Все участники масштабной «работы над ошибками» имели равные права. Органы госвласти, муниципалы, общественные организации, инвесторы и простые граждане могли вносить поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) только в общем порядке – через процедуру общественных слушаний. Дальнейшую судьбу «гласа народа» определит городская Комиссия по землепользованию и застройке во главе с вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым.
Стулья и эмоции
Уже первые слушания в Адмиралтейском и Василеостровском районах продемонстрировали, что желающих внести в проект свои поправки оказалось гораздо больше, чем ожидалось. На обсуждения приходили целыми семьями, с малыми детьми и бабушками. Граждане терпеливо стояли в проходах в очереди к микрофону, с интересом выслушивали ответы чиновников. Напор желающих высказаться оказался столь силен, что вскоре организаторы скорректировали порядок: «больше одного у микрофона не собираться». Новый регламент поначалу пришлось соблюдать при помощи сотрудников милиции.
Проведение мероприятий было возложено на плечи районных администраций. В «рейтинге» худших организаторов уверенно лидирует Пушкинский район. Здесь на слушания не попали примерно две трети желающих. Перед ними попросту закрыли двери, мотивировав это отсутствием свободных мест. В других районах проблему решали просто: приносили дополнительные стулья и позволяли желающим стоять в проходах. Самыми находчивыми оказались организаторы в Курортном и Центральном районах, где для всех, кто не поместился, организовали прямую теле- и аудиотрансляцию.
Каждое мероприятие проходило по стандартной схеме. Вначале разработчики рассказывали гражданам, для чего нужны ПЗЗ, после переходили к вопросам и выступлениям. Большинство слушаний сопровождались бурей эмоций и накалом, который обеспечивали активисты общественных организаций. Особо отличились все центральные районы, а также Калининский, Красногвардейский, Московский… Постоянный член президиума, замглавы КГА Виктор Полищук регулярно обвинял «мигрирующих» по всем слушаниям группы граждан в «деструктивной деятельности». Обычно перепалки с взаимными угрозами подать в суд быстро заканчивались тем, что обсуждение вновь шло по накатанным рельсам.
Ученье – свет
Главный просчет организаторов – отсутствие разъяснительной работы среди населения. Выпустить информационные буклеты на тему, что такое ПЗЗ и «с чем их едят» власти не озаботились. В каждом районе на всеобщее обозрение были выставлены несколько больших стендов, представлявших картографические материалы к Правилам. В итоге большинство из присутствующих в зале, особенно на первых обсуждениях, не совсем понимали, о чем идет речь. Одни жаловались на шум от стройки, другие – на гастарбайтеров, третьи грозили Петербургу продовольственным кризисом из-за застройки сельхозземель бизнес-центрами. Многие говорили о «личном». То ли не вполне точно оценили свою роль в формате слушаний, то ли близость власти располагала к откровениям.
Впоследствии просветительские функции взяли на себя общественные организации «ЭКОМ», «Гражданская инициатива» и др. Они распространяли среди граждан листовки с подробными инструкциями о том, каким образом «читать» ПЗЗ и как готовить поправки. Эти же активисты-общественники оказались наиболее подкованными. И запускали в президиум такие вопросы из сферы градостроительного и земельного законодательства, что организаторы не сразу и не всегда могли ответить.
Доминантные бури
Представленный на суд общественности документ оставил открытым вопрос высотного регулирования. Притом что примерно четверть всех предложений касалась именно высотных параметров застройки. Даже в некоторых спальных районах граждане подавали коллективные и индивидуальные заявки с требованием вывести жилые микрорайоны из зон повышенной этажности и снизить максимально разрешенные высоты в кварталах до уровня уже существующей застройки. Недовольство вызывали и перспективы сооружения 70–90-метровых доминат на пересечениях магистральных улиц. А отметки свыше 100 м вызывали уже бурю негодования. Среди самых непопулярных высот – 111 м возле площади Мужества, 130–150 м в районе Ладожского вокзала, доминанты Измайловской перспективы, Морского фасада и других «громких» объектов.
