Средняя цена предложения вторичного рынка жилья, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости» составила к концу полугодия 104 тыс. руб. за кв. м, на рынке новостроек – 87,7 тыс. руб. за квадрат. Средняя цена предложения комнаты в конце июня превышала 1,8 млн руб. В одних сегментах рынка цены уже стоят, в других готовы остановиться.
Горячая зима
До сих пор на рынке жилья Петербурга действовала логика: если на протяжении длительного времени спрос и цены были стабильны — значит, скоро начнется рост. После периода активности неизбежен период спокойствия (стагнации или стабилизации – как угодно).
После жаркого лета 2006 года долгое время рост цен не превышал 2% в месяц. В декабре 2007-го увеличился до 3%, в феврале до 6,5%, к маю 2008-го подорожание вновь замедлилось до 2,9%, в июне прекратившись вовсе. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке за полгода выросла на 25% или на 20,4 тыс. руб. за кв. м.
Факторами, повлиявшими на зимне-весенний всплеск цен, по распространенному мнению, были падение фондового рынка и слухи. Кроме того, немалую долю спроса обеспечили ипотечные заемщики: в первом квартале 2008 года показатель аналогичного периода 2007 года был перекрыт вдвое (выдано 5,46 тыс. кредитов на 13,8 млрд. руб.) Можно предположить, что ипотечный спрос подстегнуло удорожание кредитов и жилья.
В разгоне лидировали относительно «дешевые» районы: Фрунзенский и Красносельский показали прирост на 27,5%, а Колпинский – на 32,2% с начала года. Популярные спальники немного уступили: Приморский - 25%, Выборгский - 24,5%. Районы исторического центра поспешали еще медленнее: Адмиралтейский показал 21%, Центральный – 19,7%.
Год-полтора назад аналитики отмечали некоторые подвижки в сложившейся структуре покупательского спроса: смещение интереса покупателей от малогабаритных объектов к более просторным вариантам. Легкое движение тенденцией не стало: по-прежнему наиболее востребованы минимальные по цене и площади квартиры (и районы, где таких квартир больше).
Руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака» Яна Долотова отмечает, что на долю самых дешевых на рынке объектов – комнат – приходится до 40% сделок.
По ценам реальных сделок (данные генерального директора АН «Легион» Максима Чернова), средние цены за полгода выросли с 73,3 тыс. руб./кв. м до 94,3 тыс. руб./кв. м или на 28,6%. Закрытие сделок происходит через четыре-шесть месяцев после договоренности покупателя и продавца, то есть данные о реальных сделок отстают от цен предложения на такой срок, отмечает Максим Чернов.
К началу мая большая часть платежеспособного спроса была реализована - все, кто хотел купить жилье, сделал это, говорит главный аналитики «Бюллетеня недвижимости» Сергей Бобашев. Летом совершаются только «необходимые» покупки.
В летний период серьезных изменений в стоимости жилья не ожидается. Начиная с осени 2008 года, цены на жилую недвижимость продолжат свой рост. До конца года средняя стоимость жилья вырастет еще примерно на 10-15%. Таким образом, в целом за 2008 год подорожание составит порядка 35-40%.
Глава «Института экономики города» Надежда Косарева считает, что главная причина подорожания жилья - отставание темпов роста строительства от темпов роста доходов.
Упадет - не упадет
Как показал опрос, проведенный порталом БН.ру, мнения о ценовой перспективе делятся примерно поровну: из 6 тыс. 275 человек, участвовавших в опросе, 46% ждут плавного роста цен в 2008 году (на 1% в месяц), 45,8% прогнозируют снижение. Еще 8,2% считает, что рынок квартир неминуемо ждет резкий взлет цен.
Желание аргументировать свою позицию присутствует больше у тех, кто ставит на снижение: форум БН.ру полон безапелляционных обещаний падения цен на жилье, причем в выражениях, далеких от принятых в обществе. «Недвижимость рухнет в течение двух-трех месяцев! Максимум полгода!» (сообщение января), «Инвестиционные квартиры неизбежно обрушат рынок» etc.
