Конгресс проводила FIABCI - Международная организация специалистов по недвижимости. Официально тема 59-го ежегодного Конгресса FIABCI звучала так: «Вода. Угрозы, возможности, перспективы».
Вода - основа жизни, а также один из первостепенных факторов влияния на недвижимость. Человеческая цивилизация началась и развивалась на границе воды и суши, четыре пятых крупнейших городов мира находятся на морском побережье или в дельтах рек. Неподалеку от воды – морей, океанов, рек и озер – преимущественно сосредоточена и недвижимость. По прогнозам, к 2050 году человечество увеличится с нынешних 5,6 млрд до 9 млрд. И 80% из них будет жить на побережьях.
Рональд Ватерман, член парламента провинции Южная Голландия и главный консультант нидерландского министерства транспорта, общественных работ и управления водными ресурсами, считает, что у прибрежных зон есть две глобальные проблемы: дефицит земли и угроза стихийных бедствий.
На побережье не хватает земли всем странам, а особенно – активно развивающимся - притом, что в глубине материков огромные территории остаются неосвоенными.
О необходимости защиты от стихийных бедствий природа напоминает постоянно: циклон «Наргис» 2008 года, обрушившийся на Мьянму, тайфун «Катрина» 2005 года, затопивший Новый Орлеан, цунами 2004 года в бассейне Индийского океана…
Рональд Ватерман напомнил, что проекты создания новой земли реализуются давно. Известные дубайские «Пальмы» - вовсе не инновация в мировом масштабе. Сингапур на 18% состоит из намывных территорий.
Даже малозаселенная Австралия возвела Сиднейский оперный театр на искусственной земле. Крупнейший в мире Шанхайский порт строится на созданном острове. С сушей его соединит мост длиной в 32 км. Список продолжает аэропорт на острове Кюрасао (Антильские острова), остров «Федерация» в Сочи и остров во Владивостоке, где в 2012 году пройдет саммит АТЭС.
Для многих это прозвучит неожиданно, но намытая земля намного дешевле, чем давно готовая. Себестоимость квадратного метра новой земли – от 40 до 250 евро, в зависимости от условий проекта. Тогда как готовая продается, по данным Питера Ван Оорда из одноименной компании, в Гонконге – 19,5 тыс. евро за кв. м, в Сингапуре - 4,6-6 тыс. евро за кв. м, в Дубае - 1,8-4,1 тыс. евро, в Роттердаме – от 650 евро.
Нидерланды, где четверть площади страны находится ниже уровня моря, на искусственных землях строят на протяжении всей своей истории. Например, Центральный вокзал Амстердама построен на искусственных островах в 1870-е годы. Сейчас на новых землях строится рекреационно-развлекательная зона неподалеку от порта.
И голландские компании активно применяют свой опыт по всему миру. Нидерландская «Ван Оорд» (основана в XVII веке), как рассказал на конгрессе ее глава Питер Ван Оорд, «намыла» те 18% территории Сингапура и 7% площади Гонконга, участвует в дубайских проектах «Пальмах» - Пальм Джумейра, Пальм Джубел Али и Пальм Дейра, самом большом острове. Компания участвует и в российском проекте «Остров «Федерация» у берега Сочи.
Голландцам же лучше многих известны последствия такого вторжения в природное равновесие. Рональд Ватерман всю жизнь разрабатывает принцип сбалансированного «строительства в согласии с природой».
Для создания новой земли на месте морской глади, по г-ну Ватерману, необходимо учитывать десятки аспектов и сотни связей между ними. Это безопасность (защита новых земель от эрозии, стихийных бедствий, негативных последствий человеческой деятельности, сложности грунтов и пр.), это экология (рациональное водоиспользование, опреснение и фильтрация воды). Возникает необходимость получения ядерной, солнечной, био- , ветро-, гидроэнергии. Нужно учитывать нужды и последствия сельского, рыбного, лесного хозяйства, разработки месторождений и шахт.
