В хрущевскую эпоху индустриального домостроения в стране было возведено более 13 тысяч панельных пятиэтажек. Примерно пятая часть из них пришлась на Ленинград. Квадратный метр в хрущевке сегодня стоит немногим более, чем в среднестатистической коммуналке, но покупателю следует иметь в виду – весь «хрущевский» массив ожидает расселение и снос.
Всего в Петербурге порядка 100 кварталов, застроенных хрущевками. В них проживает около 10% населения мегаполиса. Большая часть зданий периода постройки 1960–70-х годов являются крупнопанельными пятиэтажками, срок эксплуатации которых давно истек.
Благие намерения
История индустриального домостроения началась в 1955 году. Тогда было издано историческое постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К числу архитектурных излишеств были отнесены не только арки, портики и башенные надстройки, но и «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Постановление предписывало к сентябрю 1956 года разработать типовые проекты, призванные резко удешевить строительство жилья для трудящихся. Подразумевалось, что к 1980-му году, «когда наступит коммунизм», каждая советская семья будет проживать в отдельной квартире.
По замыслу проектировщиков, к этому историческому моменту пятиэтажки первого поколения должны были пойти под снос (им отводился 25-летний срок эксплуатации).
Хрущевки значительно пережили отпущенный им срок, но сегодня можно с уверенностью сказать: их час пробил. В Москве уже несколько лет ведется расселение и снос пятиэтажек. Столица ликвидирует примерно по 1 млн кв. м жилых площадей в домах первых массовых серий в год, на освобожденных территориях строится в 2,5–3 раза больше. Не так давно мэр Москвы Юрий Лужков пообещал полностью ликвидировать пятиэтажки к 2009 году.
Петербург только сейчас приступает к решению этой непростой задачи. Администрацией подготовлен перечень застроенных территорий, «нуждающихся в развитии в первую очередь». В список вошло 40 кварталов. Однако, по словам губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, это только стартовый список. Предполагается, что Закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий…» впоследствии будет дополнен.
Сносить нельзя санировать
Администрация Северной столицы начала подступать к проблеме хрущевок еще в пору, когда пост губернатора занимал Владимир Яковлев. В то время расходы бюджета были в пять, а инвестиции в основной капитал экономики города – в три с половиной раза ниже, чем сегодня. Город не мог позволить себе такую масштабную программу, как комплексное освоение целых территорий, застроенных и заселенных.
Поэтому к решению проблемы ветхих пятиэтажек город подходил точечно. Администрации районов готовили предложения по санации хрущевок, адреса утверждались в Комитете по строительству, в бюджет города закладывались соответствующие статьи расходов. Однако темпы санации были чрезвычайно низкими. Достаточно обратить внимание на опыт того же Кировского района, где за последние годы было санировано всего менее десятка зданий, а это – самый «хрущобный» район города.
Санация панельных пятиэтажек была направлена, прежде всего, на повышение энергетической эффективности зданий. Тесные кухоньки при этом не превращались в более просторные, потолки не становились выше и так далее.
Реализация программы, по планам Смольного, должна была продолжаться до 2020 года. Предусматривались три этапа реализации. В ходе первого, в 2000–2003 годы, на ремонт пятиэтажек планировалось истратить 76 млн руб. из бюджета, а 410 млн привлечь из внебюджетных источников. На второй этап, 2004–2010 годы, из бюджета уже планировали выделить 347 млн руб., а от инвесторов ожидали 2308 млн. И с 2011 по 2020 год правительство намеревалось истратить 5461 млн бюджетных рублей и 41 483 млн – рассчитывало получить у частников.
Планы грандиозные. Однако надежды на интерес частного капитала к программе оказались неоправданно большими. Частный бизнес не испытывал особого энтузиазма. В итоге на первом этапе реализации, до 2004 года, в городе было реализовано лишь несколько пилотных проектов реконструкции хрущевок.