Идея высотных ограничений не встретила понимания лишь у застройщиков. Чаще всего инвесторы хотели скорректировать ПЗЗ и еще поднять высотную планку на участках, на которые временный регламент застройки был уже утвержден.
Как можно было предположить, эмоционального накала высотная тема должна была достичь в Красногвардейском районе, где предполагается сооружение 396-метровой офисной башни Газмпрома. Но по поводу «Охта центра» ничего принципиально нового интересантам не сообщили. В действующей версии высотного регламента на месте впадения Охты в Неву установлена предельная отметка в 100 м. Гражданам лишь предложили вносить свои предложения по поводу высоты строений на данной территории.
Ускользающая высота
По «небоскребам» на всех слушаниях отчитывался главный разработчик высотного регламента – руководитель первой мастерской «Бюро Генплана Санкт-Петербурга» Борис Николащенко. По его словам, большинство пожеланий горожан уже учла новая, в данный момент дорабатываемая, версия регламента.
Напомним, что в настоящее время высотная тема в Северной столице регулируется Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1731 от 28.12.07. Данный нормативный акт отменил прежнее постановление от 2004 года. Новая основа регулирования – предельные параметры застройки распределяются по принципу «воронки», то есть высотность увеличивается от центра города к его окраинам. Причем во многих местах – как раз на магистральных пересечениях – «воронка протыкается» доминатами.
Высотная тема обострилась после скандала со зданием Биржи на Васильевском острове, после чего губернатор Валентина Матвиенко дала указание подвергнуть ревизии все высотные стройки и уточнить действующий регламент. В течение сентября Градсовет уже дважды дорабатывал действующую версию, урезая параметры фоновой застройки в кварталах, прилегающих к центру и значительно укорачивая доминанты, которые грубо вторгаются в историческую панораму. В итоге господин Николащенко на первых слушаниях представлял регламент в двух версиях: действующей и дорабатываемой. Затем ему это делать запретили: подправленные архитектурным сообществом высоты должны рассматриваться в общем порядке, наряду с предложениями граждан и инвесторов.
С нормативной неразберихой не смогли разобраться простые петербуржцы. «Организаторам слушаний надо поставить «двойку». Ничего не понятно, мы все запутались», – передала общее ощущение одна из жительниц района на очередных обсуждениях. В таком же недоумении остались представители бизнеса. На последних слушаниях в Центральном районе директор по маркетингу холдинга RBI Евгений Наталенко требовал от председателя КГА Александра Викторова продемонстрировать полную редакцию нового высотного регламента.
Пока ее так никто и не видел – она появится лишь после заседаний комиссии Александра Вахмистрова.
Наследие без режимов
Еще один «дефект» проекта: в состав Правил не попали режимы зон охраны объектов культурного наследия. Между тем такие объекты занимают большую часть исторического центра города. И регулировать застройку на этих территориях без учета режимов зон охраны проблематично. Требования КГИОПа по охране памятников должны ввести дополнительные ограничения на застройку.
Участниками слушаний неоднократно поднимался вопрос: почему границы зон охраны памятников в ПЗЗ имеются, а самих режимов нет. В итоге всплыли проблемные адреса. Например, в Московском районе граждане выявили очередную «градостроительную ошибку» – высотную застройку на территории ансамбля Новодевичьего монастыря, где объекты уже превысили высоту куполов храма на 50 м. Также «москвичи» заступились за ансамбль Чесменского дворца – на площадке бывшего кинотеатра «Зенит» планируется строительство здания высотой 124 м. «ПЗЗ никак не относятся к законодательству об охране культурного наследия, поэтому нам ничто не мешает давать самые различные предложения по высотности объектов», – прокомментировал ситуацию Виктор Полищук.