Если отбросить эмоции и личные выпады (в адрес авторов ценовых обзоров по жилью, покупателей жилья «по этим ценам», чиновников, аналитиков, риэлторов, застройщиков), останется следующее: в Америке и Европе тоже думали, что недвижимость будет дорожать всегда – это первый довод в пользу грядущего снижения цен в России и Петербурге. Доходы петербуржцев отстали от цен на жилье, и покупать его больше некому – довод второй.
На каждую из реплик есть что возразить. Повторение американского кризиса на рынке ипотеки и жилья для России невозможно – по причине слишком большой разницы в уровне развития этих рынков. В США обеспеченность жильем составляет 70 кв. м на человека, в Украине 26 – против 20,2 в среднем по России и около 21 кв. м в Петербурге. По генеральным планам, к 2015 году на петербуржца придется 28 кв. м, а к 2025 году в стране – 40.
Объемы ипотеки, несмотря на впечатляющие темпы роста в последние годы, переведенные в проценты от ВВП (2%) четко обрисовывают место России в ипотечном мире.
Поэтому, даже если предположить, что стоимость заложенных квартир снизится, вряд ли они способны обрушить рынок. Кроме того, не факт, что заемщики массово перестанут платить по дорогим кредитам за подешевевшее жилье, и все дефолтные квартиры будут выброшены на рынок.
В среднем, например, по портфелю АИЖК, размер кредита составляет 68% от стоимости залога. Безусловно, не у всех банков показатели таковы. Но какое-то время заемщики платили по кредиту, внесли первый взнос, а перестав платить, они потеряют не только жилье, но и уже вложенные деньги. Для инвестиционных квартир, наверное, это психологически приемлемо или, скажем, более вероятно – в отличие от кредитов на жилье для себя. В США у неплательщика есть альтернатива – рынок аренды, с устоявшимися и законодательно закрепленными механизмами защиты прав арендатора. В России рынок аренды совсем другой, скажем так, «серый».
Для многих россиянин «свое» жилье - главная материальная ценность, которая в списке приоритетов может стоять выше ценностей духовных. И этот фактор тоже вносит свою лепту в ценообразование на рынке жилья.
С фактом, что «за эти деньги» можно купить более качественное и просторное жилье в Европе или Америке, не поспоришь. Собственно, россияне и покупают: невооруженным взглядом видно, насколько активнее стала реклама зарубежной недвижимости, сколько форумов и выставок ей посвящено в России, сколько жилья на морских побережьях строят под российский спрос. Тем не менее, триединый принцип ценообразования недвижимости «место, место и еще раз место» не позволяет неудовлетворенному спросу на жилье в Петербурге массово перетекать в солнечную Аризонщину, амстердамские танцующие дома или парижские мансарды. Возможно, это называется патриотизм? Или иммиграционные сложности, не столь важно. Важно, что большинство недовольно собственным жильем и хотят его изменить, вернее - переменить на более качественное и просторное.
Деньги не меряны
Соотношение средних цен на жилье и средних доходов населения может быть проблемой для России, считает Ришар Климан, директор отдела структурных продуктов «Инвестиционной компании «Тройка Диалог». Однако традиционно остается загадкой вторая составляющая уравнения. Точных данных, сколько тратит, например, среднее петербургское домохозяйство на текущее потребление, а сколько может откладывать или платить по жилищному кредиту, просто нет. Как нет и информации о количестве семей, чей среднедушевой доход позволил бы считать их «средним классом».
Весной ВЦИОМ проводил опрос, кого же отнести к этой престижной, но неопределенной для России группе. Респонденты большинством голосов проголосовали за автомобильный критерий: средним классом граждане опрошенные предлагают считать семьи, владеющие двумя машинами. Главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев с респондентами не соглашается, по его мнению, более логично мерить советским эталоном «квартира, машина, дача». Или по доходу – не менее тысячи евро на члена семьи в месяц.