В январе 2004 года состоялось выездное совещание с участием губернатора Валентины Матвиенко, которое, возможно, станет историческим. На совещании были определены основные направления разработки и реализации проектов реконструкции кварталов, застроенных зданиями первых массовых серий: выполнение работ по модернизации жилых домов, имеющих достаточную прочность несущих и ограждающих конструкций, и снос построек, модернизация которых технически нецелесообразна.
Тогда же вице-губернатор Александр Вахмистров доложил правительству, что средств инвесторов для реализации программы не хватает и требуется дополнительное бюджетное финансирование. Поэтому с 2005 года на санацию начали выделяться более значительные суммы.
Была специально разработана адресная программа санации хрущевок за счет средств городского бюджета на 2005–2008 годы, с учетом возможности ежегодного уточнения адресов и объема финансирования. Всего в программу было включено 79 адресов. В 2005 году было предусмотрено выполнение строительно-монтажных работ по санации 21 дома. Также значительные средства выделялись на проведение ряда проектных работ.
Конечно, учитывая общее количество хрущевок в Петербурге (около 2 500 зданий), 79 домов за три-четыре года можно считать каплей в море. Но правительство рассчитывало регулярно увеличивать темпы санации.
Расселять и сносить
Типовой проект санации разработало ГУП «УКС Реставрация» по заказу Комитета по строительству. Параллельно комитет подготовил первые пакеты документов для торгов по выбору субподрядных организаций. В состав рекомендуемых работ входило утепление наружных стен, надподвального и подкровельного перекрытия, вентиляционных блоков, замена окон и балконных дверей, переоборудование теплового пункта, водомерного узла и другие виды работ, направленные на обеспечение пригодного для эксплуатации состояния здания. При этом все работы должны были проводиться без расселения жильцов.
Таким образом, в Кировском районе в период 2005–2006 годов было санировано пять зданий, из них три – по пр. Ветеранов (д. 28, 30, 32/12) и два – по ул. Червонного Казачества (д. 28 и 32).
По информации, предоставленной пресс-службой администрации Кировского района, стоимость работ по санации одного дома составляла в среднем 25 млн руб. «Плюс-минус» зависел от количества секций дома и результата торга между претендентами на подряд.
В период 2006–2007 годов темпы санации пошли на убыль. В районе были проведены работы всего по трем домам: ул. Лени Голикова, 8, пр. Народного Ополчения, 9, бульвар Новаторов,13. Причем из-за перебоев в финансировании последний объект был завершен только в феврале текущего года.
На этом «эпоха» санации и окончилась. Городская программа развития застроенных территорий стартует 29 октября. Пилотные участки расположены в двух образующих южную часть Кировского района местностях – Ульянке (кварталы 2А и 2Г) и Дачном (квартал 5). Есть в этом и некий символизм: идущий под реновацию квартал 5 расположен буквально через дорогу от последней санированной пятиэтажки на бульваре Новаторов.
У пилота есть работа
Прошедшей осенью, когда проект закона «Об адресной программе…» еще обсуждался в Комиссии по городскому хозяйству Законодательного Собрания, вице-губернатор Александр Вахмистров сделал заявление. Он твердо пообещал, что смольнинский документ будет принят депутатами без значительных исправлений, а к концу 2008 года будут подготовлены к торгам порядка пяти территорий. Прогноз вице-губернатора сбылся. Законодатели подправили список, исключив из него квартал 43 Полюстрово, а затем, по требованию депутата Сергея Малкова… вернули его в документ. Причиной исключения квартала из перечня реновации стала негативная реакция жителей, которые опасались застройки расположенного в квартале сквера Подводников. В здании гимназии на ул. Мечникова в связи с этим было устроено собрание, где чиновники Калининского района провели «политинформацию» (при аншлаге). Обитателям микрорайона сообщили, что строящиеся в сквере два жилых здания (застройщик – компания «Стройкомплекс ХХI») предположительно могут быть использованы для осуществления программы реновации, чего и хватило жителям пятиэтажек.
Вероятно, что квартал 43 Полюстрово станет одним из пяти обещанных вице-губернатором Вахмистровым пилотных проектов расселения. Вице-губернатор отмечал, что для эксперимента должны быть выбраны наименее проблемные участки, а именно: имеющие потенциал для точечной застройки и заселенные гражданами, преимущественно поддерживающими реновацию. Кроме того, первыми «пилотами» должны были стать территории, которыми уже ранее интересовались инвесторы.
