Риэлторы наметили пути развития рынка недвижимости

В XI Национальном конгрессе приняли участие свыше 800 специалистов из 44 регионов России и 12 иностранных держав. Программа включала 14 секций (200 докладов), круглые столы, семинары и совещания (всего 25 мероприятий). Кроме того – 32 бизнес-тура в ведущие риэторские, девелоперские и управляющие компании Москвы и области, показательные риэлторские поединки, собрание членов российского отделения FIABCI, рабочее совещание членов Национального совета РГР, совещание региональных лидеров Гильдии, встречу участников Виртуального клуба риэлторов, церемонию инаугурации восьмого президента РГР. По традиции в рамках XI Конгресса прошло вручение наград Национального конкурса «Профессиональное признание-2008», в этом году – радостное для петербуржцев (список победителей смотри в таблице).
Перед началом Конгресса прошел XVII съезд Российской Гильдии риэлторов. Его решения касаются всех участников рынка недвижимости.

Риэлторы о жилье
Значительная часть Конгресса была посвящена жилищной политике. Сегодня в России 10% населения стоит в очереди на жилье. По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, чтобы государство могло исполнить свои жилищные обязательства, оно должно взять на себя функцию заказчика жилищного строительства. А затем возведенное жилье сдавать внаем без права приватизации и не по «социальной» цене аренды. По мнению Галины Хованской, есть огромное число людей, кто согласился бы получить жилплощадь на таких условиях: социальная проблема будет решена, а муниципалитет не останется внакладе.
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева сообщила, что по проекту «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», который сейчас практически подготовлен Правительством РФ, к 2020 году объем строительства вырастет в 2,5 раза. Объем ипотечного кредитования увеличится в 7,3 раза, ставки по кредитам снизятся вдвое, доля ипотеки в ВВП будет больше нынешней в 11 раз, а рост реальных цен на жилье сократится в 20 раз (с нынешних 20% в год до 1%). Сегодня доходы среднестатистической российской семьи составляют лишь 65% от того дохода, который позволил бы ей приобрести среднее жилье (квартиру площадью 54 кв. м) в кредит. К 2020 году эта средняя семья будет иметь 150% нужного для покупки дохода.
Надежда Косарева отметила, что в России сегодня нет механизмов доступности жилья для граждан со средними и умеренными доходами, а к 2020 году планируется переход в качественно иное состояние рынка.
Одним из главных недостатков стратегии, по мнению депутата Госдумы Ивана Грачева, является то, что в ее разработке не участвовали профессионалы-практики рынка.
Иван Грачев отметил, что его прогноз о невозможности массовой ипотеки с нулевым или 15%-ым первым взносом полностью оправдался: банковские кредиты доступны лишь при условии внесения 25–30% собственных средств. Поэтому вопрос создания стройсберкасс по-прежнему актуален, считает господин Грачев, ведь ССК решат также проблему привлечения денег в ипотеку.

Ипотечный сегмент
Руководитель комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, президент банка «Евротраст» Андрей Крысин высказал уверенность в продолжении роста рынка ипотеки: по его данным, первый квартал показал значительный рост, но темпы прироста замедлились. Тем не менее в 2010 году будет выдано не меньше миллиона кредитов, несмотря на вносимые финансовым кризисом коррективы. Доля просрочек по выданным займам по данным АРБ не превышает 1,2%.
Ведущий ипотечной секции Конгресса Павел Штепан, глава профильного комитета РГР, эту ситуацию охарактеризовал следующим образом: «Время работать! В условиях стагнации участники рынка должны сделать упор на совершенствование качества и технологий».
Во взаимодействии банков и брокеров есть немало проблем. Кредитные организации ждут от последних «качественных клиентов», но такие – с белой и высокой зарплатой – вполне могут получить кредит самостоятельно. За помощью к брокеру обращаются те, у кого есть проблемы. Очевидно поэтому доля просрочек по кредитам, выданным через брокеров, выше средней (3,5%). Всего в России с участием посредников проходит 25% сделок с жильем, причем в некоторых крупных банках говорят о 50–70%-ной доле брокеров.
Отсутствие унифицированного подхода к андеррайтингу у банков создает проблемы для брокеров. Им зачастую даже непонятно, почему кредитная организация отказывает в кредите конкретному клиенту: не каждый банк разъясняет причины решения.
Андрей Крысин считает проблемой и отсутствие надзора над деятельностью брокеров. По его мнению, контроль лучше осуществлять через саморегулируемую организацию.

