Идея подмосковного дорожного кольца не нова: еще с советских времен в области существуют две бетонные круговые дороги. Московское Малое кольцо отстоит от МКАД где-то на 30 км, Московское Большое – примерно на 60 км. Обе дороги были построены как «секретные объекты» для «стратегических нужд», их даже не обозначали на картах. Однако практически все водители знали об их существовании и активно ими пользовались. Это были бетонки довольно приличного качества с двумя полосами движения, по ним, с небольшой плотностью, шли большегрузные транзитные автомобили, местный транспорт и легковушки дачников.
Из двух – одно
Но с каждым годом нагрузка на транспортную сеть Подмосковья увеличивалась. Большое число жителей области, работающих в Москве, обзавелось личным автотранспортом, да и транзитные грузоперевозки по мере роста товарооборота увеличились. Качество бетонных «колец» заметно ухудшилось, особенно на восточных и южных участках, и уже к концу 90-х годов назрела необходимость их модернизации.
Сначала предполагалось строить ЦКАД на основе существующего Малого кольца, но стремительное развитие западной части региона привело к корректировке этого плана. Было решено западную часть пустить по Большому кольцу. Таким образом, ЦКАД получит опору на оба существующих путепровода (в зоне Малого кольца пройдет около 267 км дороги, в зоне Большого – примерно 110 км) и участки магистралей М-1 (Беларусь) и М-10 (Россия).
Это позволит ЦКАД стать составной частью панъевропейских транспортных коридоров № 2 Запад – Восток (Лондон – Париж – Берлин – Минск – Москва – Екатеринбург) и № 9 Север – Юг (Хельсинки – Санкт-Петербург – Москва – Киев). Помимо своего международного значения, новая дорога поможет разгрузить транспортные потоки Москвы и Московской области. Для этого дополнительно планируется построить объездные трассы таких подмосковных городов, как Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово, Дзержинск и т. д. Запланировано строительство 65 развязок, 10 из которых – двухуровневые.
Протяженность ЦКАД – около 520 км, ширина дороги составит от четырех до восьми полос движения в каждую сторону. Разрешенная максимальная скорость на скоростных участках достигнет рекордных показателей 140–150 км/ч, а на обычных участках – 100–120 км/ч. Согласно проекту трасса будет проходить не ближе 200–500 м от деревень и дачных поселков Подмосковья.
Финансирование проекта предполагает использование принципа государственно-частного партнерства. Реализует его ОАО «Центральная кольцевая автомобильная дорога» со 100%-ной долей участия Московской области.
Предполагаемый объем инвестиций составляет $14–15 млрд. Будет ли новая дорога платной целиком или какие-то ее участки, пока не определено. Строительство ЦКАД планируется начать не раньше 2010 года, при этом сдавать трассу будут участками. Первый из них войдет в строй не ранее 2012 года. На сегодняшний день проведена трассировка и выделен коридор шириной 3 км для будущего дорожного полотна. В этих границах сейчас идут изыскательские работы, по окончании которых проект ЦКАД утвердят окончательно.
Цены поднимаются
В Министерстве строительства Московской области планируется строить вдоль ЦКАД около 50 млн кв. м жилья. Однако когда начнется строительство, непонятно; эксперты считают, что не раньше 2011 года. Но в любом случае введение новой дороги благотворно отразится на рынке загородной недвижимости. «В первую очередь это положительно повлияет на развитие 20–40-километровой зоны от Москвы, особенно на развитие коммерческой недвижимости вокруг ЦКАД, – уверена Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб». – Земля, непосредственно примыкающая к ЦКАД, которая сейчас является просто обочиной, станет великолепным местом для создания придорожной коммерческой инфраструктуры».
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Примерно 110 км ЦКАД пройдет в зоне Московского Большого кольца. В зоне Малого кольца – около 267 км. Отдельные участки ЦКАД нужно будет строить с нуля. Запланировано строительство 65 развязок, причем 10 из них с основными магистралями будут двухуровневыми. Вдоль дороги по обеим сторонам будут строиться грузовые терминалы, отели, магазины, парковки, мотели, АЗС, словом, вся структура придорожного сервиса. Закончить строительство ЦКАД обещают к 2020 году. Реализует проект ОАО «Центральная кольцевая автомобильная дорога». |
Весомым фактором для роста цен может стать строительство конкретных инфраструктурных объектов (зон), или, как их называет главный архитектор Московской области Александр Фролов, «узлов ускоренного градостроительного развития». Их запланировано 18.
