«Холодный душ» для рынка жилья

– Надежда Борисовна, вы давали интервью для «Бюллетеня Недвижимости» относительно недавно, в мае 2008 года, на Петербургском ипотечном форуме. Тогда вы говорили, что ипотека и жилищное строительство развиваются почти в полном соответствии с планами Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Но мировой финансовый кризис внес, кажется, свои коррективы, в эти процессы. Давайте поговорим о них сегодня, в рамках Петербургского жилищного конгресса.

– Безусловно, общемировые тенденции оказали влияние на наш рынок, но это отнюдь не однозначно негативная, как это часто представляют. Ситуация, конечно, сложная – и в строительстве, и в ипотеке. Но я бы не стала говорить, что это системный и глубокий кризис, который будет углубляться и принесет значительные отрицательные последствия рынку недвижимости России.

Сложившаяся ситуация имеет и положительные стороны. Кризис несколько отрезвил наших участников рынка, которые, видимо, рассчитывали, что цены на жилье будут неизменно расти, как и доходы граждан, а уровень инфляции будет планомерно снижаться. Мало кто закладывал в свои бизнес-планы риски, связанные с возможными финансовыми проблемами. Теперь всем стало ясно: российский бизнес должен более взвешенно и обоснованно оценивать существующие риски и эффективно управлять ими.

– Снижение объемов жилищного строительства сегодня налицо. Можно ли говорить, что рынку грозит дефицит жилья?

– Даже некоторые политики стали бить тревогу, когда в первом полугодии 2008 года рост объемов стройки составил лишь около 3% по сравнению с аналогичным периодом 2007-го. Однако на данную динамику можно взглянуть и по-другому. В прошлом году основной прирост объемов жилищного строительства дали четыре региона-лидера: Москва и Московская область, Петербург и Краснодарский край (на них приходилось 35% введенных площадей). В первом полугодии 2008 года они показывали отрицательную динамику, что, в общем, закономерно, учитывая, какой серьезный рост наблюдался там в последнее время. Зато другие регионы, бывшие ранее в числе аутсайдеров, продемонстрировали хорошие показатели (в среднем 16% роста за первое полугодие). Получается, что наращивание объемов ввода жилья продолжается, просто «центр тяжести» сместился на периферию. И это очень позитивная тенденция. В целом по стране за год мы, конечно, не добьемся такого роста, как в 2007 году, но уровня в 10–13%, думаю, достигнем.

В дальнейшем увеличение объемов жилищного строительства продолжится. План на 2010 год – 83 млн кв. м жилья, 2012 – 100 млн, 2020 – 142 млн.

– А ипотека? Последствия кризиса уже ощутили на себе сотни, если не тысячи российских заемщиков.

– Стоимость длинных денег для банков действительно возросла. В особо сложном положении оказались мелкие и средние банки. Проблемы с привлечением дополнительных средств испытывают и крупные кредиторы.

Разумеется, это не могло не отразиться на условиях кредитных продуктов. Ставки по ипотеке выросли. К тому же ушли с рынка слишком лояльные предложения – без первоначального взноса, с неподтвержденным доходом. Но последнее, скорее, положительный, нежели негативный момент. Посмотрите, к чему привела неразборчивость американских банков, которые раздавали кредиты направо и налево. Ипотека – инструмент приобретения жилья для людей со стабильным доходом, пока – достаточно высоким, в перспективе – со средним. Для остальных категорий граждан необходимо развивать другие формы улучшения жилищных условий, например – некоммерческое кооперативное строительство, аренду муниципального жилья или использование механизмов государственной поддержки.

Кстати, хотела бы предостеречь администрации, которые планируют субсидировать (или уже это делают) процентную ставку по ипотеке для граждан – это не самый лучший вариант. Потом такие кредиты тяжело секьюритизировать: они слишком рискованные. Лучше субсидировать первый взнос по ипотеке, тогда кредит в дальнейшем может быть рефинансирован на нормальных рыночных условиях. Кроме того при субсидировании процентных ставок бюджет берет на себя долгосрочные обязательства, что уже рискованно для государственной казны.

– Итак, качество ипотечных портфелей российских банков повысится благодаря кризису. Но как быть с плановыми показателями? Ведь ужесточение андеррайтинга сократит число тех, кому доступен кредит.

– Судя по данным за первые два квартала 2008 года ситуация на ипотечном рынке не катастрофичная (см. диаграмму 1). Тем более что замедление темпов роста объемов жилищного кредитования произошло бы и без кризиса, пусть, правда, и не в таких масштабах, как это случилось. Возникнув с нуля, наш рынок ипотеки рос фантастическими темпами, но подобная динамика не может сохраняться бесконечно.