Риэлторская СРО
Саморегулирование стало второй главной темой Национального конгресса. Надежда Косарева считает, что Российская Гильдия риэлторов – одна из лучших моделей саморегулирования в России. В РГР давно действуют практически все инструменты СРО: кодекс этики, стандарты качества, орган по разрешению споров, унифицированы отношения с потребителями услуг риэлторов и процедура совершения сделок.
«Однако по действующему закону, – говорит вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев, – РГР не может претендовать на статус СРО». Он подверг жесткой критике действующий закон «О саморегулируемых организациях». По его словам, закон фактически создает излишне бюрократизированную систему лицензирования – но уже саморегулируемых организаций. Предлагаемые нормативным актом инструменты на порядок менее совершенны, чем уже работающие в РГР, и могут привести к снижению достигнутого уровня требований.
Надежда Косарева согласилась с критикой и сообщила, что практически каждая статья закона о СРО будет исправлена в пакете с поправками в Градостроительный кодекс (которые касаются саморегулирования строительной деятельности).
Кроме закона о саморегулировании, участники Национального конгресса считают необходимым внести изменения в законодательство о регистрации, в Налоговый кодекс РФ и в нормативы о накопительной ипотечной системе для военнослужащих.
По данным президента Московской ассоциации риэлторов Анны Лупашко, срок госрегистрации, составляющий месяц, в целом по стране соблюдается. Но московские риэлторы считают, что это все равно много. В результате распадаются сделки, включающие «встречные» покупки, страдают покупатели жилья. Поэтому, по мнению Анны Лупашко, необходимо предусмотреть возможность ускорения регистрации прав на недвижимость.
Налоговый кодекс риэлторы предлагают подправить в части размера налогового вычета для собственников недвижимости, владеющих ею менее трех лет. «Налогообложение – мощный инструмент регулирования отношений на рынке недвижимости, который обслуживают риэлторы. Мы заинтересованы в легальных сделках по купле-продаже недвижимости, чтобы в договоре указывалась фактическая сумма сделки», – сказал председатель Комитета защиты прав потребителей РГР Михаил Гороховский. Он привел данные: лишь шесть процентов продавцов жилья, которые обязаны платить налог из суммы, вырученной от продажи недвижимости, делают это. И львиная доля мошенничеств на рынке жилья строится на практике указания заниженной стоимости продажи. Увеличение размера налогового вычета способствовало бы установлению прозрачных отношений и защите прав добросовестных приобретателей жилья.
Эти предложения участников XI Национального конгресса по недвижимости и XVII съезда Российской Гильдии риэлторов будут официально направлены в федеральные органы исполнительной и законодательной власти.

Стратегическое планирование
Петербуржец Александр Романенко, глава корпорации «Адвекс.Недвижимость», отчитался за проделанную работу и сдал полномочия президента РГР. Их принял Сергей Канухин из Самары, годом ранее избранный на пост президент-электа Гильдии.
За два года РГР расширила свое региональное влияние с 44 ассоциаций до 57, а число компаний увеличилось с 1 398 до 1 807. Почти вдвое выросло число сертифицированных по федеральному стандарту компаний и более чем вдвое – количество аттестованных специалистов. Но теперь уже бывший президент был далек от победных реляций. По мнению господина Романенко, Российской Гильдии риэлторов предстоят «решающие два года» – прежде всего по сертификации.
В решении съезда записано: «уполномоченные» ассоциации должны за год обеспечить 100%-ную сертификацию своих компаний. (Всего уполномоченных шесть из 57 ассоциаций, – это самые мощные и передовые организации).
Прочим региональным ассоциациям установлена 30%-ная планка. Хотя уже настала пора, по мнению вице-президента РГР Андрея Гусева, просто расстаться с теми, кто не может пройти достаточно простую процедуру и выполнить далекие от предельно возможных требований сертификации.
Центральной темой съезда была концепция развития РГР. Российская Гильдия риэлторов, согласно документу, должна строиться по трехуровневому принципу: национальный – региональный – муниципальный. Предстоит разобраться, являются ли профобъединения, заявленные как региональные, такими в действительности – или же они объединяют лишь компании, работающие в региональном центре.
Риэлторское профобъединение намерено от членства региональных ассоциаций и компаний перейти к индивидуальному членству – по аналогии с объединениями нотариусов, оценщиков и адвокатов
Концепция развития РГР включает совершенствование всех инструментов саморегулирования, но прежде всего – сертификации. Кроме того, будет создан Единый реестр агентов и брокеров по недвижимости – пофамильный список всех российских агентов и брокеров, прошедших аттестацию согласно утвержденному федеральному стандарту. В нем будут указаны официальные данные каждого: фамилия, имя, отчество, номер и дата выдачи свидетельства об образовании, время начала работы в области недвижимости, данные об аттестации и членстве в профессиональной ассоциации. Все желающие смогут найти его на сайте РГР.
Место проведения следующего Национального конгресса пока не определено: до середины сентября РГР принимает предложения от руководителей региональных ассоциаций.

Победители Национального конкурса «Профессиональное признание-2008»
  

Текст: Анна Александрова