Владимир Гаврильчук: «Покупатели жилья меняют подход к качеству жизни»

– Компания «Адвекс. Недвижимость» стала официальным партнером Гражданского жилищного форума. В чем вы видите главную задачу этого мероприятия?

– Сложно выделить одну такую задачу. Проблема жилья – вообще одна из основных для граждан. Жить долго и счастливо, быть здоровым и богатым, не имея хорошего жилья, невозможно. Если говорить про Северо-Запад и Петербург, то у нас обеспеченность жильем меньше, чем даже в странах Восточной Европы примерно на 50%. И для того чтобы изменить ситуацию, и гражданам, и государству, и участникам рынка надо много работать.

На рынке жилья постоянно происходят изменения: в условиях ипотеки и городских жилищных программ, в сфере законодательства. Это огромный объем информации. В нем должны ориентироваться как профессионалы рынка недвижимости, так и граждане. В этом смысле Гражданский жилищный форум как раз и полезен. Его программа очень насыщена, и по охвату тем он не уступает Национальному конгрессу по недвижимости.

В стране проходит много мероприятий для профессионалов, но, мне кажется, они ориентированы, скорее, на топ-менеджеров и собственников строительного или риэлторского бизнеса. Функция Гражданского жилищного форума, как мне представляется, значительно шире. В то же время, хотя и будет обсуждаться ситуация на рынках недвижимости по всей России, но основной акцент будет сделан на проблемы Северо-Западного региона и Петербурга.

– Летом 2008 года на рынке затишье – активность покупателей упала. Как вы видите развитие ситуации?

– Журналисты очень любят получать ценовые прогнозы, но во многом это гадание на кофейной гуще. Динамика зависит от множества факторов, часть которых играет на повышение на рынке жилья спроса и, следовательно, цен. Другая часть – наоборот.

Факторы, стимулирующие спрос, – это приток сырьевых денег, рост доходов граждан, ипотека.

Кроме них – масштабные городские жилищные программы, инвестиции в экономику Петербурга, приход в город крупных налогоплательщиков, строительство новых заводов, таких как «Тойота» и «Ниссан», например.

Если в регион приходят деньги – их часть обязательно попадает на рынок жилья. В этом смысле башня Газпрома тоже позитивно повлияет на рынок (независимо от ее архитектурных достоинств или недостатков). В то же время ограничение доступа к ресурсам на финансовом рынке, из-за которых возникают сложности с финансированием проектов, а также меры со стороны государства по обузданию инфляции (она подразумевает жесткий контроль над финансовыми потоками) тоже оказывают влияние на ситуацию на рынке недвижимости.

В условиях «зависания» спроса у строителей есть проблема с текущим финансированием, поскольку стоимость привлеченных ресурсов выросла. В результате происходит сокращение объемов строительства. Факт летнего снижения цен на стройматериалы, о котором писали газеты, – просто нонсенс в обычной ситуации, ведь лето – самая горячая пора на стройплощадках.

Проблема сбыта строящегося жилья связана в том числе с быстрым ростом рынка: сегодня люди психологически не готовы приобретать квартиры по этим ценам.

Кроме того, июль-август – традиционный период затишья деловой активности практически во всех сегментах экономики, в том числе в недвижимости.

Все эти факторы играют на снижение спроса. Как и ожидания, подогреваемые слухами о падении цен на недвижимость в разных странах. Далеко ходить не надо: Прибалтика, Казахстан…

Но ситуация в России в корне отличается от стран, где стоимость недвижимости упала. У нас не было дешевой ипотеки, не было настолько условного отношения к андеррайтингу заемщиков.

Доступное жилье – то, которое может купить 40% населения на собственные и кредитные деньги. При этом неважно, каков уровень цен по сравнению с другими странами. Есть государства, где жилье очень дорогое, но при этом большинство граждан замечательно им обеспечены. Прежде всего это страны – экспортеры нефти. В России, с одной стороны, приток сырьевых денег подхлестывает рынок недвижимости, с другой – процесс нивелируется антиинфляционным курсом.