Для семьи из трех человек, по актуальному курсу, это более 110 тыс. руб. Этот размер дохода позволяет, имея 855 тыс. руб. собственных средств, купить в кредит квартиру за 5,7 млн руб. (кредит в размере 4,84 млн руб., под 12,75% годовых, на 15 лет, с платежом 60,5 тыс. руб. в месяц). В листинге БН.ру по такой цене предлагаются хорошие квартиры с просторными кухнями в популярных спальных районах недалеко от метро.
Росстат оперирует данными официальными, которые не учитывают как минимум реальную оплату труда. Также они не учитывают доходы от сдачи жилья в наем (в Петербурге, например, сдается четверть миллиона квартир, и минимальная цена аренды выше среднедушевого дохода) и многие другие поступления в семейные бюджеты.
Сергей Бобашев оценивает ежегодный рост благосостояния петербуржцев в 25%. Именно настолько дорожает каждый год в среднем аренда жилья в городе. А рынок аренды, как известно, чутко реагирует на платежеспособный спрос.
Спорить с тем, что жилье в Петербурге дорого, излишне. Тем не менее, даже официальные данные утверждают, что доля семей, которые могут купить жилье, увеличилась. Это ощущается и субъективно: в семьях друзей и знакомых новоселья стали случаться чаще. В редакции БН два ипотечных заемщика и один журналист платит рассрочку в новостройке.
Особенностью со знаком минус развития российской экономики после 1991 года можно назвать разрыв в темпах роста доходов бедных и богатых. То есть небольшая часть потребителей может позволить себе и десяток квартир, а большинство – ни одной. По расчетам АИЖК, чуть более 20% российских семей имеют доход более 20 тыс. руб. в месяц на человека. Именно эта планка ограничивает вход в ипотеку.
Знать бы инвестиционный прикуп…
Инвестиционные квартиры на рынке есть, и их «выброс» происходит регулярно в масштабе отдельно взятого дома - перед его сдачей или сразу после (перед сдачей удобнее продавцу – не надо оформлять в собственность; после сдачи переуступка права требования по договору долевого участия невозможна, а обычная купля-продажа удобнее покупателю). Поскольку в качестве инвестиционных выбирают наиболее ликвидные – одно- и двухкомнатные квартиры, которых у застройщика к концу строительства уже нет, их быстро покупают. Так происходило до сих пор. Иллюзия о значительной доле инвестиционных квартир связана с пустующими квартирами в новых домах и с фактом, что в первый год - полтора после завершения строительства много квартир продается, говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон. Просто у бывших дольщиков могла поменяться ситуация, планы и возможности. Например, семья построила однушку, а теперь, продав ее и взяв кредит, собирается купить трехкомнатную квартиру.
В принципе, неплохо бы определиться, что же такое инвестиционная квартира. Если иметь в виду объекты, которые покупаются на ранних стадиях строительства, а после его окончания продаются, их доля, по оценкам экспертов, составляет 10%. Но по большей части, подчеркивает Михаил Бимон, названные инвестиционными квартиры – это просто отложенное решение жилищной проблемы: покупка «на будущее» для детей, или поэтапное улучшение собственного жилья. Если хозяин квартиры не живет в ней сам, это вовсе не значит, что он кинется ее продавать при колебаниях цен.
Бюджет и кредиты
Рынок жилья по-прежнему находится под влиянием множества повышающих и понижающих факторов. К повышающим относятся государственные денежные вливания по целевым программам и ипотека.
Роль бюджетных средств по финансированию городских жилищных программ Максим Чернов считает пока не очень влиятельной для рынка.
