– Каковы различия и в чем особенности рынков коммерческой недвижимости Петербурга и Риги сегодня?
– Рынок коммерческой недвижимости Петербурга – активно растущий, поскольку динамична бизнес-среда, в которой он существует. В город приходят новые компании, развиваются местные, увеличивается спрос на качественные объекты недвижимости. В отличие от Прибалтики, где основу экономики составляют финансовые услуги, транзит и сервис, в Петербурге активно развиваются различные отрасли производства, которые требуют качественных площадей; к тому же здесь есть большие возможности для совершенствования сферы обслуживания (гостиницы, торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры). Все это требует новых коммерческих объектов.
Несмотря на наблюдающееся в последние год-два усиление конкуренции в некоторых секторах коммерческой недвижимости (офисной и торговой), ее уровень в Петербурге все же значительно ниже, чем в странах Центральной и Восточной Европы. В странах Балтии инвесторам всегда приходилось работать с объектами недвижимости, характеризующимися меньшей доходностью и большими рисками, чем в городе на Неве. Конечно, они имели преимущества в виде доступа к развитым финансовым рынкам и более упорядоченного национального законодательства, но остроту соперничества это не снимало.
| Досье «ДН»: Вадим Марков Родился в 1960 году в Риге. В 1982 году с отличием закончил Рижский политехнический институт. В 1991 году основал компанию «НИРА Фондс». Источник: данные компании |
На мой взгляд, главное отличие петербургского рынка недвижимости от латвийского в том и состоит, что в Риге этот сектор экономики очень сильно связан с банковскими структурами (из-за отсутствия иных источников финансирования), тогда как в Петербурге недостаточное развитие сегмента банковских услуг компенсируется большим объемом средств внебанковского характера. По этой причине изменение цен на недвижимость в Латвии легко прогнозируемо – их рост шел параллельно с развитием системы банковского кредитования.
А мировой финансовый кризис привел к резкому падению спроса во всех секторах. В Петербурге на цены сильно влияют внебанковские средства, поэтому прогнозировать изменение цен на недвижимость бывает очень трудно. Как пример – два года назад произошел резкий рост цен на жилье, при том что рынок банковского кредитования был не развит. Сейчас резкий рост цен на жилье не сопровождается столь же резким увеличением стоимость коммерческой недвижимости и происходит в условиях замедления темпов развития банковского сектора. Видимо, основа сегодняшнего роста – переток денег с потерявшего доверие рынка ценных бумаг.
– Кто будет в перспективе активнее участвовать в строительстве объектов коммерческой недвижимости Петербурга — отечественные или западные инвесторы? В чем основные особенности их подходов?
– До сих пор в коммерческую недвижимость инвестировали прежде всего отечественные компании. Это связано с тем, что первичный рынок земли был непрозрачным, получение необходимой документации сопряжено с разного рода проблемами, отсутствовали «чистые» продаваемые объекты. Все это тормозило вхождение на рынок западных компаний.
Успеха добивались агрессивные отечественные фирмы, которые имели возможность использовать различные (в том числе и не совсем правовые) инструменты для приобретения объектов по более привлекательным ценам. До последнего момента они были вне конкуренции. Западные бизнесмены предпочитали формировать свой пакет объектов за счет покупки готового продукта. Но, как показала практика, успешных готовых проектов, выставляемых на продажу на рынке коммерческой недвижимости, не так много, поэтому и сделок по приобретению готовых обьектов мало.
Год-два назад западные инвестиционные фонды начали работать с девелоперскими компаниями, в связи с этим за последнее время на рынок вышли серьезные международные финансовые структуры, которые начали скупать крупные портфели объектов недвижимости на самой ранней стадии девелопмента, с различного рода проблемами (с несогласованными проектами застройки, без концепции развития, без необходимых разрешительных документов и пр.)
– Какова разница в доходности на рынках коммерческой недвижимости Риги и Петербурга?
– До кризиса в Риге доходность готовых объектов недвижимости доходила до 6%, сейчас до 8–9% (торговые комплексы, бизнес-центры). При разработке девелоперских проектов «с нуля» доходность может составлять от 15 до 50%.
В Петербурге в настоящее время наблюдается быстрое снижение уровня доходности по полуфабрикатным объектам недвижимости, но все равно можно найти обьекты с доходностью от 12–18%. Одна из особенностей Петербурга в том, что финансовые ожидания собственника объекта недвижимости бывают неоправданно высоки.
– Расскажите об основных инвестиционных и девелоперских рисках в области коммерческой недвижимости.
– В Риге основные риски связаны с сильным влиянием банковского кризиса, который с рынка ипотечного кредитования жилья может перекинуться и на сектор коммерческой недвижимости, а также и на другие отрасли экономики. Несмотря на это в Латвии нет проблемы перенасыщения рынка недвижимости объектами, в связи с чем время преодоления кризиса (при условии того, что не будет никаких экономических потрясений мирового масштаба) может составить 2–3 года.
| СПРАВКА «ДН»: Компания «НИРА Фондс» создана в Риге в 1991 году, одним из ее учредителей выступила Рижская Дума (50% акций). Основной целью создания компании была разработка системы приватизации городской муниципальной собственности, а также подготовка и проведение аукционов по продаже объектов, находящихся в собственности города Риги. Компания с 1993 года начинает разрабатывать новое направление деятельности – управление объектами недвижимости (в настоящее время в управлении у «НИРА Фондс» находится примерно 50 объектов в Риге и пять – в Петербурге). В том же 1993 году компания открывает свое представительство в Петербурге. С 1998 года «НИРА Фондс» начала реализацию собственной инвестиционной программы по приобретению объектов недвижимости как в Риге, так и в Петербурге. Источник: данные компании |
В Петербурге рынок офисной и торговой недвижимости входит в стадию насыщения и, соответственно, высокой конкуренции проектов, поэтому развивающиеся объекты требуют тщательного подхода к выбору места, генподрядчика, проработки концепции и пр. Все чаще компании прибегают к услугам профессиональных консультантов, которые решают весь комплекс вопросов, начиная от выбора места и заканчивая подбором арендаторов. Вместе с тем спрос на качественные объекты постоянно растет, поэтому если проблемы и возникают, то только у проектов невысокого качества. В целом уровень рисков в Петербурге сейчас гораздо ниже, чем в странах Балтии.
– Сколько существующих и перспективных проектов коммерческой недвижимости находится в портфеле компании «НИРА Фондс»?
– На сегодня у нашей компании есть 22 объекта в Петербурге и 16 в Риге. Мы рассматриваем возможность развития территорий, точечной застройки и реконструкции зданий. Мы нашли источники финансирования, тесно работаем с банками и прорабатываем проекты развития территорий, девелопмента. Сейчас рассматриваем вопрос нашего участия в развитии нескольких объектов в Петербурге.
