Перезагрузка коммунальной программы

Если программа корректируется – значит, что ее воплощение в жизнь не до конца удовлетворяет разработчиков. Скоропалительные выводы о провале, сделанные экспертами, загодя и на всякий случай, в целом все-таки не оправдались. И девять месяцев этого года – время действия программы – дают кое-какую пищу для размышлений, в том числе и вполне удобоваримую.

Вести статистики

Напомним, что программа расселения коммунальных квартир рассчитана до 2016 года с объемом финансирования более 75 млрд руб. Соответствующие документы начали разрабатываться с начала 2007 года, и согласно расчетным показателям за девять лет намечено расселить из 118 тысяч квартир только 57 тысяч.

На текущий год для этих целей из городского бюджета было выделено 1,5 млрд руб. К началу октября освоено уже более 1 млрд руб. Эти цифры озвучила на прошедшем недавно Петербургском жилищном конгрессе начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова.

Оформлены документы для предоставления социальных выплат 741 семье, а это 428 квартир. На сегодняшний день фактически расселены 58 коммуналок. В рамках программы комитетом согласовано приобретение жилых помещений для расселения 195 коммунальных квартир. Оставшиеся средства – около 430 млн руб. – позволят расселить до конца 2008 года еще порядка 120 коммунальных квартир.

Ранее, в начале сентября, на заседании городского правительства председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов привел и некоторые другие цифры. В частности, что в этом году уже расселено 992 квартиры, получили социальные выплаты 345 семей.

Неискушенный взгляд мог бы найти в двух рядах чисел, обнародованных двумя представителями одного ведомства, некоторое противоречие. На самом деле его нет. Число семей, которым были предоставлены субсидии, за месяц значительно увеличилось – тут никаких вопросов. А вот цифровые показатели расселенных коммуналок Шарова и Лукманов приводили, что называется, из разных строк таблицы. Шарова говорила только о квартирах, для расселения которых потребовались социальные выплаты, Лукманов – обо всех, чьи обитатели стали участниками программы. Ведь предусмотрены и такие способы расселения, как перераспределение жилой площади и выкуп гражданами освободившихся комнат с понижающим коэффициентом – они бюджетных расходов могут и не требовать.

Гидра революции

Господин Лукманов привел и долгожданные цифры относительно общего числа коммунальных квартир в Северной столице – сейчас их насчитывается 112 524. Таким образом, за неполные два года в Петербурге расселено свыше 5,5 тысячи коммунальных квартир. Точнее, даже больше – ведь возникают и новые. По словам представителя губернатора в Законодательном Собрании Михаила Бродского, ежегодно в городе появляется 500 новых коммуналок. Эти данные он привел первого октября в городском парламенте, представляя законопроект о внесении изменений в программу.

Подобно многоголовой гидре, коммунальные квартиры не боятся ни меча, ни огня вот уже целых 90 лет. Как утверждает «Энциклопедия Санкт-Петербурга», осенью 1918 года по решению Совета комиссаров Петроградской трудовой коммуны «начато переселение рабочих семей из трущоб и подвалов в экспроприированные квартиры в центральных районах города». Так и появились коммуналки…

Но вернемся ненадолго к двум цифрам: 5,5 тысячи расселенных квартир с 2007 года всего и около одной тысячи – при участии города в рамках программы, реальное финансирование (то есть выплата субсидий) по которой началось только в апреле 2008-го. Остановимся и подумаем. Получается, что уже сейчас, когда алгоритм и механизмы действия программы– по сути – проходят обкатку, то ли треть, то ли половина всего расселения проходит при участии городского бюджета. Много это или мало? При наличии некоторых и объективных и субъективных, о которых речь пойдет ниже, наверное, все-таки немало.

Тормоз перестройки

Одна из самых существенных проблем заключается в низкой инвестиционной привлекательности предназначенных для расселения коммуналок. Действительно интересных объектов, считают специалисты, среди тех, что попали пока в перечень (всего около две тысячи), не более 15%. «Фасады первой линии» на центральных магистралях и пешеходных улицах давно расселены. Остались только объекты из разряда неудачно расположенных, густонаселенных и крупногабаритных.

Меж тем спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге стабильно невысок. Да и те немногие потенциальные покупатели больше ориентированы на первичный рынок. Обратная сторона медали – это необходимые для расселенцев малогабаритные квартиры. Объем такого предложения также невелик.

Есть и другая объективная трудность. Разработчики программы предполагали, что недостающие для покупки отдельной квартиры средства получатели субсидий смогут добирать путем ипотечного кредитования. Но банки отчего-то не поверили в программу и упорно отказываются засчитывать в качестве первоначального взноса стоимость социальных выплат.