Несмотря на многочисленные требования сделать режимы составной частью ПЗЗ, этого не произойдет. Режимы зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга будут утверждаться отдельным законом. В ближайшее время законопроект, который уже давно разработал КГИОП, будет рассмотрен на заседании городского правительства, а затем внесен в Законодательное Собрание. По словам Виктора Полищука, закон, скорее всего, примут раньше, чем сам проект ПЗЗ. Как обещает руководство КГИОПа, законопроект предусматривает порядок согласования размещения высотных объектов и за пределами зон исторической застройки. И разрешения на строительство высоток будут выдаваться только после проверки включения их силуэтов в панорамы зон охраны.
Зеленый шум
Не меньшие эмоций на слушаниях вызвала «зеленая» тема. Жители многих районов (особенно Петроградки) не увидели на картах и схемах «своих» скверов. Представители КГА каждый раз успокаивали аборигенов, что место зеленых зон не в ПЗЗ, и все садики учтены в городском Законе о зеленых насаждениях общего пользования (ЗНОП). Безуспешно. Одно из требований общественников – внести в ПЗЗ все внутриквартальные зеленые насаждения.
Впрочем, было немало предложений и противоположной направленности. В частности, муниципалы в Курортном районе предложили разрешить строительство новых объектов культуры и спорта в зеленых зонах. Сейчас на территориях ЗНОП допускается лишь размещение плокостных спортивных сооружений. Данные инициативы поддержал и Александр Викторов. «Мы предлагали еще на стадии разработки Генплана разрешить в зеленых зонах строительство отдельных объектов обслуживания, ведь в любом парке необходимы кафе или какие-то спортивные объекты. Нельзя все застраивать сплошняком, но определенный процент подобных сооружений в Правилах нужно учесть», – говорит глава КГА.
Еще один распространенный вид предложений – корректировка функциональных зон. Обитатели домов исторического центра часто возмущались тем, что их здания отнесли к общественно-деловой застройке. В перспективе это грозит расселениями и переоборудованием жилых объектов в бизнес-центры.
Эти и другие вопросы нашли отражение в пакете поправок от общественных организаций. В частности, только Центр экспертиз «ЭКОМ» подготовил к ПЗЗ 65 поправок. Среди них запрет на размещение объектов коммунального хозяйства и транспорта на территории рекреационных зон, требование перевести «многоквартирные дома» в условно разрешенный вид использования в зоне ТД1-1 (общественно-деловая зона в исторической части города), увеличить минимальную долю озеленения с 10% до 35% для всех территорий исторических районов и т. д. Наиболее масштабные корректировки – введение регламентов для «подземных» строек. Также необходимо четко установить, что является нарушением ПЗЗ и какова законодательная ответственность за эти правонарушения.
Депутатский запрос
«Нулевое» чтение документа уже провели и городские парламентарии. Они подали 37 предложений, кроме того 15 поправок подготовлено от комиссии ЗС по горхозяйству. Большинство «частных» предложений касается вопросов высотного регулирования, а также корректировки функциональных зон. Впрочем, многое из предложенного будет дублировать поправки общественников. Например, парламентарии требуют включить в ПЗЗ отдельный раздел, относящийся к строительству под землей, а также вернуть в документ прямые показатели плотности застройки и коэффициент использования территории, как это было в старой редакции Правил. Сейчас плотность застройки в кварталах определяется нормативами по числу машино-мест и показателями озеленения.
Наибольшую активность проявил депутат Алексей Ковалев. Среди его инициатив следующие: придать особый статус Невскому проспекту, ввести запрет на урезание зеленых зон под застройку, установить жесткие высотные ограничения для исторического центра на уроне 23,5 м и др.
Как и при принятии Генплана, депутаты в ходе трех чтений смогут корректировать только содержание текста ПЗЗ. Вносить изменения в графическую часть документа имеет право только губернатор города. Соответствующие изменения в регламент Законодательного Собрания уже приняты. Поэтому при «лоббировании» своих поправок народные избранники больше рассчитывают на работу комиссии господина Вахмистрова. В ее состав входят пять представителей городского парламента.
