Расселение на паях

– Валерий Маратович, каковы взаимоотношения ОАО «ГАНЗАКОМБАНК» и ООО «ФК «Альтернатива» – победителя двух конкурсов на право расселения коммунальных квартир? Банк выступил учредителем этой финансовой компании?

– Фактически «Альтернатива» является аффилированной с банком компанией. Во взаимоотношениях с клиентами (а у нас они представляют в основном малый и средний бизнес) требуется определенная гибкость. К сожалению, сегодняшнее банковское законодательство не способствует тому, чтобы можно было удовлетворять все потребности клиентов, особенно по сделкам, так или иначе связанным с объектами недвижимости, и по ипотечному кредитованию. Набор инструкций, регламентов, механизмов управления рисками, которого должен придерживаться банк, зачастую не позволяет достичь того уровня мобильности, которого от нас ожидает клиент. Очень часто представители малого и среднего бизнеса соглашаются на повышенные процентные ставки при условии того, что процедуры проходят в ускоренном режиме. Так что банк и финансовая компания – это, можно сказать, две руки.

– Итак, на рынке недвижимости ОАО « ГАНЗАКОМБАНК» работает посредством ФК «Альтернатива». И, насколько я понимаю, не очень давно?

– Это не совсем так. Банк идет по пути интеграции с различными формами бизнеса – в рамках существующего законодательства. Например, существующее в нашей структуре ипотечное агентство SPI достаточно давно работает на рынке недвижимости. В данном случае сошлись наши интересы в области реализации городской целевой программы по расселению коммунальных квартир и в сфере ипотечного кредитования. Подобного рода интеграция вылилась в то, что появился совершенно новый механизм, который на сегодняшний день востребован на рынке. Синергетический эффект может быть получен от того, что банк, финансовая компания, риэлторская группа в ее составе и закрытый паевой инвестиционный фонд по управлению недвижимостью (ЗПИФН) будут работать в одной связке как единое целое.

– Расселение коммунальных квартир с участием юридического лица – это один из принципиально новых способов, предложенных городской программой. Даже по итогам трех прошедших конкурсов видно, что со стороны бизнеса отношение к данной процедуре скептически-настороженное. Не так много заинтересованных лиц, участников и реализованных квартир. Почему вы сразу поверили в эту систему, в то, что она работает, ведь даже механизм отлаживается только сейчас, на ходу?

– Прежде всего – нам ясны намерения администрации города. Может быть, нет четко прописанных процедур, нет обкатанного документооборота, до конца установленных правил игры… Но намерения администрации Петербурга основаны на фундаментальных проблемах мегаполиса, и от необходимости их решения невозможно отмахнуться.

– Однако по всем десяти выигранным квартирам ФК «Альтернатива» обязалась завершить расселение в четырехмесячный срок. При этом не до конца понимая, что входит в этот процесс, каковы его составляющие.

– Зря вы так думаете. Я поясню, почему назван период именно четыре месяца. Предыдущий опыт расселения коммунальных квартир нашей риэлторской группой свидетельствует о том, что мы укладываемся в эти сроки. Это не предположение, а статистика по состоявшимся сделкам. При намерениях городского правительства двигаться в направлении ускоренной реализации данной программы вопросы урегулирования процедур документооборота решаются в рабочем порядке. Нас это не пугает, более того – соответствует нашему стилю работы, для нас это привычные условия.

– Но как финансовый институт вы должны понимать и то, что время сейчас неспокойное и последствия мирового кризиса для рынка недвижимости пока еще не берется предсказать ни один эксперт.

– Рынок недвижимости достаточно сегрегирован – как по городским районам, так и по специфике проектов, дифференцирован по суммам, по объемам, по срокам эксплуатации денежных средств. И, как правило, когда аналитики делают общие обзоры, они рассматривают нечто в целом, что, на мой взгляд, не совсем корректно. Необходимо учитывать, на каком конкретном пространственном участке и в каком временном интервале происходит сделка. Фигурирует спальный район, типовое жилье, участники сделки являются наемными работниками и получают деньги в кредит – это один сегмент рынка. Та часть, с которой мы имеем дело, – исторический центр города, другой сегмент.

