Не хотите ли дачу в Испании?

Почему именно Испания?
Понятно, что далеко не все российские покупатели приобретают испанские дома, чтобы решить свой жилищный вопрос. Большинство интересует удачное вложение денег. И здесь Испания становится одним из лидеров по доходности среди рынков иностранной недвижимости.

Среди иностранных соседей россиян, покупающих недвижимость на Пиренеях, чаще всего встречаются англичане, бегущие от жилищного кризиса в своей стране – их 84%. Также испанское жилье популярно у французов, которые едут сюда из-за более демократичной налоговой политики, и рациональных немцев, ищущих выгодных вложений. Их примеру следуют сейчас скандинавы: шведы, датчане и норвежцы, – захотевшие купить себе кусочек солнечной Испании. Словом, практически все побережье гостеприимной страны превратилось в многонациональную космополитичную семью. Русские грозятся стать третьей по численности диаспорой Испании.

Наиболее распространенными объектами для покупки в Испании являются:
•    Квартиры в новых домах с целью их будущей сдачи в аренду
•    Дом с целью сдачи в аренду и сезонного проживания с семьей в период отпуска
•    Вилла как инвестирование не только в недвижимость, но и в статусность владельца

Многие русские, желающие покинуть родину, рассматривают испанскую недвижимость и как оптимальное средство получения вида на жительство, а в дальнейшем и гражданства в Испании, которая входит в десятку стран с самым высоким уровнем жизни. Законодательство этой страны предоставляет уникальную возможность получить многократную шенгенскую визу сроком до года. По этой визе находится в Шенгенской зоне можно в течение 180 дней, но не более 90 дней подряд. В дальнейшем жилье в Испании облегчает получение испанского гражданства. Нерезиденты могут не просто покупать жилье, но и инвестировать, что в стране, во многом живущей за счет туризма, позволяет получать стабильную прибыль.

Испания – это хороший выбор и для тех, кто хочет инвестировать, но не имеет достаточных средств. Потенциальным покупателям банки Испании предлагают возможности ипотечного кредитования под 5-6% в год, первоначальный взнос, как правило, составляет 30% от стоимости жилья. К иностранным клиентам ипотечные банки Испании относятся очень лояльно.
Наиболее подходящим  районом для россиян, намеревающихся купить экономичное жилье в Испании, считается побережье Валенсии с курортами Costa Blanca и Costa del Valencia, которые входят в тройку лидеров по количеству предложений и по приемлемости цен. Но вместе с относительно недорогим жильем покупатель приобретает здесь суету, толпы туристов, пробки и ностальгические воспоминания о семейном отдыхе в Сочи семидесятых годов.

Покупатель, который планирует потратиться более существенно, следует в Каталонию, где россияне облюбовали курорты Costa del Garraf, Costa del Maresme, Costa Dorada. Здесь особенно привлекает близость Барселоны с ее богатым культурным наследием и развитой инфраструктурой. В туристический сезон к регулярным рейсам из России добавляется и множество чартеров, соединяющих Испанию и российские города. Также русские уже обжили юг Андалусии с городами Малага, Марбелья и окрестности на Costa del Sol.

Если же в планы русского покупателя входит потратиться до неприличия, то его выбор падает на виллы Costa Brava, курорта «российских нуворишей» в Каталонии. Это место пользуется устойчивым спросом среди богатой публики, желающей проживать неподалеку от роскоши французского Лазурного берега, но при этом платить меньшие деньги.

Квартиры в столичных городах реже привлекают россиян из-за довольно высоких цен, но и здесь приобретают жилье: либо с целью подзаработать с помощью аренды, либо для проживания детей, приехавших в Испанию на учебу. В целом, россияне предпочитают покупать на побережье. И эта страсть русского человека, истосковавшегося по морю и солнцу, вполне понятна – здесь даже зимой температура не падает ниже 15 градусов.

Если же русского интересует спокойная размеренная жизнь, оторванная от суеты валенсийского побережья и напыщенности Costa Brava, его выбор очевиден – за раем надо ехать на острова. Самые райские уголки Испании – это Канарские острова, которые называют "Землей бесконечной весны". Близость к Африке гарантирует 365 солнечных дней в году, но кроме уникального теплого климата, высокого уровня жизни, благоприятной атмосферы и отсутствия криминала, на  Канарских островах можно хорошо заработать, и не только потому, что цены здесь более стабильны, а спрос на аренду всегда высок. Помимо всего этого, здесь действует особая экономическая зона, и предприятия, зарегистрированные на этой территории, получают налоговые льготы. Например, канарский НДС составляет 5%, в отличие от континентальной Испании, где он 35%. Поэтому кроме тех, кто покупал здесь дома для спокойной жизни на пенсии, все больше и больше молодых людей инвестирует в Канары с целью ведения бизнеса.

На Канарах инвесторов прежде всего привлекает остров Тенерифе. Здесь цены гораздо более приемлемы, чем на континенте. Наибольшим же спросом пользуется побережье юга острова, от Эль Медано до Лос Гигантос. На севере острова Гран Канария большинство покупок приходится на Лас Пальмас, также большое количество предложений сосредоточено на южном побережье.
Балеарские острова в Средиземном море – это, конечно, Майорка и Ибица. Эти названия вызывают у россиян чувство полноты жизни и беззаботного времяпрепровождения. Из всех регионов Испании Майорка обладает самым высоким уровнем жизни. Недаром именно здесь каждое лето отдыхает испанская королевская семья. Среди знаменитостей свои дома на Майорке имеют Кэтрин Зета-Джонс, Майкл Дуглас, Клаудия Шиффер, Пирс Броснан, Арнольд Шварценеггер и Эндрю Ллойд Вебер. Такое соседство делает Балеарские острова элитным районом, так что и цены здесь "кусаются", соотносясь с элитными районами  континентальной Испании. К примеру, стоимость апартаментов на Балеарских островах начинается от €250 тыс., вилл – от €600 тыс.