Пауза для Правил
В слушаниях принимали активное участие девелоперы, пытавшиеся менять параметры ПЗЗ под свои инвестиционные проекты. От процесса корректировки не остались в стороне и бизнес-сообщества.
Чаяния застройщиков должен отразить пакет поправок, подготовленный СРО «Ассоциация строителей Санкт-Петербурга» (САС). По словам ее гендиректора Алексея Белоусова, ассоциация собрала информацию более чем по 100 проблемным адресам. В ряде случаев функциональное назначение размещаемых объектов не соответствует основным видам разрешенного использования, устанавливаемых ПЗЗ. В других – имеются противоречия действующему высотному регламенту. При этом на большинство объектов существуют временные регламенты застройки, которые уже прошли процесс согласования и утверждения городскими властями.
Для всех проектов, не вписывающихся в новые параметры, предложены соответствующие коррективы. Одновременно САС подала концептуальное предложение: ввести переходный период с момента вступления в силу ПЗЗ. Это означает, что все ранее утвержденные временные регламенты должны будут оставаться в силе на определенный срок и строители смогут реализовать все свои ранее согласованные с властями проекты. Предлагаемые сроки паузы – от полугода до года. «Если будет принято решение о переходном периоде, то большинство наших поправок будет просто не нужно», – говорит господин Белоусов. По его словам, отсутствие переходного периода приведет к тому, что реализация большей части проектов затянется примерно на год. В итоге отложенным окажется ввод примерно 2 млн кв. м жилья.
В строительном «портфеле» есть еще ряд предложений вовсе не частного свойства. Например, девелоперы хотят вдвое уменьшить нормативы по обеспечению парковками новых объектов строительства. По словам президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко, установленные в настоящее время нормативы предполагают создание одного парковочного места на каждые 80 кв. м площади объекта. При этом строить паркинги невыгодно из-за высокой себестоимости таких проектов. Девелоперы предлагают установить для исторического центра новые нормативы – одно место на 150 кв. м.
Процесс освоения
На прошлой неделе Городская комиссия по землепользованию и застройке под руководством вице-губернатора Александра Вахмистрова приступила к своей непростой работе. Напомним, что в ее состав входят главы КГА, КГИОПа и Жилищного комитета, представители КЭРППТ, КЗР, Комитета по строительству, КУГИ, Комитета по природопользованию, а также пять городских парламентариев.
Правда, на сегодняшний день оказались необработанными поправки по четырем последним районам. Поэтому чиновники пока что «путаются в показаниях», называя общее количество поправок – три или четыре тысячи. Впрочем, предварительная статистика по уже отсмотренному материалу имеется. По словам господина Вахмистрова, корректировок, касающихся вопросов высотного регулирования, – 25%, карт зонирования 27%, градостроительных регламентов 28%. Около 15% предложений были отклонены как не имевшие отношения к ПЗЗ. «Все поправки будут изучаться очень тщательно. По итогам каждого заседания мы будем представлять отчет по проделанной работе», – обещает вице-губернатор.
Результаты первого заседания, которое чиновники назвали рамочным, уже есть. Целых два. Во-первых, делать обсуждение поправок публичным чиновники не стали. Ни представителей СМИ, ни оппозиционной общественности, подготовивших наиболее концептуальные предложения, за двери не пустили. Хотя первоначально шли разговоры о том, чтобы проводить обсуждение в открытом режиме. Правда, было обещано, что все решения комиссии будут в оперативном режиме выкладываться на сайт КГА.
Другая новость совсем неожиданного свойства. Смольный отказал застройщикам во введении переходного периода и легализации уже утвержденных временных регламентов застройки (против выступил и Александр Вахмистров). Это означает, что более 100 новых петербургских строек заморозят и проекты придется переделывать в соответствии с новыми Правилами.