Петербург – мегаполис, в котором количество коммуналок, как нигде больше в Росии. Все это диктует уникальные правила игры и уникальные условия для участников процесса. Если сравнивать с другими европейскими городами, мы увидим, что в них цены на жилье в исторической части значительно превышают средний уровень. Неважно – Рим, Лондон, Париж, это общемировая тенденция. Россия так или иначе двигается в том же направлении. На сегодняшний день ценовой диапазон между квартирами, находящимися в исторической части Петербурга, и аналогичными в европейских столицах дает нам возможность для движения вверх. Кто сегодня может сказать о том, что в этом секторе рынок будет резко падать? Скорее, данный сегмент стоит характеризовать как недооцененный. То, что эти объекты крайне трудозатратные, – другой вопрос.

Важно и то, что намерения городских властей не одномоментные, они отрабатываются уже больше десяти лет и еще как минимум десять лет будут реализоваться. Это тренд, работы хватит еще и нашим детям.

– Настолько недооценен данный сегмент, что на последнем конкурсе в сентябре вы даже и аварийную квартиру взяли в работу. Ведь в скором времени будет принята поправка в закон о целевой программе, согласно которой соотношение расселяемых площадей для аварийных коммуналок будет не 30 на 70, а 50 на 50, то есть доля города существенно возрастет.

– Сама жизнь подталкивает к тому, чтобы эта поправка была принята. Дело не в том, что кто-то лоббирует такое решение, просто городским властям необходим приток инвестиций в данный сектор. Наши намерения – долгосрочные. Они имеют мало общего с устремлениями множества агентств недвижимости: расселить одну квартиру, мгновенно заработать и на этом остановиться.

– Хорошо, допустим, у вас принципиально иная схема. И что вы собираетесь делать с теми десятью квартирами, право на расселение которых выиграно на конкурсе, после того как это расселение состоится? Продавать?

– Вопрос продажи объектов – это вопрос стоимости. Как и любой товар, недвижимость продается в зависимости от цены реализации. Ценового диапазона, который закладывает правительство города в части компенсации, вполне достаточно, для того чтобы компания выставляла на продажу эти квадратные метры привлекательно для инвесторов. Квартира как таковая – не такой уж большой объект. Что как раз и может заинтересовать инвесторов в условиях финансового кризиса. Кроме того, объект этот можно эксплуатировать и как жилье, и как коммерческую недвижимость.

Перезагрузка коммунальной программы

Трижды проклятое наследие

Коммунальные конкурсы набирают ход

В Петербурге подстегнут «коммунальную» программу

Коммуналки: расселение районного масштаба. Видеорепортаж

Мы видим стремление городской администрации привести к некоему упорядоченному состоянию историческую часть города. И что бы ни происходило, но без притока инвестиций сам по себе бюджет этого сделать не сможет. И наша идея заключается как раз в трансформации этого сегмента для потенциальных инвесторов на открытом рынке. Раньше они вкладывали капитал в акции, облигации, то есть в рынок ценных бумаг. Имеются все необходимые инструменты, для того чтобы создать механизм, с помощью которого денежный поток будет перенаправлен на рынок коммунальных квартир. Собственно говоря, это и есть основная функция банков – регуляция финансовых потоков.

Крупным банкам это, как правило, неинтересно – в силу того что данный рынок не только весьма трудозатратный, но и крайне индивидуализированный. На нем действует множество участников со своими специфическими интересами. В ходе одной из сделок по расселению квартиры у нас было 20 субъектов. Собрать всех в одном месте и в один момент – довольно нелегко. Для корпоративных банков, настроенных, так сказать, на индустрию банковских услуг, это просто неинтересно, так что с этой стороны конкуренции нет.

Работать точечно, да еще и по аварийному жилью, – это длительные процедуры. Более того – на каждой стадии возникает множество рисков, к которым банки не привыкли. Что называется, необходим инструмент тонкой настройки. Здесь очень высоко ценится человеческий капитал – индивидуально подготовленные люди – и правильно организованный процесс. Для нас это весьма существенно: небольшая организация может такими вещами заниматься. Банковская лицензия, лицензия ФСФР для финансовой компании и паевой инвестиционный фонд в совокупности позволяют создавать инструментарий для привлечения институциональных инвесторов на этот рынок. И почему дальше именно ЗПИФН? Риски для физических лиц – инвесторов ограничены полностью: с одной стороны – деньги, с другой – метры. Де-факто мы создаем абсолютно прозрачный и полностью легитимный механизм работы на этом рынке.

– Закрытый паевой инвестиционный фонд уже создан?

