- Закон «о хрущевках» наконец-то принят и вступил в силу. Ваша компания еще задолго до этого исторического момента заявляла о готовности участвовать в программе. Готовитесь к торгам? Рассчитываете на успех?
- К торгам мы готовы, остается только дождаться их объявления.
На мой взгляд, самое важное, что правительство и депутаты наконец-то расставили точки над «i» и подошли к тому моменту, когда программа стартует. Следующим шагом будет подготовка документов по первому или нескольким пилотным кварталам. Здесь важно, чтобы все комитеты администрации города как можно скорее трансформировали законодательные акты в реальные пакеты документов. К сожалению, это процесс не простой, и осложняется он тем, что в работе принимают участие разные ведомства, а ведь именно поэтому программа буксовала в Москве. И только после того, как была создана специальная структура, призванная управлять процессом реновации, программа заработала.
Сейчас чрезвычайно важно, чтобы вся эта работа не была загублена какой-нибудь непорядочной компанией, которая выиграла торги только потому, что предложила более выгодные условия. К сожалению, такой вариант развития событий не исключен – нередко находятся желающие любой ценой ввязаться в бой. Главная задача таких компаний – получить заветный договор с КУГИ, а там, выждав, можно перепродать или просто отказаться. Сейчас очень много продается участков, которые были выиграны на торгах год или два назад. Причем продаются они вместе с созданной для этого организацией. В общем, до абсурда доходит.
- Будем надеяться, что нет. Я присутствовал на одном из рабочих совещаний у вице-губернатора Александра Вахмистрова, посвященного хрущевкам. Там вице-губернатор озвучил одну интересную, на мой взгляд, мысль. Он сказал, что реновация первых участков должна пройти без сучка, без задоринки, чтобы не вызвать отрицательное отношение к реновации у населения. Для этого, по его словам, нужно постараться привлечь к работе с первыми кварталами компании, которые имеют опыт строительства именно на этих территориях, которые знают местные сети. А уже после этого, когда будет накоплен положительный опыт, можно будет начинать масштабные торги. Если «Воину» доверят, он постарается провести первый транш так, чтобы его признали «образцовым».
- Инвесторов, которые открыто заявляли о намерении участвовать в программе еще до принятия закона, было немного…
- Думаю многие настороженно относятся к этой программе и опасаются «подводных камней». Рынок все расставит по своим местам, а если в последующем будет много желающих, то хрущевских кварталов много, земли на всех хватит.
Например, я интересовался процессом реновации в Москве. Специально для этого посещал мэрию Москвы и общался со специалистами. Мне там рассказали, что эти кварталы покупают даже не только москвичи. Участков так много, что особого ажиотажа нет - хватает всем, даже иногородним.
Мы претендуем всего на один квартал - 2А Ульянка, потому что в этом месте мы строим уже не один год. Хорошо знаем сети квартала, тем более что частично сами их и создавали.
- Наверное, и опыт общения с местными чиновниками, приобретенный за эти годы, не может не стать подспорьем в решении тех или иных проблем?
- Безусловно, наработанные контакты полезны, тем более при решении стратегических задач, поставленных правительством города.
- Однако мне известно, что на названный участок претендуете не только вы.
- Конкурент есть, но, скорее всего, он руководствуется теми же соображениями, что и я – эта компания также несколько лет назад вела строительство в Ульянке.
- Ну, я бы не назвал Ульянку каким-то сверхпрестижным местом. Конечно, участок имеет определенные достоинства - он расположен рядом с парком «Александрино», там много зелени, пруды. Но, с дугой стороны, это не Крестовский и не Васильевский остров
- Давайте вернемся к процедуре предоставления участков. Я понял, что вас не устраивает то, как они предоставляются сейчас. Вы хотите получить землю целевым назначением?
- Нет. Я за принцип «золотой середины». Знаете, и сумасшедший коммунизм, и оголтелый капитализм одинаково плохи. С одной стороны, «целевка», где все получают какие-то «свои люди», с другой - торги, где нередко побеждают компании, далекие от строительства, у которых просто много денег и они хотят их вложить для увеличения собственной капитализации, а потом наймут нас же, но при этом цена на жилье возрастет вдвое.
Как раз на том совещании у Вахмистрова говорилось, что нужно создать такие условия конкурса, которые позволят максимально снизить вероятность прихода в программу авантюристов. Пока, к сожалению, ничего подобного я не вижу.
- Но, может быть, у вас есть какие-то собственные предложения?
- Мы предлагаем ввести в конкурс особое условие. Победа должна присуждаться тем, кто не только предложил более выгодные городу цену, срок и банковские гарантии (нужные только самим банкам), которые лишь увеличат себестоимость, но и предоставил какие-то конкретные решения, меры по расселению жильцов, проживающих в домах, попавших под реновацию.
При таком подходе «Воин» имел бы все шансы получить участок в Ульянке. Может быть, это прозвучит излишне бравурно, но мы патриоты своего города, и готовы сделать все от нас зависящее для того, чтобы программа не забуксовала. Мы предложили для первой очереди расселения в квартале свой дом на 120 квартир. Это одна из четырех высоток, которые мы сейчас строим рядом с хрущевками в Ульянке. В одной из них продажи не ведем – он специально зарезервирован. Заметьте, уже практически готовый дом. Формально мы могли бы уже в конце текущего года начать переселение жителей. В этом главное преимущество «Воина». Потому что при расселении хрущевок застройщику необходимо найти участок для первого дома, провести межевание, подготовить и согласовать проект, затем построить и переселить туда людей - весь этот процесс займет самое малое 2-3 года. А мы готовы начать реализацию программы прямо с момента ее старта.