Ипотека же остается «в силе» - несмотря на повышение ставок и прочие строгости. Точные данные за полугодие пока не сосчитаны. По оценке руководителя офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, объем выданных кредитов банками в Петербурге за 1 полугодие 2008 года примерно в 1,7 раз превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Динамика присутствует, но все же темпы прироста объемов несколько снизились по сравнению с 2004–2006 гг. Но при этом у многих игроков увеличилось количество сделок. Это говорит о снижении средней суммы кредита. По приблизительной оценке Андрея Пименова, она сократилась почти на 20%.
Это кредиты «на переезд», считает глава петербургского офиса Городского ипотечного банка, т. е. улучшение жилищных условий (продажа имеющегося жилья и покупка нового с использованием небольшой суммы кредита).
Ипотечный спрос похож на средний по рынку: чаще приобретаются одно- и двухкомнатные, чем трехкомнатные квартиры, покупателей больше привлекают спальные районы, чем центр.
В общем объеме продаж квартир в недостроенных домах доля ипотечных сделок, по оценке Михаила Бимона, достигает 30%. На вторичке – до 15%. Если же учитывать все виды заемных средств, в том числе родственные, корпоративные, потребительские и пр., они присутствуют в 80-90% сделок с жильем.
Андрей Пименов отмечает сокращение доли кредитов на очень дорогое жилье: его покупали владельцы бизнеса или люди, подтверждающие доход в заявительной форме. После переоценки именно их банки считают рискованными.
Точной даты возвращения кредитных ставок к понижающему тренду никто не называет. Но «кризисы приходят и уходят, а спрос на жилье будет только расти», уверен Леонид Стебенев, директор департамента секьюритизации и привлечения финансирования ООО «АТТА Ипотека». - И уже понятно, что без ипотеки, особенно в России, спрос вряд ли будет удовлетворен».
Кирпич на панели
На рынке петербургских новостроек первая половина 2008 года стала периодом, когда многое из ожидаемого не сбылось. Прежде всего – так и не вышли на рынок квартиры в крупных проектах квартальной застройки. Их ждали, дабы проанализировать предложенный девелоперами уровень цен, даже скорее разницу между обжитыми кварталами и комплексно осваиваемыми новыми территориями. Это «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе (1 млн. кв. м), Кудрово-град (1,6 млн кв. м), Юнтолово от Главстроя (2,1 млн кв. м ), жилой район «Славянка» (1,4 млн кв. м) на Колпинском шоссе вблизи Пушкина и др.
Теперь оценка влияния этих проектов на рынок откладывается до второй половины 2009 года. На продажу, уверены аналитики, выставят небольшие объемы, и резкого увеличения предложения не случится.
Всего в Санкт-Петербурге и его окрестностях заявлено 37 масштабных проектов с общим объемом жилой и коммерческой застройки в 42 млн кв. м. В 2008-2010 годах в Северной столице должны построить 13,5 млн кв. м жилья, причем 3,5 млн из них – за счет средств бюджета.
Общий объем застройки (площадь жилья в реализуемых проектах) увеличился с 7,8 до 8,1 млн. кв. м в год. Растет и ввод. В том, что будут выполнены планы по сдаче 2,75 млн кв. м жилья в 2008 году, озвученные администрацией города, никто не сомневается. Даже если доделывать все придется после сдачи госкомиссии в конце декабря. Объем продаж недостроенных квартир, по прогнозу Михаила Бимона, превысит уровень 2007 года, но не побьет рекорда-2006 (в 2006-м объем продаж составил 2,47 млн кв. м или 35,4 тыс квартир, в 2007-м — 1,9 млн кв. м, 27,14 тыс. квартир). Главный аналитик «Петербургской недвижимости» считает, что до конца года будет продано 2,3 млн. кв. м, причем большую часть - 1,4 -1,45 млн уже купили. Количество квартир в текущем предложении — примерно на уровне прежних лет.
Дели на три
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», с начала года заметнее всего подорожало строящееся жилье массового спроса - на 29,5% в рублях и 34,6% – в долларах. Класс «комфорт» подорожал за те же 6 месяцев чуть меньше - на 27,7% в рублях и 32,7% в долларах. При этом за апрель-июнь прирост составил 5,2% для типовых квартир и почти 11% - для «комфортного» жилья. Наибольший прирост цен на новостройки «массового спроса» произошел в феврале – почти на 13%. В марте замедлился до 7%, к июню темпы не превышают 1% в месяц.
