На сегодняшний день объем лизинговых сделок с недвижимостью составляет не более 1% от общего объема российского рынка. Между тем у него есть все перспективы для дальнейшего роста, поскольку в европейских странах лизинг объектов недвижимости приближается к 17%.
Преимущества таких операций очевидны. Рано или поздно в любой компании возникает потребность в приобретении собственной недвижимости, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на такую покупку часто оказывается неэффективным или невозможным. Коммерческие банки пока неохотно предоставляют кредиты на подобные цели, а компании часто не располагают необходимым для получения займа залоговым обеспечением. В подобной ситуации единственным возможным решением проблемы может стать оформление недвижимости в лизинг.
По словам директора северо-западного дивизиона ГК «Интерлизинг» Екатерины Тулиной, «предприниматели обращаются в лизинговые компании, когда их финансовое состояние не позволяет рассчитывать на кредит в банке, либо если в компании отсутствует своя структура, которая занималась бы привлечением средств (аутсорсингом). А также в том случае, если у фирмы возникает желание оптимизировать свои денежные потоки и налоговые платежи. С точки зрения финансового состояния лизингополучатель не всегда отвечает запросам банка. Поэтому часть рисков лизинговая компания берет на себя, взыскивая за это определенные проценты, обеспечивающие стабильный доход».
| СПРАВКА «ДН»: В системе лизинговых отношений страховая компания выступает в качестве косвенного участника лизинговой сделки (наряду с банками, брокерами и посредниками). Страхование позволяет уменьшить возможные имущественные потери участников лизинговой сделки. Структура страховой защиты лизинга предусматривает: страхование имущества, страхование финансового риска банка, выдавшего кредит; страхование финансового риска лизингодателя; страхование финансового риска лизингополучателя. Источник: правила страхования лизинга |
Кроме того, клиент экономит время и не затрачивает усилий на выполнение действий, связанных с реализацией сделки и ее обслуживанием, включая проверку и оформление документов, отчисления в бюджет по налогам, оплату нотариальных услуг. К тому же лизинговые компании предлагают более гибкие условия по сравнению с кредитованием. Так, первоначальный вклад при приобретении коммерческой недвижимости в кредит, как правило, в 1,5 раза больше, чем при лизинге. «При этом, заключая договор с лизинговой компанией, – объясняет Екатерина Тулина, – клиент снимает со своих плеч решение дополнительных вопросов, касающихся страхования, переговоров с продавцами и пр. Ему не нужно иметь на руках всю сумму сразу. Сначала вносится аванс, а далее ежегодно оплачивается арендная стоимость имущества. С одной стороны, лизинг дороже по общей сумме выплат. Но он дает время для равномерного распределения усилий».
Требуется защита
Напомним, что лизинг недвижимости, или финансовая аренда, представляет собой комбинацию договора купли-продажи и договора аренды. Особенность оформления лизинговой схемы состоит в том, что в заключении обоих договоров участвуют три стороны – лизинговая компания, арендодатель и арендатор. Основным достоинством такого рода сделок является то, что еще до вступления в права собственности компания-лизингополучатель может свободно распоряжаться приобретенным в лизинг имуществом.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Татьяна Иванова, директор департамента клиентского сервиса компании «Прогресс-Нева Лизинг» Сложно сказать, есть ли какие-то факторы, осложняющие развитие страхования при проведении лизинговых операций. Скорее, наоборот: участники сделки заинтересованы в том, чтобы застраховать любое приобретаемое на праве долгосрочной аренды имущество. Поэтому между лизинговыми и страховыми компаниями складываются, как правило, партнерские отношения. Известно даже, что страховщики создают специальные отделы по работе со сделками финансовой аренды. |
Но, несмотря на привлекательность и простоту, лизинг недвижимости все же нуждается в ряде защитных мер. Ведь, к сожалению, сегодняшнему российскому рынку присуще большое число рисков, сопряженных практически с любым видом коммерческой деятельности. И хотя, по мнению большинства экспертов, никакими дополнительными опасностями, кроме тех, что связаны с самой недвижимостью, лизинговые операции на этом рынке не чреваты, страхование риска лизингодателя на случай невозможности возврата своего имущества и страхование риска дефолта лизингополучателя становятся обычной практикой в России.
Прежде всего, страхование лизинговых операций позволяет существенно упорядочить финансовые и юридические взаимоотношения между участниками сделки. Страховые гарантии, с одной стороны, обеспечивают непрерывность воспроизводства в области лизинговой деятельности, а с другой стороны, компенсируют потери и повышают платежеспособность всех участников сделки. Необходимость страхования имущества, передаваемого в лизинг, отмечается и в решениях Оттавской конвенции, регулирующей правовые взаимоотношения партнеров по международному финансовому лизингу.
Правила страхования
По словам директора агентства по связям со СМИ и PR в области страхования Shadursky Promotion Егора Шадурского, в системе лизинговых отношений страховая компания выступает в качестве косвенного участника лизинговой сделки (наряду с банками, брокерами и посредниками): «Страхование в лизинговых операциях можно разделить на две составляющие. Во-первых, это страхование непосредственных финансовых рисков лизинговой компании. Сюда включается вероятность непогашения лизинговых платежей и риск дефолта (банкротства) лизингополучателя. Во-вторых, это имущественное страхование самого объекта лизинга».
