Это первые торги по полному пакету в Петербурге после двухлетнего перерыва. Проданный участок находится в спальном районе, на улице Бадаева, неподалеку от станции метро «Проспект Большевиков».
В этом же квартале (19А Севернее улицы Новоселов) на торгах по короткому пакету 9,5 га были проданы в 2005 году за $8,1 млн. Доработка пакета до полного и прошедшие торги удорожили землю в этой части Петербурга в 27 раз.
По ходу дела
В 2006 году полностью «упакованные» пятна обходились застройщикам в $300–500 за кв. м. По таким ценам были проданы пять участков в Приморском районе (у пересечения Мебельной и Туристской улиц) и семь – в Красносельском (на Ленинском проспектее).
В течение 2007 года и первой половины 2008-го Фонд имущества выставлял под жилищное строительство только большие территории для комплексного освоения. На таких аукционах квадратный метр будущего жилья обходился в пять-десять раз дешевле. Но это совсем другие, «длинные», деньги. Кроме того, до начала строительства и продаж в эту землю придется вложить миллиарды, отмечает начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок Фонда имущества Николай Ботвин. Предложений полностью готовых к строительству пятен застройщики заждались. Этим и вызвано превышение стартовой цены в 3,5 раза.
Окончательная стоимость участка в Невском районе была достигнута за 52 шага, каждый из которых увеличивал цену на 16 млн руб. Участок достался ООО «Чевакино» за 1,133 млрд руб. В торгах участвовали девять претендентов, в том числе ведущие петербургские застройщики – «ЛЭК», Строймонтаж, «ЛенСпецСМУ». После преодоления планки в 1 млрд. руб. на дистанции остались будущий победитель и строительная компания «Темп», возводящая на соседнем участке крупный жилой комплекс (земля для него была приобретена на торгах по короткому пакету). ООО «Чевакино» действовало в интересах холдинга «Лидер Групп», в активе которого несколько жилищных проектов и два бизнес-центра в Петербурге.
Разница между полным пакетом и коротким – наличие проекта планировки и технических условий подключения к коммунальным сетям. Микрорайон, в котором расположен земельный надел, обеспечен водоснабжением, электричеством, канализацией и слаботочными системами. Возможно подключение всех необходимых сетей к городским коммуникациям. Теплоснабжение участка обеспечит Правобережная котельная, а подключение к электричеству станет возможным после ввода подстанции «Коллонтай», то есть не ранее 2010 года.
Далекие–близкие
Петербуржцы воспринимают район станции метро «Проспект Большевиков» как едва ли не оторванный от центра – из-за расположения на Правом берегу Невы. Район и вправду не может похвастать удобством транспортного сообщения. Попасть в центр можно по мостам через Неву, преодолев перегруженные Дальневосточный проспект или Октябрьскую набережную. Зона влияния метро «Проспект Большевиков» с трех сторон ограничена железной дорогой, что делает эту территорию достаточно замкнутой. Однако в части района, севернее улицы Коллонтай, сосредоточено относительно новое жилье и эта локальная зона популярна у покупателей жилья. К тому же в последние два года район претерпел значительные изменения в обеспечении торговой инфраструктурой: открыты гипермаркеты «Карусель», «Лента», «О’Кей», Castorama, ТРК «Феличита», введена в строй вторая очередь ТРК «Невский».
Эконом-план
По разработанному проекту планировки квартала на проданном участке можно построить 44 350 кв. м недвижимости, из них 40,4 тыс. кв. м – это площадь квартир в 18-этажном здании, 1,5 тыс. – встроенные помещения и 2,5 тыс. кв. м – крытая стоянка.
Без учета площади стоянки «земельная нагрузка» составит 27 тыс. руб. за кв. м возводимых улучшений. Это арендная плата за весь срок строительства. Проект должен быть завершен к августу 2012 года (через 49 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов).
В позиционировании будущего жилья все опрошенные эксперты были единодушны: эконом-класс. Понижающими класс территории факторами директор по инвестиционному развитию компании «ЮИТ Лентек» Александр Завьялов называет окружение – бывшие золоотвалы ТЭЦ рядом и строительство бюджетного жилья.
Стоимость земли по результатам аукциона (удельная нагрузка) соответствует скорее бизнес-классу, считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Представитель холдинга-победителя Руслан Ткачев заметил по поводу итогов торгов: «Дороговато, но что поделаешь».
Николай Ботвин называет «земельную нагрузку» в 27 тыс. руб. за «квадрат» жилья вполне приемлемой. По его мнению, разумность цены подтверждается тем фактом, что до миллиардного рубежа активно торговались пять компаний-участников. Господин Ботвин уверен, что к моменту начала продаж в домах на участке цены на жилье подрастут и на долю земли придется менее четверти от продажной стоимости квадратного метра.
Сейчас в панельных домах «СК «Темп» на соседнем участке квадратный метр предлагают за 97 тыс. руб. (в двух- и трехкомнатных квартирах) и 106 тыс. руб. (в однокомнатных). Средняя цена предложения в строящихся панельных домах, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» – 77,6 тыс. руб. за кв. м.
Сергей Бобашев считает, что при нынешней цене продажи строящегося жилья проект обеспечил бы лишь минимальную рентабельность. Результаты аукциона свидетельствуют: застройщики рассчитывают на продолжение роста цен.
