Докладчики конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», прошедшей в рамках Петербургского жилищного конгресса, пришли к практически единодушному выводу, что нынешние стабилизация цен и спад покупательской активности укладываются в рамки цикличности рынка. После ускоренного подорожания жилья в начале года пауза была неизбежна и без влияния мирового финансового кризиса.
Быстродействие кризиса
Петербургский жилищный конгресс проходил до появления на фондовом рынке шутки «купи себе дно и получи второе бесплатно». До того как представитель Минфина пообещал три года на выход из кризиса, а Минэкономразвития скорректировал прогнозы темпов роста экономики РФ.
Сегодня макроэкономика подает беспокойные сигналы. Мировая конъюнктура на сырьевых рынках, спад экономического роста, не говоря о фондовом падении, создают тревожный фон и омрачают прогнозы. Что касается обвала индексов, экономисты успокаивают: российский фондовый рынок оторван от реальной экономики. Одновременно пугая: отток спекулятивного капитала с фондового рынка – это только первый удар, а настоящий кризис впереди, с безработицей и падением уровня жизни.
Подорожавшие деньги – реальность уже сегодняшнего дня. Некоторым строительным компаниям приходится рефинансировать взятые ранее краткосрочные займы под 25% годовых. Строители в один голос прогнозируют снижение объемов ввода нового жилья.
Ипотека становится дорогой до недоступности. По мнению руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева, ставки продолжат рост: по рублевым кредитам к концу года достигнут 18%, то есть почти вдвое выше показателей оставленной в прошлом ипотечной весны.
Эксперты считают, что объемы выданных кредитов по итогам 2008 года отрицательной динамики не покажут, однако сокращение спроса на жилье со стороны потенциальных заемщиков будет обеспечено.
Снижение спроса – это тоже сегодняшняя реальность. Уменьшение предложения – дело дня грядущего, в среднесрочной перспективе (через год-полтора) аналитики прогнозируют возобновление роста цен.
По словам профессора кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, у такого прогноза есть фундаментальная причина: преодоление отставания от Европы (не говоря об Америке) по обеспеченности жильем. Если же сносить ветхое и аварийное жилье темпами, которых оно заслуживает, то обеспеченность станет вопиюще отсталой, считает господин Стерник (и Правительство РФ, к слову, тоже – судя по «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», увеличившей долю выбывающего из строя жилфонда). Цены росли быстрее доходов граждан потому, что наращивание строительства отставало от роста последних.
Низкая точность
Возможность снижения цен не отрицается. Участники рынка используют термин «коррекция». Во-первых, потому что масштаб возможных изменений они оценивают в 10–15% на самые неликвидные объекты. С особым чувством аналитики цитируют журналистов, заявляющих о «падении цен – на 0,5–1%».
Во-вторых, рынку жилья лишняя нервотрепка ни к чему. Он и без того подвержен нервическим перепадам, зависящим в том числе и от информационной политики, от высказываний власть предержащих и СМИ.
Геннадий Стерник представил закономерную связь между активностью спроса, объемом предложения и количеством заключаемых сделок на рынке. По данным аналитика, максимальное количество сделок заключается в момент баланса спроса и предложения: когда покупатели активны и им есть из чего выбирать. На пике же спроса число сделок падает, оно ограничено истощившимся предложением.
Еще одна закономерность, обнаруженная на рынке жилья Москвы: количество впервые выставляемых квартир находится примерно на одном уровне – неважно, на спаде активность или на подъеме. «И где здесь инвестиционные квартиры?» – спрашивает господин Стерник.
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон для лучшего понимания рыночных процессов также советует разделить инвестиционный спрос (квартиры для перепродажи) и поэтапное улучшение жилищных условий. Примерно 30–40% объектов, продаваемых через год-два после покупки, – это как раз ступенчатое улучшение жилищных условий.
С господами Стерником и Бимоном не согласился Дмитрий Свительман, гендиректор компании «Аверс-Аналитика». Он считает, что спрос на жилье в Петербурге на 80% инвестиционный. Поскольку любой ипотечный калькулятор показывает, как сильно доходы горожан (по данным Петростата и сайтов по трудоустройству) отличаются от необходимых для покупки даже однокомнатной квартиры и даже с использованием кредита. Поэтому, как считает господин Свительман, при дальнейшем снижении цен на нефть и оздоровлении западных фондовых рынков выброс инвестиционных квартир заставит недвижимость ощутимо подешеветь. Хотя квартира обладает еще и потребительской ценностью: в ней можно жить, сдавать в аренду.