В последние полтора года доходы в номинальном выражении росли очень заметно: об этом можно судить хотя бы по спросу на автомобили. Они не относятся к товарам первой необходимости, поэтому спрос показателен. Расходы домохозяйств на текущее потребление увеличились вслед за подъемом цен. Однако продажи у автомобильных дилеров не упали, у некоторых – выросли. Особенно популярны машины средней ценовой категории в качественном сегменте.

Рост доходов – фактор со знаком «плюс».

– Если у строителей проблемы со сбытом, они могли бы снизить цены и обеспечить ритмичность продаж?

– Этого не произойдет: участки, присоединение к коммунальным сетям, затраты на инфраструктуру – дорожает все. Снижения себестоимости строительства ждать не приходится. И, думаю, у застройщиков хватит запаса прочности, чтобы не снижать цены, даже если спад активности продлится несколько месяцев. Те же, у кого есть необходимость продать срочно, будут использовать непрямые маркетинговые ходы – скидки, бонусы «в честь шестилетнего юбилея компании».

– Насколько ипотека способна поддержать затухающий спрос, когда существует разрыв между уровнем цен и уровнем доходов?

– Насколько способна в принципе – видно по Америке. Но у нас (к счастью!), дешевой ипотеки не было и нет, мы не наступаем на те грабли, что Прибалтика или Казахстан. У нас есть достаточно дорогая ипотека, объемы которой, по уверениям ипотечных банков, хоть и медленно, но увеличиваются.

– Какова сейчас доля ипотечных сделок в общем объеме продаж в корпорации «Адвекс. Недвижимость» и в целом на рынке?

– На первый взгляд, доля сделок остается достаточно стабильной: по сравнению с прошлым годом она чуть подросла – примерно до 20%.

Спрос на ипотеку тесно связан со спросом на аренду жилья. Если аннуитетный платеж по ипотеке равен или немногим выше арендной платы, люди идут в ипотеку при условии стабильных доходов. Если же (как сейчас) съем жилья намного дешевле ежемесячного платежа по кредиту, ощутимая часть спроса перетекает на рынок аренды.

Поскольку стоимость жилья выросла (по некоторым данным с начала года на 25–30%), а аренда подорожала не столь существенно, многие потенциальные покупатели вынуждены были отложить покупку и снимать жилье.

Когда подорожает аренда – часть клиентов вернется на рынок ипотеки.

– В программе Гражданского жилищного форума есть конференция по ипотеке. Участники обсудят и перспективы развития ипотечного брокериджа в России. Как вы полагаете, каково место брокера на рынке в данный момент? Должен ли брокер работать в составе риэлторской компании или же для клиента лучше разделить подбор жилья и подбор кредита?

– Услуга брокера – помощь в подборе подходящего кредита – самостоятельный продукт. Если благодаря брокеру клиент получает кредит на полпроцента в год дешевле, чем он получил бы, обратившись в банк напрямую, заемщик экономит несколько тысяч долларов. То есть услуга ипотечного брокера сама по себе является ценностью.

Ипотечный брокер должен держать нос по ветру, сканировать рынок, исследовать предложения. Например, максимальное количество ипотечных программ на рынке Москвы доходило до четырех тысяч.

Представляете, чего стоит разобраться в этом объеме данных?

– Думаю, ни один брокер не выбирает из такого количества предложений.

– Тем не менее профессионал способен сократить количество анализируемых предложений без ущерба для качества услуги, обеспечив оптимальный выбор для клиента.

Существует нормальный подход, когда один специалист подбирает и кредит, и жилье.

У нас есть агенты, которые хотят одновременно быть и брокерами. Они учатся, получают информацию и работают в двух ипостасях. Надо понимать, что в этом случае специалист должен тратить время на мониторинг ипотечного рынка. Мне кажется, в простых случаях совмещение функций имеет смысл. В более сложных у наших специалистов по недвижимости есть возможность обратиться в специальное ипотечное подразделение «Адвекса».

– То есть речь идет о взаимодействии внутри одной фирмы?

– Поскольку «Адвекс» – большая компания, мы создали такой сервис. Однако это не значит, что на рынке нет места компаниям, специализирующимся исключительно на ипотечном брокеридже.

