Михаил Казаков: Нужно настойчиво доводить до собственника информацию об услугах управляющих компаний

В сферу деятельности «Сити-Галс» входят все объекты компании «Мобильные ТелеСистемы». Среди клиентов такие фирмы, как «Система Телеком», Райффайзенбанк, «Вестерн Юнион», авиакомпании SAS (Scandinavian Airlines), Japan Airlines International и др. В ведении «Сити-Галс» – сотни тысяч квадратных метров. Безусловно, во многом подобный успех стал возможен благодаря личным качествам ее руководителя.

– Михаил Александрович, расскажите немного о вашей компании.

– ЗАО «Сити-Галс» – дочерняя компания АФК «Система». Я являюсь ее основателем и президентом. 11 сентября нашей фирме исполнится семь лет. Мы занимаемся управлением недвижимостью в особо крупных масштабах. Что касается географии, то это Москва, Петербург, Казань, Нижний Новгород, а также Сибирь, Урал, Поволжье и юг страны. Слоган фирмы: «Одухотворяя безмолвие стен», и, уверяю вас, это не пустой звук.

– Чем российские управляющие компании кардинально отличаются от иностранных?

– В России проблема с менталитетом как была, так и осталась. Не знаю практически ни одного случая, чтобы собственник отдал деньги на откуп управляющей компании. Из-за этого у нас в стране не работает система доверительного управления. Так мало того, что владельцы недвижимости не готовы расстаться со своими средствами, они в принципе не хотят их вкладывать в готовый объект!

– Почему?

– Потому что рынок растет. Стоимость коммерческих площадей увеличивается соответственно. Это опять же вопрос менталитета: если цена на мою недвижимость сама по себе повышается на 30% в год, зачем я буду вкладывать в нее деньги? Как только рынок стабилизируется, может, и произойдут изменения.

– Каковы принципиальные отличия рынка коммерческой недвижимости столичных регионов от остальных?

– Народ в регионах более открытый. Это плюс. Но специалистов нет никаких вообще. И это – минус. Взаимоотношения с различного рода проверяющими органами складываются намного проще, чем в Москве. По развитию регионы, конечно, отстают от обеих столиц. Там все стараются делать свои силами. И одна из причин тому – слабая информированность. Многие просто не слышали, что есть такая услуга, как управление недвижимостью. Буквально накануне нашей с вами встречи мы как раз этот вопрос обсуждали на заседании президиума Гильдии управляющих и девелоперов. Пришли к выводу, что выход только один: настойчиво доводить до сведения потребителя информацию о существовании УК, их услугах, в чем они выражаются, что в результате получает потребитель-собственник. И как можно отличить нормальную управляющую компанию от «ненормальной».

– Что вы подразумеваете под понятием «нормальная управляющая компания»?

– Собственно, есть два вида управления. Property management – то есть всеобъемлющий. И Facility management – управление и техническая эксплуатация. Если говорить о первом, речь идет о компании, которая должна обеспечить владельцу максимальный доход и повысить капитализацию объекта. Но зачастую УК не в силах выполнить эти задачи, так как собственник не желает вкладывать деньги ни просто в ремонт систем, ни, тем более, в капитальный. Хотя общеизвестно, что при наличии профессиональной управляющей компании цена объекта может повыситься на 5%.

– Всего на пять?

– Ну а при другом раскладе у нас бы везде уже были сплошные управляющие компании. Вообще процесс цикличен, все повторяется. Помните время, когда банки «росли как грибы»? Так и сейчас. Каждый владелец объекта начинает создавать свою управляющую компанию. Даже если в его собственности находится всего пара тысяч квадратных метров и штат из пяти человек, он все равно гордо называет свою фирму именно так. И с этим, конечно, трудно спорить. Другой вопрос, насколько эти управляющие компании компетентны. Зачастую как раз такие УК, имея минимальный опыт подобного рода деятельности, начинают лезть на трибуну, участвовать в круглых столах и семинарах, учить других.

– Наши УК могут конкурировать с иностранными?