При заключении договора аренды могут быть застрахованы любые правомерные имущественные интересы как лизингодателя, так и лизингополучателя. Исключение из данного правила – страхование риска гражданской ответственности. Он допускается только в тех случаях, которые специально предусмотрены законом. Действующее законодательство о лизинге на сегодняшний день такой возможности не предоставляет.
Договор страхования объекта лизинга чаще всего либо заключается на весь срок действия соглашения, либо на 12 месяцев с последующей пролонгацией. Страхователем может выступать как лизингополучатель, так и лизингодатель. Выгодоприобретателем же по договору страхования назначается либо лизингодатель – собственник предмета лизинга, либо финансирующий его банк-кредитор. Стоимость страховки в каждом конкретном случае рассчитывается отдельно. Размер тарифа зависит от стоимости имущества, степени его износа, условий эксплуатации и выбранной программы страхования. На стоимость страховки влияют также финансово-экономические показатели деятельности лизингополучателя и регион использования лизингового имущества.
Самый страшный риск
Впрочем, более серьезным фактором, нежели имущественные риски, является опасность неуплаты лизинговых платежей. Ведь их неполучение может привести к кризису наличности и неплатежеспособности лизингодателя. Между тем после кризиса 1998 года в России договоры по страхованию финансовых рисков практически не заключались. «Страхование имущества – уже достаточно развитая отрасль, которой пользуются на рынке и лизинговые компании, но страхование финансовых рисков лизингодателям и лизингополучателям практически не знакомо», – считает президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Андрей Пушкарев.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Станислав Ким, генеральный директор компании «Прогресс-Нева Лизинг» Причина неразвитости страхования финансовых рисков заключается в отсутствии четких законодательных нормативов, правил, андеррайтинга и стандартных страховых продуктов в этой области. Зачастую самими страховщиками понятие защиты финансовых рисков трактуется по-разному. Неразвитость и неотработанность этого вида страхования приводит к непониманию, а соответственно, и недоверию со стороны потенциальных контрагентов. В случае с финансовой арендой страхуется любое имущество, приобретаемое в лизинг. Таким образом, при проведении лизинговых сделок в основном применяется имущественное страхование. |
Однако страховые компании, наоборот, говорят о наличии в их портфелях данного продукта. «Если лизинговое имущество страхуется в 95% случаев, то страхование финансовых рисков страхуется в 1–2% сделок, – говорит директор филиала ООО «Первая страховая компания» в Санкт-Петербурге Валентин Смышляев. – Причина непопулярности его у лизингодателей заключается в высоких тарифах на стоимость такой страховки.
Эти тарифы устанавливаются на основании анализа финансово-хозяйственной деятельности лизингополучателя и соответствуют той степени вероятности, которая может привести к неуплате». «Тариф на страхование финансовых рисков составляет от 5% (и выше) от стоимости сделки, и такое удорожание обусловлено тем, что страховые компании, не имея необходимой статистики и большого количества заключенных сделок, закладывают высокие риски, ожидая и соответствующую убыточность», – объясняет президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада Андрей Сумбаров.
Спорные вопросы
В развитии страхования лизинга сохраняется ряд проблем, которые мешают его более динамичному росту. Например, вопрос о том, в чью пользу может быть застраховано лизинговое имущество. Как следует из п1 ст. 930 ГК РФ, предмет лизинга может быть застрахован по договору страхования как в пользу лизингодателя, так и в пользу лизингополучателя. Решение этой дилеммы напрямую зависит от того, кто несет риск утраты и повреждения лизингового имущества.
По общему правилу, установленному ст. 669 ГК РФ, риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, если риск утраты и повреждения предмета лизинга переходит к лизингополучателю, то и страхование лизингового имущества теоретически должно быть осуществлено в его пользу. В случаях, когда договором лизинга предусмотрено, что риск утраты или повреждения предмета лизинга остается у лизинговой компании, страхование должно производиться в пользу лизингодателя.
Однако на практике, как правило, даже если риск утраты и повреждения предмета лизинга переходит к лизингополучателю, выгодоприобретателем по договору страхования является лизингодатель. Это обусловлено тем, что основной инвестиционный риск лизингового проекта ложится, как правило, на плечи лизингодателя. Впрочем, возможен также вариант, когда лизингодатель и лизингополучатель становятся выгодоприобретателями по различным рискам.
| Налоговые льготы применяются только при страховании имущества. Этим и объясняется тот факт, что страхование финансовых рисков в лизинге востребовано очень мало. |
Но некоторые страховщики считают, что лизингодатель не может получить выгоду по сделке, если имущество застраховано лизингополучателем. Такой вариант, по их мнению, противоречит ст. 930 ГК РФ, где сказано, что имущество можно застраховать в пользу участника сделки, который заинтересован в его сохранении. Однако по логике страховщика если арендодатель по договору лизинга перекладывает на арендатора риски потери, гибели, повреждения имущества, он теряет интерес к его сохранению, что приводит к признанию договора страхования недействительным.
На сегодняшний момент в вопросах страхования лизинга немало белых пятен. Кроме того, многие участники лизинговых сделок отрицательно относятся к страхованию, воспринимая его как дополнительный налог, а не как гарантию выполнения сторонами своих обязательств. Однако по мере развития лизинговых операций в России ситуация будет меняться в лучшую сторону.
