Особые условия по ипотеке для участников целевых программ не предусмотрены, размер кредита и для них рассчитывается по официальному доходу.
«Препятствием на пути к успеху становится срок рассмотрения заявки на социальную выплату», – рассказывает госпожа Ергунова. Получив предварительное одобрение, иногда человек возвращается в банк с решением о субсидии через несколько месяцев. А условия успели измениться, и для одобренного кредита нужен уже другой доход.
Зато, как отмечает Надежда Ергунова, субсидент в качестве заемщика более надежен по сравнению с другими. Люди с субсидиями очень ответственно подходят к погашению кредита, не допуская просрочек. Очевидно потому, что они вложили значительную долю своих (и полученных из бюджета) денег в приобретение квартиры.
По мнению многих экспертов, госучастие в виде субсидий будет играть все более заметную роль на рынке жилья. Определенные шаги власти могли бы упростить использование субсидий. Но уже сейчас горожане поверили в реальность господдержки в покупке жилья.
Какие сложности возникают при реализации жилищных субсидий?
Игорь Жигунов,
заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
– Некоторые ограничения на работу с субсидиями вызывает текущая ситуация на рынке. Это выросшие цены на жилье. Бывает, что даже с учетом субсидии и кредита дохода клиента уже не хватает для покупки выбранной квартиры, соответствующей нормативам целевых программ.
Выросли и процентные ставки по кредитам. К сожалению, обстоятельства на рынке таковы, что стоимость ресурса для банков растет. Как следствие, рынок диктует и повышение ставок по кредитам. Тем не менее ипотечное кредитование вместе с городскими субсидиями на первый взнос остается практически единственным реальным шансом многих очередников для улучшения жилищных условий.
Размер займа для субсидента чаще всего ниже среднестатистического: основная цель в данном случае – улучшение жилищных условий, и большие суммы кредита не нужны. Городской ипотечный банк начал активную работу с субсидентами около месяца назад. За это время получено более 20 предварительных заявок. Важно, что условия кредитования, прописанные в решении нашего банка (в уведомлении о готовности выдать кредит), уже не меняются и не отзываются.
Работа с субсидентами практически соответствует стандартной схеме ипотечной сделки и особых сложностей не вызывает. На сегодня ипотечные программы свернули большинство банков, следовательно, сократился и объем выбора для субсидентов. С этой категорией заемщиков, помимо ГИБ, работают еще два-три банка. При этом спрос на субсидии остается высоким.
Юрий Воробьев,
директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс»:
– Среди клиентов нашей компании доля субсидиентов увеличилась. Это участники программ «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга» и «Развитие долгосрочного жилищного кредитования».
Если сделка относительно простая – например, участник городской программы продает свою комнату и покупает квартиру, то трудность заключается только в поиске подходящего объекта и переговорах с продавцом. В теперешнем состоянии рынка это сделать проще. Надо сказать, что субсиденты всегда проявляли массу терпения и настойчивости в стремлении к цели. Сейчас и продавцы больше настроены на компромисс.
В простых сделках все ясно и с порядком расчетов: перед заключением договора купли-продажи субсидент подписывает поручение банку перечислить средства на заранее открытый счет продавца – после перехода права собственности.
Если же цепочка включает больше двух звеньев, в отсутствие стандартных схем приходится изобретать способы, как обеспечить «транзит» средств субсидии к покупателю «концевой» квартиры. Еще более сложными оказываются цепочки, в которых кроме субсидии – еще два банковских кредита, а кто-то из «средних звеньев» должен получить часть средств субсидии. Такие случаи вовсе не экзотика: около половины субсидентов берут в банке кредит. Организация этих сделок становится очень трудоемким делом, требующим высочайшей квалификации риэлтора.
Павел Созинов,
председатель комитета по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:
– Средства, предусмотренные по целевым программам, осваиваются достаточно интенсивно: в конце III и в IV квартале рассчитывать на новые субсидии почти не приходится, сделки проводятся по «остаткам» первого полугодия. Наиболее проблемные зоны городских программ – сложности с получением ипотечных кредитов и рост ставок по ним. Многие кредитные организации не разрешают в квартире, являющейся предметом залога, выделить долю детям. Наличие среди собственников несовершеннолетних, как считают банки, повышает риски. Поэтому следует либо отказ, либо повышение ставки – добавляется до 4% годовых. По программе расселения коммунальных квартир ипотечный кредит получить практически невозможно.
Роль государственной поддержки на рынке жилья будет наращиваться: по планам, количество участников программ в 2009 году вырастет вдвое, до 19,5 тысяч семей – вместо 9,5 тысячи в 2008-м. К 2010 году доля сделок с участием субсидий на вторичном рынке составит около 40%.
Александр Петренко,
заместитель заведующего компанией «ЮРИНФОРМ–ЦЕНТР»:
– Работа с любым видом социальных выплат требует от риэлтора дополнительных знаний и опыта. Для подготовленного специалиста существенной разницы в работе с различными видами пособий нет.
Основная проблема – отношение участников купли-продажи к порядку расчетов, который определяется участием субсидии в сделке. Зачастую даже продавцы по прямым продажам, не говоря о многоступенчатых цепочках, отказываются продавать свое жилье субсиденту. Отказы, которые встречались на практике, были мотивированы нежеланием продавца платить налог с вырученной от продажи суммы или желанием получать деньги сразу, причем в иностранной валюте. Кого-то не устраивает срок получения денег (иногда до месяца после регистрации сделки).
На изменение ситуации в будущем могли бы повлиять действия властей (например, увеличение максимального размера налогового вычета) и объективные изменения рынка. Сейчас – на рынке со стабильными ценами – провести сделку с субсидией значительно проще, чем при быстрорастущих ценах и превышением спроса над предложением.