- Сколько хрущевок может быть расселено благодаря вашей высотке?
- Дома в 120 квартир достаточно для расселения двух пятиэтажек, даже с небольшим запасом. Заселяя первую высотку, мы будем параллельно готовить проект следующей, которая будет строиться на месте снесенных хрущевок, и так далее.
- И вы рассчитываете, что, учитывая факт наличия готового дома, администрация пойдет вам на встречу?
- Если это не будет идти в противоречие с законом, думаю, да. По крайней мере, испытываю определенную надежду. Вообще же, условия торгов будут следующие. Аккредитованные оценщики произведут оценку участка. Комитет по строительству предоставит справку, в которой будет четко изложено, сколько на сегодня квадратных метров жилья в хрущевках, сколько проживает граждан, сколько может быть построено жилья в результате реновации. В итоге определится размер средств, который инвестор должен будет внести в казну и, кроме того, потратить на переселение жильцов. Победит тот, кто предложит городу наиболее выгодные для него условия.
- Как я понимаю, получив справку, о которой вы упомянули, потенциальный инвестор считает экономику проекта и принимает решение об участии в торгах. Пока цена вопроса неизвестна. То есть даже при минимуме информации вы рассматриваете проект прибыльным?
- Предполагаемую прибыль с большой долей вероятности назвать трудно. Я однозначно скажу: квартал, на самом деле, очень тяжелый. Без поддержки города инвестору он не выгоден. Ведь кроме домов нужно построить детские сады, школы, больницы. Кроме того, в квартале много жителей. Здесь давно ходили слухи о предстоящем расселении. В результате люди подселялись, «подрегистрировались».
Построить можно очень мало - территория небольшая. Парк, пруды, церковь, - все это охраняемые зоны, на которые нас никто, скорее всего, не пустит.
Так что я не считаю квартал 2А Ульянка особенно привлекательным с точки зрения инвестиций в сравнении с многими другими, попавшими в список реновации.
- И, тем не менее, вы стремитесь именно в Ульянку.
- Нам этот квартал интересен по очень простой причине. Мы – сложившаяся строительная компания. У нас около тысячи сотрудников, занятых в строительстве. Большой парк строительной техники, причем, сконцентрированной в этом районе. В определенном смысле, мы запрограммированы на то, чтобы возводить жилье в Ульянке. Однако возможности работать в полную силу не имеем – из-за дефицита земли под застройку. Чтобы участок мог быть передан застройщику, его необходимо подготовить, а именно: провести межевание и создать проект планировки. Все это должно делаться за счет государства, что закреплено Градостроительным и Земельным кодексами. Но чиновники говорят: «У нас денег нет!»
Надо заметить, процедура межевания и подготовки проекта планировки стоит очень дорого. В Москве все это, а также инженерную подготовку территории, обеспечивает государство.
Наш город поступает проще. Он предлагает инвесторам огромные территории, где-то на окраинах, для комплексного освоения. Разумеется, наши петербургские строители 400 га разом купить не могут. И, таким образом, земля распределяется между какими-то структурами, аффилированными с нефтяными или газодобывающими компаниями, которые способны платить миллиарды. А нам-то что делать? Правительство отвечает на этот вопрос так: у вас есть техника, кадры, вот и идите на подряд, или идите на работу в эти фирмы и работайте в них. Но тогда ради чего мы столько лет работали, строили, создавали свои компании. На отчисляемые нами налоги город жил все эти годы, нам по 10-15 лет, а как поведут себя новые – еще не известно. При этом возникает интересный вопрос - о качестве жилья у новичков. Оно, к сожалению, хромает.
Ну, а на вопрос, почему именно Ульянка, я уже отвечал. Мы хорошо знаем это место. Знаем людей, которые там живут. Встречались с ними, и всегда находили компромиссные решения, порой даже экономически для нас невыгодные.
- Как вы представляете себе механизм расселения? Допустим, с гражданами, проживающими по социальному найму, все ясно – им должно быть предоставлено жилье по закону, а именно по 18 кв. м на человека. А что делать с собственниками? Ведь они могут предъявлять условия. Например, кто-то захочет остаться в своей маленькой, но все-таки четырехкомнатной квартирке, вместо того, чтобы переезжать в равную по площади «двушку».
- Я думаю, эти проблемы будет решать город. Подобные ситуации уже решены в Москве. Там вместо четырехкомнатных дают трех- и двухкомнатные квартиры. Конечно, мы можем нагородить в квартирах стенок. В принципе, конструкция нашего дома, колонного типа, позволяет маневрировать планировками. Однако строить новые хрущевки ради расселения старых, на мой взгляд, нерационально.
Вероятно, городу придется еще раз вернуться к механизму расселения собственников. Тем более, что откладывать нельзя. Думаю, срок жизни хрущевок уже предопределен – они уже начинают разрушаться, дальше будет все хуже и хуже…
Досье:
Олег Иванович Глущенко родился в 1963 году. Окончил Высшее военно-морское инженерное училище по специальности инженер-механик подводных лодок. Служил в Севастополе в Военно-морском флоте. Последняя должность – командир сверхмалой подводной лодки. В 1994 году окончил Военно-морскую академию им. адмирала Н. Г. Кузнецова. В 1996 году уволился из Вооруженных сил в звании капитана третьего ранга и занялся бизнесом. В 2000 году возглавил строительную компанию «Воин».
Женат. Воспитывает двух дочерей.