С видом на пруды
Пожалуй, наиболее востребованным на торгах будет лот в районе Ульянки. Он не велик по площади и, в сравнении с кварталом 5 в Дачном, не так дорог. К тому же участок находится в непосредственной близости к парку Александрино, исторической территории, известной как дача графов Шереметьевых «Ульянка».
От дачи Шереметьевых сохранился только парк с прудами и островами, разбитый в XVIII веке. С архитектурой аристократической дачи тех времен сегодня можно ознакомиться, посетив северную часть лесопарка Александрино, где восстановлена усадьба графа Чернышева («Чернышева дача»).
Исторический лесопарк между пр. Народного Ополчения, пр. Стачек и ул. Козлова, где и находилась дача «Ульянка», война потрепала, но не уничтожила. Сохранились его водоемы, ландшафтный рельеф, а деревья были высажены заново.
Интерес к лотам Кировского района проявляют немало инвесторов самых разных «весовых категорий». В частности, территория находится под пристальным вниманием компании Setl Group (новый бренд Корпорации «Петрбургская недвижимость»), организаций «Воин» и «ССМ-2».
К сожалению, накануне торгов руководители строительных компаний очень неохотно отвечают на вопросы, связанные с реновацией. Например, генеральный директор «Воина» Олег Глущенко просьбу рассказать о намерениях участия в торгах парировал кратко: «Никаких комментариев». А между тем «Воин», по словам самого же господина Глущенко, зарезервировал под первую волну переселения «хрущевцев» одну из своих высоток, построенных на границе лесопарка Александрино.
Счастье через девять лет
Квартал 5 в Дачном расположен чуть дальше от лесопарка, но имеет другие преимущества. Территория находится в непосредственной близости от станции метро «Ленинский проспект». В отличие от «разношерстной» Ульянки, участок почти полностью застроен панельными пятиэтажками. Зато, при убогом состоянии жилищного фонда, территория обладает завидной социальной и торговой инфраструктурой. В этом месте уже около двух лет действует ТРК «Французский бульвар», ставший точкой притяжения для жителей района. На это среагировали представители малого бизнеса. Территория вокруг комплекса начала обрастать объектами торговли, сферы обслуживания и развлечений.
Несколько хуже до недавнего времени обстояли дела у жителей домов, расположенных ближе к ул. Счастливой. Там практически не было торговых точек и служб быта. Зато имелось большое пятно под застройку, где относительно недавно был возведен жилой комплекс (Счастливая ул., 12–14), первые этажи которого заняли небольшие магазины всех возможных специализаций и операторы сферы бытовых услуг.
Пожалуй, единственный недостаток квартала 5 Дачное – близость Петродворцовой железной дороги. Но, учитывая текущее состояние рынка и дефицит пятен под застройку, можно рассчитывать, что это не должно стать значимым препятствием для застройщиков.
Александр Вахмистров на одном из заседаний городского правительства так и сказал: «Через девять лет жители Счастливой улицы станут счастливыми».
По предварительным расчетам, в результате реновации жилая застройка в обоих кварталах разрастется примерно на треть: в Ульянке – с 46 до 60 тыс. кв. м, в Дачном – со 125 до 192 тыс. кв. м. Конечно, такому увеличению далеко до московских достижений, где на месте хрущевок возводится в два с половиной раза больше жилья взамен снесенного, но в Петербурге – по ряду причин (необходимость сохранение культурного наследия, неустойчивые грунты) – небоскребы непопулярны.
Население в кварталах, прошедших реновацию, увеличится примерно на 20–30%. Запланированный срок окончания всех работ на территориях – девять лет.
Кроме кварталов 2А–2Г Ульянка, 5 Дачное и 43 Полюстрово к торгам готовятся территория квартала 35 Ржевка в Красногвардейском районе и участок вдоль реки Волковки – во Фрунзенском.