– Вот рассудите сами. Допустим, выходят на российский рынок западные «монстры». Тот же Heinz. Но работает на них в России кто? Наши соотечественники. Один-два человека в высшем звене руководства «оттуда», остальные – наши. Уже не один год у нас проводится обучение по программе Institute of Real Estate Management USA (IREM). По его результатам присваивается сертификат CPM, признаваемый в любой стране.

– Как я вас понял, компании иностранные – только по названию. А по штату и стилю работы, выходит, – наши отечественные.

– Ну почему же, есть восточные…

– Не исключаю, что их даже больше всего. Ответьте тогда как президент, где вы эти самые кадры берете?

– Вопрос сложный. Самый сложный. У нас рынок перегрет. В буквальном смысле слова. Управленцев не хватает. В связи с этим уже обычной стала ситуация, когда приходят на работу молодые мальчишки, иногда даже без образования и опыта. Но при этом они требуют какие-то совершенно безумные деньги в качестве зарплаты. Я этого не понимаю. Наиболее адекватных мы берем на минимальные посты, и они учатся у старшего, более опытного, поколения. Потому что ни одно учебное заведение таких специалистов не готовит. Мы в прошлом году проводили круглый стол, где присутствовали руководители различных вузов из Москвы и Петербурга. На нем мы долго говорили о том, что высшая школа готовит кадры не совсем той специализации, которая востребована управляющими компаниями…

– Похоже, ни до чего не договорились.

– Да, вузы запросили денег. Сказали: раз мы специально для вас готовим специалистов, то вы и должны оплачивать весь учебный процесс.

– Как заядлому охотнику вам, вероятно, чутье должно помогать «охотиться» за кадрами, раз уж с вузами не удалось договориться.

– Да, основу компании составляют те сотрудники, которых я брал с самого начала, фирму не покинул ни один человек. Я имею в виду тех, кто пришел в первый год работы. Но как и у всех людей, у меня случаются ошибки, да и сейчас у меня уже, разумеется, нет возможности подбирать каждого работника в отдельности. Я не навязываю начальникам отделов кадровую политику, и сейчас штат они формируют самостоятельно. Ведь всё-таки ответственность за конечный результат лежит на них.

– Кто на кого больше влияет? Вы на команду или команда на вас?

– А это двусторонний процесс. Потому что если команда диктует условия, получается анархия. Если наоборот – авторитарное управление, тоже хорошего мало. Если честно, я не демократ, но и не монархист. Считаю, что всего должно быть в меру. Золотая середина – идеальный вариант.

– Какие еще принципы вы исповедуете в своей деятельности?

– Я считаю, что нельзя человека научить работе руководителя. Это от природы – либо есть, либо нет. Можно дать азы менеджмента, азы чего-то еще, но привить практически нельзя. Именно из этих соображений я исхожу, когда подбираю начальников подразделений.

– Вы участвовали в прошлогоднем PROEstate. Как бы вы его оценили и чего вы ожидаете от PROEstate 2008?

– Первый – он и есть первый. Опыта организации мероприятий такого уровня у Гильдии не было. Но я считаю, что провели его очень хорошо. Были, конечно, мелкие накладки. Хотелось бы, чтобы приехало больше представителей из регионов, потому что в прошлом году основная масса участников была из Москвы и Петербурга. От PROEstate 2008 я ожидаю новых связей. Хотелось бы установить прямые контакты с регионами. Какое-то их количество в прошлом году у нас появилось. Но для нормальной работы в регионах этого недостаточно.

– Так есть ли будущее у отечественных УК?

– Естественно, есть. Ничто не стоит на месте: меняется менталитет, рынок становится более цивилизованным. У владельцев зданий появляется больше информации об услугах управления. Перелом случится обязательно. И произойдет это только в двух случаях. Либо когда рынок «встанет», то есть не будет расти бешеными темпами стоимость объектов. Либо если он пойдёт вниз. И именно тогда будут востребованы профессиональные управляющие компании. Потому что управлять недвижимостью на подъеме может любой. А вот в кризисной ситуации – так просто не проскочишь. Это под силу только специалистам. Думаю, случится это через 2–3 года. Максимум – через пять.

Текст: Александр Жарков