Как менялись цены в 2008 году
Взгляд на историю цен испанского жилья показывает, что ее окупаемость на протяжении длительного периода времени оставалась неизменно высокой и быстрой. Конечно, это связано не только с тем, что большинство домов в отсутствие своих российских хозяев не простаивают, а зарабатывают арендой, но также и с тем, что до недавнего времени цены упрямо росли. За 10 лет, с 1998 по 2008 год, средняя цена на жилье увеличилась на 187%. Однако в последние годы наблюдалось постепенное снижение темпа роста цен. Так, если в 2005 году средний рост цен на жилье составлял 13,9%, то в 2006 – 10,4%. В 2007 году цены в два раза замедлили свое движение вверх: их рост составил всего 5,8%. Вторая же половина 2007 года, по мнению Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones S.A.), отмечена существенным снижением активности на рынке: по оценкам риэлторов, в некоторых регионах страны цены упали даже на 30%.
Снижение темпа роста цен 2006-2007 годов привело к тому, что уже в начале 2008 года, в январе, цены снизились на 1%, а по сравнению с июлем 2007 года падение составило 3,1%. В некоторых регионах, например, в самой популярной среди инвесторов Андалусии, цены еще в начале 2008 года упали на 2,5%, а объем продаж недвижимости за это время, по данным национального статистического агентства Испании, упал на 27%.

По данным крупнейшей оценочной компании страны La Sociedad de Tasación, в первой половине 2008 года впервые за последние 15 лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках в столичных городах испанских провинций снизилась на 1,2% и составила €2781. Для сравнения: за аналогичный период 2007 года цены на первичное жилье выросли в среднем на 4%. Начиная с лета 2007 года, объем продаж снизился на 70-80%, в результате чего риэлторы вынуждены были продавать квартиры в новостройках со скидкой 15-20%.
Что касается островной части, то, как отмечает крупный портал по испанской недвижимости Kyero.com, в июне 2008 года Майорка заняла второе место по стоимости жилья в стране и пропустила вперед только Барселону. Средняя стоимость объекта на Майорке составила €495 тыс. Островное положение сказывается и на характере ценовой политики – балеарская недвижимость не реагировала на изменения на материке, и цены здесь оставались стабильными. На первый квартал 2008 года высокие цены были зафиксированы на четвертом по величине острове Канарского архипелага Лансароте: здесь средняя стоимость объекта составила €312 тыс., что на 27% выше средней стоимости по стране. А вот в столице острова Тенерифе Санта-Круз де Тенерифе средняя цена объекта в начале года составила  €208 000, что на 15% ниже показателя по стране.

Что касается стоимости земли, то, по данным Национального института статистики, в первом квартале 2008 года цены на земельные участки в целом по стране снизились на 7,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако в некоторых регионах, цена выросла. Например, в Малаге квадратный метр земли прибавил в стоимости 2%. Рост цен отмечен также в провинциях Севилья и Кадис.
 
Перспективы испанского рынка недвижимости
По прогнозам министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса (Miguel Angel Martinez), к концу 2008 года цены на жилье в стране упадут на 20%. В мае 2008 года, как сообщил министр, на рынке было 1,5 млн нереализованных новых квартир. Мнение министра поддерживают и сами риэлторы, которые прогнозируют хоть и не такое быстрое, но все же снижение. Ведущий портал по испанской недвижимости Spanishpropertyinsight.com, прогнозирует, что на 15% цены упадут в ближайшие три года. После лета 2008 года ожидается новый виток спада в экономике, повышение уровня безработицы и дальнейший кризис на рынке недвижимости. Экономика начнет восстанавливаться только к концу 2009 года, но рынок жилой недвижимости не восстановится еще до 2012 года. А вот по прогнозам специалистов из Deutsche Bank, цены на строящуюся недвижимость в Испании упадут от 2% до 8% в 2008 году и от 5% до 10% в 2009 и 2010 гг. Цены будут падать до 2011 года, в результате чего жилье подешевеет на 20-30%.

Кризис ждет и испанский рынок строительства. Компания Euroconstruct, специализирующаяся на изучении строительных рынков 19 стран Европы, пришла к выводу, что число строящихся жилых домов снизится на 49% в 2008 году и на 66% в 2009 году. А спрос на новое жилье, согласно экспертам Deutsche Bank, снизится на 26% в этом году и на 30% - в следующем. На рынке вторичного жилья спрос упадет на 22 и 28% соответственно.

Несмотря на все потрясения, цены на жилье в Испании продолжают оставаться вне пределов досягаемости многих испанцев. Квартира площадью 100 кв. м в крупном городе страны стоит в среднем €300 тыс., а размер средней заработной платы в Испании составляет €2 тыс. Многие испанцы  продолжают снимать жилье, и этот рынок в настоящий момент стремительно набирает обороты, что является хорошим сигналом для российских инвесторов, заинтересованных в получении прибыли от своих испанских домов. Так, в первом квартале 2008 года совокупный доход инвестора, вложившего деньги в испанскую недвижимость, от аренды и прироста капитальной стоимости составил 5,8%. Исследования показывают, что доход от аренды кондоминиума класса люкс в центре Мадрида составляет от 2,9% до 4,2%, в Барселоне на аренде можно заработать от 2,6% до 3,75%.

Текст: Любовь Петрова