Все остальное, в общем-то, поправимо при дальнейшей коррекции программы. Например, предусмотрена возможность приобретать отдельное жилье на первичном рынке, но – только по договору долевого участия и только в доме, готовность которого составляет не менее 70%. Допустим, такие объекты на рынке недвижимости есть. Но в нормативных документах «коммунальной» программы нет упоминания о маневренном фонде. И непонятно, где должен жить обитатели рассляемых квартир, купившие жилье на «первичке», до завершения строительства. Оттого и не работает данное положение программы. Впрочем, по словам Галины Шаровой, в сентябре первые застройщики уже заинтересовались расселением коммуналок и начали вести переговоры с Жилищным комитетом. В частности, предлагается использовать уже построенное, но пока нереализованное жилье в городах Ленинградской области.

Трижды проклятое наследие

Коммунальные конкурсы набирают ход

В Петербурге подстегнут «коммунальную» программу

Коммуналки: расселение районного масштаба. Видеорепортаж

Программа расселения коммуналок: итоги первых пяти месяцев

Другой пример. Субсидии рассчитываются на основе данных ГУИОН, которые все-таки ниже среднерыночных. Следовательно, география поиска для расселяющихся граждан сужается: как правило, из нее исключаются центральные районы, к проживанию в которых большинство из них привыкли.

Если же обратить внимание на расселение с участием юридических лиц, то механизм конкурсов явно требует доработки. Начнем с того, что не предусмотрен, например, возврат задатка, который участники вносят в обеспечение конкурсной заявки. Ведь расселение может и не состояться в силу объективных причин.

Конкурсное трио

Впрочем, конкурсы заслуживают более пристального внимания. На сегодняшний день имеется три компании-инвестора, признанные победителями по итогам трех конкурсов (14 квартир).

В первом конкурсе право на расселение двух квартир на Большой Конюшенной, 11, получила Ассоциация «Отели на Невском». Как сообщила директор агентства недвижимости «Невские отели» (входит в Ассоциацию) Наталья Луханина, свои обязанности по расселению инвестор уже выполнил и теперь ждет, когда город завершит оформление своей части сделки. В планах Ассоциации – расселение всех коммунальных квартир по указанному адресу, и участвовать в конкурсе она была почти обречена. В двух выставленных на торги квартирах имелись свободные площади, и их расселение помимо конкурса не представлялось возможным.

ФК «Альтернатива» на двух конкурсах обрела право расселять десять коммунальных квартир в центральных районах города.

В третьем конкурсе, итоги которого преданы огласке 12 сентября, был еще один победитель – ООО «Старый Город» (две коммуналки). Это единственный из участников, который не спешит заявлять о своих намерениях. Генеральный директор этого объединения Юрий Яковлев сказал, что дальнейшее использование квартир после расселения – это «военная тайна».

Четвертый конкурс должны объявить буквально на днях. Он обещает быть самым масштабным: по словам госпожи Шаровой, на него будут вынесены около 20 коммунальных квартир.

Пути интенсификации

Помимо конкурсов, которые должны вскоре заработать во всю мощь, есть и другие скрытые резервы – как законодательного, так и чисто административного характера.

Некоторые из них уже нашли отражение в поправках, принятых 8 октября Законодательным собранием. Поправок, строго говоря, пока всего две. Первая расширяет круг участников программы. В Северной столице лишь 7,3 тысячи коммуналок, в которых все обитатели стоят на очереди на улучшение жилищных условий. После принятия изменений в закон в программу сможет попасть практически любая коммунальная квартира Но на социальные выплаты в размере 30% от стоимости нового жилья, как и прежде, смогут рассчитывать лишь очередники.

Поправка номер два уменьшает долю затрат бизнеса при расселении объектов, признанных непригодными для проживания. Вместо действующей ныне схемы (инвестор берет на себя расселение 70% общей площади квартиры, оставшиеся 30% – городские власти) для аварийных коммуналок предлагается новая формула – 50 на 50.

Кстати, таких объектов, согласно официальной статистике, насчитывается около 2,5 тысячи, причем большинство из них расположено в центральной части города. Льготные условия призваны подстегнуть интерес к конкурсам на право расселения.

Активизировать процесс должны и административные рычаги. Не секрет, что механизм взаимодействия участников программы далек от совершенства, на районном уровне риэлторы и чиновники жилищных отделов общаются недостаточно эффективно. Там же, в районах, тормозится работа по переводу объектов из жилищного фонда в нежилой. Упрощение процедуры перевода в нежилой фонд, безусловно, увеличит спрос на коммунальные квартиры со стороны инвесторов.

В следующем году на социальные выплаты будет выделено в 3,5 раза больше бюджетных средств – 5,1 млрд руб. Значит, и чиновничий аппарат должен будет работать в 3,5 раза эффективней.