– Считаете ли вы, что россияне преодолели советские привычки и поменяли свое отношение к плате за услугу, оказываемую риэлтором или ипотечным брокером?

– То, что происходит в последнее время, можно назвать если не переломом в сознании, то весьма заметными изменениями. Восприятие профессии риэлтора и вообще – отношение к плате за услугу – стало совершенно иным. На мой взгляд, это результат как политики риэлторских профобъединений, так и роста доходов наших граждан. В регионах с низким средним уровнем жизни за услугу платят неохотно. То есть отношение связано не только с потребительской культурой, но и с потребительскими возможностями.

В странах со сложившейся культурой потребления люди платят, потому что знают: для эффективной продажи дома нужен риэлтор. Хотя, наверное, и там находятся те, кто пытается это сделать самостоятельно. Вопрос заключается в том, продадут ли эти люди объект быстро, по максимальной цене и безопасно. Ответ однозначен: сделка с участием профессионала намного надежнее. Безопасность сделки – это вопрос организации расчетов, юридических гарантий. Это, если хотите, вопрос будущего для человека. Поэтому услуга по продаже или покупке – наполненный, емкий сервис.

Безусловно, специалист должен быть высококвалифицированным. Чтобы «быть в теме», риэлтор и ипотечный специалист должны перерабатывать огромные объемы информации.

– Существует мнение, что для успеха риэлторам нужны не общедоступные базы данных по недвижимости, а те, куда имели бы доступ только профессионалы. Что об этом думаете вы?

– Сегодня наиболее перспективно использование интернета. Завтра, возможно, мы будем носить микрочипы, которые выполнят любые функции – оперативную связь, обработку сведений, расчеты, платежи, отдачу указаний и проверку исполнения, определение самочувствия и адекватности поведения.

Пока же сеть завоевывает все большую территорию. Доля традиционных носителей информации сокращается.

Я не испытываю беспокойства от того, что базы данных объектов на продажу и в аренду благодаря интернету стали широкодоступны. Риэлтор уже не просто помогает найти объект, наполнение его услуги изменилось. Современный агент по недвижимости подкован в юридических и финансовых вопросах, он хороший психолог. Человеку иногда непросто принять решение самостоятельно, риэлтор же помогает сделать выбор в конкретной жизненной ситуации. Есть необходимость, чтобы профессионал получил базовые строительные знания. Тогда он сможет определить состояние здания и инженерии. У покупателей жилья вопросов становится все больше: подход к качеству жизни меняется, люди стали гораздо более требовательны. Если продается объект коммерческой недвижимости, неплохо бы предложить наиболее эффективный способ его использования – с цифрами.

– Теме профессионального образования на Гражданском жилищном форуме посвящена отдельная конференция. Возможно, как раз на форуме стоило бы обсудить создание специальности «риэлторское дело» в вузе?

– На мой взгляд, в этом состоит одна из задач таких мероприятий. Кроме того, есть несколько узловых точек, которые профессионалам надо обсуждать, делиться опытом и впечатлениями, предлагать решения, как развиваться дальше.

– Относите ли вы к этим важным точкам работу по городским жилищным программам?

– Идея программы расселения коммунальных квартир понятна, и мы ее полностью поддерживаем. Но если говорить о практике реализации, есть вопросы. Например, недостаточно прозрачна процедура принятия решений. Эта проблема относится к тем, которые можно и нужно обсуждать на Гражданском жилищном форуме – для того, чтобы выработать эффективные решения.

P.S: Гражданский жилищный форум будет проходить в Петербурге с 1 по 5 октября 2008 года. В программу форума включено мероприятие для профессионалов рынка – Петербургский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект».

Петербургский жилищный конгресс состоится 1–3 октября 2008 года в отеле «Парк Инн Пулковская». Регистрация участников конгресса ведется на сайте www.gilforum.ru, раздел «Для профессионалов», рубрика «Участие в конгрессе».

Выставка-семинар «Жилищный проект» пройдет 3–5 октября 2008 года во Дворце спорта «Юбилейный» (станция метро «Спортивная»). С программой выставки-семинара можно ознакомиться на сайте www.gilforum.ru в разделе «Для граждан».

Текст: Анна Александрова