Поскольку цены на существующую недвижимость вдоль планируемой дороги в любом случае вырастут, стоимость земли и строений будет дифференцироваться в зависимости от расположения по отношению к трассе и целевому назначению. Риэлторы склонны полагать, что зоны коттеджной (дачной) застройки, непосредственно примыкающие к ЦКАД, потеряют свою ликвидность. А качественная недвижимость, расположенная на небольшом удалении от трассы и получающая в результате строительства дороги великолепную транспортную доступность, в цене начнет стремительно расти.
Наталья Чукаева прогнозирует: «Цена на землю в районе ЦКАД, которая подходит для коммерческого использования, конечно же, повысится». Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR, свидетельствует, что уже сейчас «на вторичном рынке счастливые обладатели участков (даже сельхозназначения), через которые пройдет трасса, завышают цены в разы».
При дефиците участков под строительство земли у ЦКАД будут востребованы застройщиками складских комплексов. Они дешевле, чем участки возле МКАД, где цена за сотку достигает $15–20 тыс., а получить разрешительную документацию или изменить статус земельного участка сложно. «В настоящее время большая часть всех участков, прилегающих к будущей ЦКАД, уже проданы и имеют владельцев, – констатирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Однако реализация проектов откладывается в связи с отсутствием активного строительства самой трассы. Этим же обуславливается отсутствие скачкообразного роста цен на эти участки».
Также большим спросом у инвесторов будут пользоваться участки под строительство промышленных объектов, офисных и торговых центров и т. п., что обусловит высокие цены на подобные предложения. Распределение таких объектов даст подмосковным властям возможность привлечь инвесторов на строительство самой дороги. Многие участники рынка согласились, что это вполне возможно, и более того – справедливо.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Строительство ЦКАД улучшит транспортную ситуацию в Московской области в целом. Благодаря этой трассе появится возможность расформировать транспортный поток по ЦКАД. Те, кто живет на расстоянии 20–40 км от Москвы, не будут толкаться в пробке до МКАД, а смогут по более разгруженной трассе добраться до нужного им направления. К тому же это выведет большегрузный транспорт из зоны московской кольцевой дороги. Не въезжая в столицу, он сможет по этой трассе добраться до разгрузочных терминалов, которые обычно и размещаются в зоне 30–40 км от города. |
«ЦКАД кардинально изменит качество жизни в Подмосковье, – резюмирует Ирина Жарова-Райт. – Благодаря 18 узлам ускоренного градостроительного развития появится множество крупных промышленных объектов. Вокруг 540-километровой трассы построят около 60 млн кв. м жилья и более 10 млн кв. м офисов, логистических центров и современных складских предприятий. Финансирование ведется из такого расчета: 70% средств из федерального бюджета, 10% из бюджета Подмосковья и 20% – средства привлеченных инвесторов. Общий бюджет строительства составляет $14,5 млрд».
Коттеджи? Нет, склады
Некоторые эксперты считают, что вдоль новой дороги возможно развитие коттеджных проектов, по меньшей мере эконом-класса. Действительно, ЦКАД улучшит транспортную доступность зоны дальнего Подмосковья и приведет к более интенсивному освоению этих территорий. «Коттеджные поселки будут размещаться в отдалении от ЦКАД, чтобы минимизировать шум и прочие негативные воздействия дороги, – говорит Мария Литинецкая. – С улучшением транспортной ситуации на подмосковных магистралях земли вокруг них станут более привлекательными для инвестирования в загородное строительство».
Площадки непосредственно у нынешней бетонки непригодны для строительства поселков. «При расширении трассы они примкнут к ЦКАД, и их ликвидность как земель, предназначенных для коттеджного строительства, упадет, – прогнозирует Наталья Чукаева. – На этом месте, скорее всего, будет размещена либо коммерческая недвижимость, либо поселки с многоквартирными домами. Это позволит довольно большой части жителей, переселившись в них, не стремиться в столицу, а пополнить местный рынок труда. Что для оздоровления экономики городов, находящихся на границе с Московской областью, – очень хорошая перспектива».
| Риэлторы склонны полагать, что зоны коттеджной застройки, непосредственно примыкающие к ЦКАД, потеряют свою ликвидность. |
Вдоль новой дороги по обеим сторонам возведут грузовые терминалы (планируется возвести 40–50 млн кв. м складских помещений и логистических центров), отели, магазины и структуру придорожного сервиса – АЗС, автосервисы, кафе, рестораны. Это обеспечит региону около 500 тысяч новых рабочих мест. Предполагается, что объем частных инвестиций в реализацию комплекса придорожных проектов-спутников (инновационно-промышленных, индустриально-логистических парков, торговых и заправочных станций) строительство других объектов недвижимости может составить более 100 млрд руб.
Особый интерес для инвесторов представляют территории вокруг Раменско-Домодедовского участка. Там согласно градостроительному плану будут сосредоточены промышлен-ные и складские объекты с крупным общественно-деловым центром в районе Домодедовского аэропорта.