Прогнозу снижения противоречат как отсутствие фатально острого денежного голода, так и разгоняющаяся (благодаря финансовым вливаниям государства) инфляция. Кроме того, покупка жилья для россиян выступает практически безальтернативным способом сохранения сбережений.
Допускаете ли Вы возможность снижения цен на жилье?
Михаил Бимон,
директор «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Многие оценки текущей ситуации напоминают Новый год. Вы приходите в универсам 30 декабря, видите очередь и ажиотажный спрос на все. Увидев же затем пустой зал магазина 2 января, приходите к выводу, что рынок продовольствия рухнул. Так вот рынок жилья имеет определенную цикличность и сезонность.
Многие прогнозы снижения цен основаны на недостаточных данных о покупательском спросе. Анализировать предложение проще, но покупают то, что есть. Причем вовсе не обязательно, что именно это купили бы при более широком выборе.
Платежеспособный спрос на жилье нельзя оценивать по соотношению между статистикой о зарплатах и данными ипотечного калькулятора. Анализ реальных сделок в «Петербургской недвижимости» показывает, что покупатели жилья располагают половиной или большей частью стоимости покупки, а кредит берут на доплату. То есть это во многом обмены, на которые на спокойном рынке приходится 80% сделок, а в пиковом состоянии – до 90%.
Ценовая динамика конкретного проекта зависит от точного расчета: если выявить дефицитную нишу, то и при общем спаде спроса проект будет популярен. Например, трудно найти небольшие (36 кв. м) однокомнатные квартиры в хорошем месте.
Геннадий Стерник,
профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова:
– Прогнозируемая среднесрочная динамика цен складывается под воздействием многих групп факторов – как способствующих удорожанию недвижимости, так и препятствующих ему.
Из внутренних факторов рынка недвижимости на снижение спроса сыграло замедление темпов роста объема ипотечных кредитов и доли ипотечных сделок по сравнению с общим объемом продажи квартир. А вот планируемого увеличения предложения не случилось: в этом году вместо запланированного 30%-ного прироста, по итогам первого полугодия введено лишь на 2,9% больше, чем за первые полгода в 2007-м.
Из внешних факторов сокращению спроса способствуют снижение возможностей кредитования населения в банках, замедление темпов роста сбережений. На уменьшение предложения играют отток спекулятивного капитала, снижение объемов кредитования застройщиков, а также затруднения в финансировании строительства. Я прогнозирую стабилизацию цен.
Илья Зибарев,
руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
– Стоимость квадратного метра формировалась исключительно из соотношения спрос-предложение. Новый тренд развития экономики воздействует на стоимость квадратного метра, но реакция быстрой не будет. До сих пор по официальной аналитической информации по рынку недвижимости мы видим рост цен на жилье, например в Москве, хотя в экономике мы видим обратную ситуацию.
Отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с финансированием может повлиять на стоимость жилья. Она может уменьшаться, особенно в регионах. Снижение цен может составить в среднем 10–15%. Коррекция цен на недвижимость уже началась. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой и – если кризис не приобретет системного характера (то есть если сокращения объемов кредитования не станут массовыми, а в целом сохранится хотя бы маленький рост) – стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.
Ипотека у нас еще не настолько развита, чтобы значительно влиять на уровень цен. Даже без нее существует платежеспособный спрос. И как только цены корректируются, все, кто может покупать за наличные, – будут покупать за наличные.
Наталья Пронина,
заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья Knight Frank:
– В краткосрочной перспективе (за три-пять месяцев) произойдет коррекция цен – за счет сокращения спроса – на наименее ликвидные объекты. Среднесрочный прогноз (на полтора-два года) уже обещает значительный рост цен вследствие сокращения объемов строительства. Даже в 2009 году, после периода стабилизации, можно ждать значительного роста. Мы прогнозируем смещение спроса в сторону готового жилья, где для покупателя меньше рисков.
Предсказывать снижение цен на основании примера развитых рынков не стоит: в Лондоне, например, где кризис продолжается уже год, цены за это время в массовом сегменте жилья снизились на 10%, а в элитном – на 1,6%. Объекты дороже 10 млн евро продолжают дорожать.