– Да, он уже сформирован, наполнен денежными средствами и называется «Ганзаком. Жилищная Альтернатива». Был зарегистрирован в сентябре. У ЗПИФН учредитель финансовая компания. Банковское законодательство заставило бы нас выполнять значительное количество дополнительных процедур. А ООО «ФК «Альтернатива» – победитель конкурсов, есть четкая юридическая взаимосвязь, что принципиально важно для инвесторов. Она выполняет обязательства перед Жилищным комитетом. Для любого инвестора система прозрачна. Возможно, в конкурсах будет участвовать и ЗПИФН. Но для финансовой компании это более целесообразно, поскольку содержать риэлторскую группу у себя на балансе для фонда неудобно.

– Давайте вкратце напомним нашим читателям общие принципы работы ЗПИФН.

– Суть в том, что ЗПИФН представляет собой ясный и прозрачный инструмент при работе с теми же квартирами по расселению. После конкурса и расселения фонд сможет выкупать эти квартиры, становиться их собственником, ставить их на свой баланс, формировать таким образом реальные активы. И привлекать денежные средства с открытого рынка в виде продажи паев.

В закрытом фонде, в отличие от открытого, сначала формируется один пул, потом увеличивается уставный капитал и создается следующий пул. Фонд может и продавать, и «стоять в долгой позиции» – если имеет место неблагоприятная ситуация на финансовом либо рынке недвижимости. Или же производить ремонт имеющихся в собственности помещений, дополнительно привлекая денежные средства и выплачивая пайщикам фиксированный доход. Величина активов тоже может определяться рынком – каждый из пайщиков ясно представляет, куда были направлены денежные средства. Актив в виде недвижимости – это не какие-то мифические акции, особенно в период крайней неопределенности. За последние 15 лет цены в исторической части города не снижались, и весьма маловероятно, что это произойдет в период высоких инфляционных ожиданий.

– Стоимость пая на сегодня какова?

– Общая величина фонда – 30 млн руб., она будет увеличиваться до 300 млн руб. Сейчас один пай равен 1 тыс. руб. Мы исходим из того, чтобы это было доступно для всех категорий инвесторов, в том числе и для населения.

– И как же с помощью ПИФа можно расселить коммунальную квартиру?

– Расселяет, как я уже сказал, риэлторская группа. Паевой инвестиционный фонд работает как финансовый институт, фактически инвестирует денежные средства, выкупает расселенные квартиры, и происходит наполнение квадратными метрами. И далее ПИФ либо их продает, либо держит у себя на балансе, обеспечивая прибыль для своих инвесторов. А маржи, которую законодательно закрепила администрация города, достаточно, для того чтобы выплачивать высокий процент пайщикам. Доходность выше, чем у банковских депозитов, а сейчас и выше, и – главное – намного надежнее, чем в большинстве сегментов финансового рынка.

– На данный момент у «Ганзаком. Жилищная Альтернатива» пока только денежные активы?

– Естественно. Мы и подготовили денежные средства под выкуп квартир, которые были выиграны в ходе конкурсов на право расселения. Во всех следующих конкурсах мы также планируем участвовать. Но у нас нет никаких амбиций насчет монополизма или даже эксклюзивного права, мы понимаем ограниченность своих ресурсов.

– Жилищный комитет неоднократно заявлял, что при формировании лотов будут учитываться пожелания участников. Вы делали свои предложения?

– Нами готовятся такие предложения. Не хочется озвучивать все, потому что мы ведем подготовительную работу по многим направлениям. Я не сторонник давать пустые обещания, мы делаем все поэтапно. И для города это, наверное, тоже неплохо – когда бизнес может все обкатать на собственном опыте, выявить недочеты и исправить ошибки, а уже потом предложить готовую схему взаимодействия с тем же Жилищным комитетом.

– Подходы власти и подходы бизнеса к расселению все-таки разнятся. Взять те же торги: выставляются в первую очередь те квартиры, где есть необходимое число очередников. Вопросы рентабельности и ликвидности – где-то на последнем месте. В Жилищном комитете и специалистов, наверное, таких нет, которые эту самую ликвидность смогут просчитать.

– По большому счету, это – не функция Жилкомитета (его задача – решить проблему с очередниками). И, наверное, это правильно: администрация должна представлять прежде всего интересы населения.

– А есть еще и такая задача, как освоение выделенных бюджетных денег…

– Без комментариев. Как только будет найден общий формат, который устроит и бизнес, и стоящие за ним финансовые потоки, и интересы администрации (в совокупности, в том числе и Жилищного комитета), будут удовлетворяться потребности населения – эта программа пойдет очень быстро и интенсивно.

– Если посмотреть на объемы выделяемых средств, эта интенсификация заложена изначально: чуть ли не в геометрической прогрессии запланировано ежегодное увеличение бюджетных ассигнований.