Проект строительства должен быть сбалансирован по объемам жилой, офисной, торговой, рекреационной и туристической недвижимости. Причем необходимо оценить, какие из существующих видов транспорта логично использовать для обеспечения нужд производства и жизни людей.
При строительстве необходимо брать в расчет вопросы IT (сбор, хранение, передачу и анализ информации), переработки отходов, законодательства, взаимодействия организаций всех уровней. Строительство должно быть увязано с нуждами здравоохранения, образования, спорта, религии, обороны, финансов и инженерии. Выступление Рональда Ватермана вполне явно обозначило, насколько сложен процесс создания полноценной среды обитания на новых землях. Мало насыпать песку – надо предотвратить его вымывание впоследствии, надо понимать, как изменится направление волн в зависимости от изменений береговой линии. Он привел пример, когда защитная стена на намывной территории под Гаагой уродовала пляж, а принцип «строительства в согласии с природой» подсказал правильное решение – укрепление берега растениями.
Намывные проекты реализуются в ЮАР, Китае, Израиле, Индонезии, Катаре, Гонконге, России и во многих других странах. История о том, как шейх увидел тень от пальмы на песке, закончилась известным проектом «Пальма», в котором должным образом сочетаются принципы согласия с природой. Но шейх намерен идти дальше: создать систему островов, повторяющую карту океанов и материков Земли - «чтобы мир можно было объехать за 3 часа». От участия в этом проекте г-н Ватерман отказался: он слишком сильно повлияет на окружающую среду. Но проект «похоже, будет реализован».
Эксперты говорят, что благодаря человеческой деятельности нарушены естественные прибрежные барьеры в Луизиане. В штате, где расположен Новый Орлеан.
Болотистая местность ниже уровня моря отлично знакома голландцам по своей стране. В такой местности главная беда — когда соленые воды моря штормом гонит на берег. Международная консалтинговая и инженерная группа компаний Arcadis получила контракт на $200 млн. за разработку концепции сооружения, регулирующего поступление воды из Мексиканского залива в дельту реки Миссисипи во время приливов и обеспечивающего в то же время возможность прохода судов.
Концепция, которую предложили специалисты Arcadis, предусматривает укрепление существующих и строительство вокруг города новых дамб и строительство барьера, похожего на Роттердамские ворота Maeslant Barrier.
Это стальные раздвижные «двери». Каждая из двух дугообразных «створок» весит 5,5 тыс. т (Эйфелева башня - 7 тыс. т, но не двигается), имеет высоту 22 м и ширину 210 м и вращается на направляющих в 240 м. Они обеспечивают свободный доступ для морских судов в Роттердамский порт и надежное перекрытие в случае угрозы с моря. Строительство ворот велось с 1991 по 1997 гг. и стоило 660 млн евро. Судоходный канал в этом месте глубиной 17 м и шириной 360 м, в случае угрозы полностью перекрывается.
Новоорлеанские ворота будут представлять собой комбинацию секторных ворот и возвышений. Сооружение будет стоить около 700 млн евро и должно быть построено в течение трех лет в полном объеме, а за два года - базовая система защиты. Часть территории, по словам Дирке, будет затоплена. Проект реализуется совместно с американским военным инженерным ведомством.
Эрнандо де Сото, известный либеральный экономист из Перу, в своем выступлении отстаивал тезис, что без частной собственности на воду невозможно обеспечить ни ее рациональное использование, ни защиту от наводнений, ни водоснабжение. Система водоснабжения проходит по земле. Вода поставляется потребителям за плату. Все это основывается на праве собственности, оно - основа для доверия и привлечения инвестиций в страну, уверен де Сото. В мире используется лишь 1,7 млрд га, потому что на остальные нет титула – права собственности. Развитие зиждется на интеграции земли, знаний, труда и капитала, и без права собственности оно невозможно, уверен либерал де Сото.