Объемы финансирования программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» на 2008-2016 годы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, предоставляемых гражданам – участникам программы в виде социальных выплат

Что препятствует реализации программы расселения коммуналок?

Галина Шарова,

начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета:

– Программа сложная, многоступенчатая, но она не только имеет право на жизнь, а уже живет. С апреля в жилищных отделах районных администраций установлен график приема населения, а также юридических лиц и представителей риэлторских компаний. Мы стремимся к тому, чтобы им был везде «зеленый свет», и мы добьемся этого.

В августе-сентябре значительно сократились сроки прохождения дел и в Горжилобмене, и в жилотделах. Во многом благодаря тому, что Жилищным комитетом было инициировано совещание с главами всех районов. Основная функция по приему и обработке документов ведь лежит именно на районных администрациях. Можно сказать, что в этом году мы еще набираем темпы, а в следующем году процесс будет уже отшлифован.

К нам уже приходят строители. В октябре продолжатся встречи с населением по районам, поскольку информационная составляющая при реализации программы крайне важна. Как только наладим процесс, планируем привлечь риэлторов к перераспределению жилых помещений с участием государства. Это тоже интересная тема. И все неликвидные коммунальные квартиры мы будем расселять этим способом.

Павел Созинов,

вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– Для расселения коммуналок их обитателям зачастую не хватает собственных средств. Изначально предполагалось, что деньги можно будет взять в виде ипотечного кредита. Но сегодня банки не готовы предоставлять такие займы, считая договоры между Жилкомитетом и горожанами о предоставлении субсидий – высоко рисковыми. Они говорят: берите кредит на всю разницу между стоимостью комнаты и коммуналки. Обычно людям не хватает от 500 тыс. до 1 млн руб., но без учета субсидии эта сумма возрастает в два-три раза. А субсидия просто не берется в расчет.

Основная проблема – падение спроса на многокомнатные квартиры. И сокращение объема предложения по однокомнатным объектам. Владельцы придерживают их в ожидании определенности. Так уж сложилось, что реализация программы совпала по времени с непростой ситуацией на рынке. Инвесторы сегодня не готовы расставаться с деньгами, так как вложения в недвижимость в данный момент не рассматриваются в качестве защиты капитала.

К сожалению, по-прежнему не решена проблема с упорядочением перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, ситуация остается патовой.

Эдуард Гоголев,

генеральный директор филиала ЗАО «Магазин квартир»:

– Есть политическая воля избавиться от этих пережитков прошлого, но по-настоящему интересных для инвесторов коммунальных квартир осталось мало. Да и у проживающих в «видовых» квартирах граждан завышенные требования. Социальные выплаты из бюджета этих требований не снижают.

С экономической точки зрения если бы субсидии шли не напрямую гражданам, а на компенсацию затрат инвестора на расселение, процесс пошел бы гораздо активнее. Хотя я прекрасно понимаю, что это в принципе невозможно.

При этом нельзя забывать о том, что около половины коммуналок, существующих сейчас в Петербурге, могут быть расселены только при 100%-ном участии города. В другом случае они не имеют своего спроса. Вообще, спрос на крупногабаритные жилые объекты всегда был стабильным, но невысоким – примерно 5–7% от общей массы. Но если в 1990-е годы никакой альтернативы расселенным коммуналкам на первичном рынке просто не было, то сейчас в новостройках имеется выбор квартир большой площади.

Хочу сказать о конкурсах на право расселения для юридических лиц. Основной критерий – минимальный срок процедуры. На мой взгляд, это субъективная составляющая. И, кроме того, никакой административной поддержки победители конкурсов не получают.

Людмила Синьковская,

генеральный директор риэлторской компании «Русский дом»:

– Чиновники Жилищного комитета, надо отдать им должное, очень стараются и много делают для успешной реализации программы. А вот в районах далеко не все благополучно. Но это технические трудности. На самом деле профессионалы знают, что есть достаточное число коммунальных квартир, которые остаются инвестиционно привлекательными. Все такие объекты, конечно, расселить нельзя.

Я тщательно изучала предложенные программой расселения механизмы и убеждена в том, что они реализуемы на практике. Но, увы, на первый план выходит психологическая составляющая. Очень часто граждане воспринимают субсидию как некий подарок властей, который позволит им еще больше завышать свои и без того немалые запросы. Предположим, до запуска программы жильцы одной из комнат соглашались на переезд в квартиру стоимостью 5 млн руб. Теперь, имея право на субсидию в размере 1 млн руб., они хотят квартиру уже за 6 млн. Если бы граждане не вели себя подобным образом, инвесторов было бы гораздо больше. Это ключевая проблема.

Текст: Игорь Воронин