Что касается доли семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, то она в целом растет в соответствии с планами Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Так, в 2004 году данный показатель составлял 9%, в 2007-м – уже 18% (при плановых 17%). Выйти на запланированный показатель 21% к концу 2008 года, скорее всего, не удастся. Но разрыв будет несильным, и доля семей, способных улучшать свои жилищные условия без господдержки, во всяком случае, не упадет ниже достигнутого уровня 18%. Впрочем, это лишь прогнозы. В четвертом квартале всегда происходит наиболее значительная корректировка текущих показателей.

К 2010 году согласно поставленной нацпроектом задаче улучшения жилищных условий за счет собственных средств и ипотеки будет доступно жилье 30%, а к 2020-му – 60% граждан. То есть нам предстоит изменить нынешнюю ситуацию на диаметрально противоположную.

Диаграмма 1

Объемы ежеквартально выдаваемых ипотечных кредитов в 2006–2008 годах, условные кв. м

– Существует такой параметр, как коэффициент доступности жилья. Он показывает соотношение между стоимостью средней стандартной квартиры и среднегодовым доходом семьи. Сегодня его среднее значение составляет 5,3 года. Каким этот коэффициент должен быть, чтобы приобретение жилья было доступно, как вы говорите, 60% населения?

– В Федеральной целевой программе «Жилище» записано, что в 2010 году коэффициент доступности жилья должен составить 3 года. Но, по нашим расчетам, достаточно выйти на уровень 3,8 к 2020 году. Тогда более половины граждан России будут иметь возможность приобретать более просторное и качественное жилье.

Это отнюдь не нереальная цель. Однако чтобы ее достичь, потребуется решить ряд основных проблем развития жилищной сферы. В частности, необходимо устранить дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, решить проблему высокого уровня износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, разобравшись при этом с ветхим и аварийным жильем. К существующим негативным факторам также следует отнести низкие темпы обеспечения очередников социальным жильем, а также недостаточные темпы исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

– Сегодня многие покупатели заняли выжидательную позицию. Он полагают, что нестабильность на финансовых рынках приведет к падению в России цен на жилье. Что вы думаете по этому поводу?

– В среднем значительного снижения цен не произойдет, хотя ситуация будет разная по регионам, ведь рынок недвижимости по сути имеет локальный характер. Максимум – небольшая корректировка, да и то не для всех сегментов жилья. Вообще, повторюсь: то, что мы сейчас наблюдаем на рынке, – это вполне нормальная, экономически обоснованная ситуация. А вот если цены на квартиры двинутся вниз, тогда будет действительно кризис. Причем в сфере не только ипотеки, но и жилищного строительства.

Меня всегда настораживает, когда политики обещают тем или иным способом повлиять на цены жилой недвижимости (в сторону удешевления). Нельзя так грубо вмешиваться в объективные рыночные процессы. Необходимо очень осторожно – путем корректировки объемов спроса и предложения – создавать условия, при которых жилье дорожает постепенно, в рамках инфляции. Тогда не будет увеличиваться разрыв между доходами граждан и стоимостью квадратного метра, а при условии роста реальных доходов этот разрыв будет сокращаться.

По той же самой причине крайне осторожно должен действовать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который аккумулирует неэффективно используемые федеральные земли и будет передавать их под жилищное строительство. Если одновременно вывести на региональные рынки слишком много участков, это может сильно снизить стоимость земли. Что ни к чему хорошему не приведет.

– Допустим, к 2020 году 60% населения получит возможность приобретать стандартное жилье с помощью ипотечного кредита. Но остается еще 40% граждан, которым нужно предлагать какие-то другие инструменты.

– Для 10–15% россиян, к сожалению, единственным возможным вариантом будет наем социального жилья. А для остальных 25–30% возможны такие способы решения проблемы, как приобретение дополнительной комнаты с помощью ипотечного кредита, покупка или строительство индивидуального жилья с помощью государственных субсидий, участие в жилищно-строительных кооперативах и др.

В итоге мы должны получить следующую картину (см. диаграмму 2). В 65–67% объектов жилищного фонда к 2020 году будут проживать собственники, а в остальном жилфонде – наниматели квартир и комнат у физических или юридических лиц (15%), члены жилищных кооперативов (3%), наниматели социального жилья (13%).

– Надежда Борисовна, не так давно стало известно, что национальные проекты в России заменят государственными программами. Во что эволюционирует национальный проект о доступном жилье?

– Минрегионразвития уже готовит среднесрочную государственную программу (до 2012 года) для дальнейшего осуществления Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Этот документ будет конкретизировать основные положения Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2025 года в части приоритетных направлений нацпроекта. В новой госпрограмме пока планируется выделить три приоритетных направления – повышение доступности жилья, включая развитие ипотеки, увеличение жилищного строительства и улучшение качества жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг. По сути, разрабатываемая программа станет инструментом, который определит направления работы не только публичных органов власти, ответственных за реализацию жилищной политики в стране, но и созданных государством институтов развития в этой сфере.

Диаграмма 2

Ожидаемая структура жилищного фонда по типу использования в 2020 году.

Текст: Алексей Резенков