– Город считал, что все пойдет быстро, раз предложил такие условия. Но ведь здесь не было такой одноходовой комбинации, при которой гарантированно придет капитал и в массовом порядке начнет расселение и выкуп квартир. В старой части города очень часто живут люди, социально незащищенные, малогзнающие в области экономики. Их задача очень проста: живем в коммуналке, хотим жить в отдельной квартире. И здесь прямой взаимосвязи между интересами города и большого капитала сразу быть не может. Нужен цивилизованный механизм трансформации. В нашем случае заказчик, обладающий деньгами, – это ПИФ. На него как посредники работают агентства недвижимости, зарабатывающие свои комиссионные.

Наш ПИФ первый, но не последний: мы планируем создать несколько фондов с различной специализацией – для разных типов инвесторов.

И предельно ясно, почему риэлторские компании сегодня занимают выжидательную позицию по отношению к тем же конкурсам на право расселения. Они не могут рисковать деньгами клиентов, когда механизм не выстроен: им нужны гарантии надежности. Когда пройдут пилотные торги, будут видны их результаты, город выполнит все свои обязательства, цикл замкнется, тогда активно заработают и агентства недвижимости.

– Предположим, у вас есть возможность подправить закон о целевой программе расселения коммунальных квартир. То, что он нуждается в корректировке, признано уже и Смольным (в части аварийных квартир).

– Я бы пошел от обратного. Дело не в модификации закона, это воля городских властей. Закон – это скелет, мышечная масса еще не наросла. Все проблемы и недостатки проявятся после завершения первых сделок. Я действую на основании обобщенного опыта и исправления ошибок. К сожалению, люди, осуществляющие законотворческую деятельность, не всегда в действительности представляют себе, как происходят реальные сделки и какова система управления рисками.

– Но ведь и при выработке действующей редакции закона проводились консультации с Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

– Риэлторы – это посредники, операторы, а не инвесторы – интересы разные. Цепочка иная. Инвесторы, как правило, молчат. Для крупных инвесторов, банков, это, мягко говоря, туманный рынок. Есть декларированные вещи, прописанные в законе, есть стандарты банковской деятельности, по которым работают финансовые институты, и есть сделки, которые проводят риэлторы. Сделки могут проходить в теневом поле, денежные средства – наличные. Для серьезных финансовых институтов проведение таких сделок в массовом порядке нереально и бесперспективно.

– Между прочим, насколько известно, риэлторы как раз пытались объяснить чиновникам, что конкурсы-то не для них будут проводиться, а для инвесторов. Боюсь, что этого никто не понял, ведь до сих пор на эти конкурсы продолжают зазывать риэлторов.

– А это не их рынок. Администрация города прекрасно научилась привлекать инвесторов на стратегические проекты. Но на коммуналки никакой «Газпром» не пойдет – не тот уровень… На этих несчастных комнатах сходятся пограничные состояния самых разных рынков. Каждый работает в своем замкнутом пространстве, и вопрос координирующей функции крайне важен. Кто-то должен обеспечить привлечение и распределение капитала. То, что это не функция администрации – это точно, чиновники вообще живут «в стратосфере». Но у них, к сожалению, нет другого выхода: это живые люди и они являются заложниками исторически сложившегося состояния дел. В прямых контактах это не скрывается: кто найдет решение – «того и тапочки». Без помощи бизнеса задача не решается.

Власть считает, что она создала привлекательные условия. Но бизнес в большинстве случаев привык работать по стандартным схемам.

Администрация удивляется: почему инвесторы не идут. Посадите юристов Смольного и юристов крупного банка. В итоге они напишут протокол разногласий, который будет толщиной в три тома «Бюллетеня Недвижимости». И каждый будет со своей стороны прав. Но если прилагать усилия и иметь желание решить задачу, ничего невозможно нет.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – обособленный имущественный комплекс, который состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании, а также из имущества, полученного в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество ПИФ удостоверяется ценной бумагой – инвестиционным паем, который выдает управляющая компания.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – ПИФ, владельцы инвестиционных паев которого не имеют права требовать у управляющей компании выкупа своих этих паев до окончания срока действия ПИФ (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – ЗПИФ, активы которого могут быть инвестированы в объекты недвижимости и в имущественные права на объекты недвижимости. Кроме того часть средств ЗПИФН может быть инвестирована в денежные средства (в том числе в иностранной валюте) на счетах и во вкладах в кредитных организациях, а также в облигации, акции и паи других ПИФов.

Текст: Игорь Воронин