Элитные квартиры, в прошлом году лидировавшие по темпам роста, в этом отстают, показав +14,4% к уровню начала года. Рост в этом сегменте обеспечивают новые проекты, предлагающие новый уровень качества – и цен. По данным корпорации «Петербургская недвижимость», стоящееся элитное жилье в среднем предлагают за 230 тыс. руб./кв. м.
И похоже, это планка, выше которой цена пока не поднимется.
В классе комфорт средняя цена предложения достигла 115 тыс. руб. за квадрат, а типовое жилье продают в среднем по 80 тыс. руб. за единицу площади.
По данным г-на Бимона, на рынке новостроек представлены все сегменты и любые районы города. Покупатель выбирает в массовом сегменте объекты подешевле, без оглядки на качество, в более дорогом – качественные, но по адекватной цене.
Наибольшим спросом пользуется малогабаритное жилье на не слишком удаленных от метро окраинах. Продажи в близких, но непрестижных окрестностях – Буграх, Коммунаре – несмотря на относительную «дешевизну», идут хуже, чем в городе. Предложения по 44 тыс. руб. за квадрат вовсе не так популярны, как можно было бы предположить – из-за удаленности.
Сергей Бобашев отмечает, что однокомнатная квартира в Ленобласти, долгое время занимавшая верхние строки «хит-парада» Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос», постепенно вытесняется другими объектами. Причина: квартиры в недалеких от Петербурга населенных пунктах немногим уступают по цене городским спальникам.
Транспортные проблемы остаются нерешенными, поэтому, например, участники городских жилищных программ часто предпочитают деревянный дом рядом с городом каменному, но расположенному в глуши, говорит Людмила Юшина, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Прогаль».
Цены на новостройки замерли. Остановка номинальных цен означает снижение реальных (за минусом инфляции). На первичном рынке коррекция цен обычно облекается в форму праздничных скидок и бонусов – тогда как «официальная» статистика держит планку. Сейчас как раз «время покупателя». Такие периоды благоприятны для спокойного выбора «своего» варианта и торга с продавцами, считает Максим Чернов. Во всяком случае, когда заканчивались предыдущие остановки, оказывалось, что наиболее ликвидные варианты по адекватным ценам уже обрели новых владельцев. Осенью, считает Сергей Бобашев, предложение увеличится – но вместе со спросом. И подбирать жилье придется в более нервной обстановке.
Резкого снижения цен, по мнению Сергея Бобашева можно ждать лишь в случае кардинального увеличения предложения или остановки роста доходов. То есть такой вариант маловероятен.
Небольшие колебания цен не исключены, считает большинство участников рынка. Но в долгосрочной перспективе тренд – повышающий. Привлекательность Петербурга с точки зрения инвестиций и трудовой миграции, малое распространение других способов сохранения сбережений, кроме вложений в недвижимость – эти факторы на фоне недостаточной обеспеченности качественным жильем обусловили такой прогноз.
| Динамика цен первичного и вторичного рынка (руб/кв. м) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Динамика средних цен предложения вторичного рынка по типам квартир, (тыс.руб./объект) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Динамика средних цен предложения вторичного рынка по типам квартир, (тыс.руб./ кв. м) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Структура предложения и спроса, вторичный рынок (%) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Структура предложения и спроса, первичный рынок (%) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Средние цены предложения квартир в новостройках по классам жилья
(Данные ЦРП «Петербургская недвижимость»)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Наиболее популярные запросы по подбору вариантов в ГСН "Квартирный Вопрос" Вторичный рынок, спрос. Июнь 2008
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Наиболее популярные запросы по подбору вариантов в ГСН "Квартирный Вопрос" Первичный рынок, спрос. Июнь 2008 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
