Общие инвестиции в проект составят 100 млн евро. В будущем, полагают аналитики, число подобных проектов будет только расти. Администрация Петербурга готовит программу ответных мер, предполагающих создание промзон на территории города.
С учетом растущей стоимости земли в черте Петербурга, вывод промышленных предприятий на территорию Ленобласти будет только ускоряться. Впрочем, понимая, что полный уход производств из города может подпортить статистику по собираемости налогов и по промышленному индексу, власти города активно участвуют в создании промзон на территории города. «Уход промышленных предприятий чреват потерей налогов и промышленного научного потенциала», – считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН).
Зоны, зоны, зоны…
По данным Комитета по земельным ресурсам, земли, занятые промышленностью, в Петербурге составляют 26,4 тыс. га. В соответствии с Генеральным планом развития города администрация намерена увеличить существующий показатель еще на 7 тыс. га (5 тыс. га до 2015 и еще 2 тыс. га зарезервировано до 2025 года). Общее количество земель, отводимых под размещение производственных объектов в 2015 году, составит 28,9 тыс. га.
Одной из наиболее важных задач, стоящих перед правительством города, объявлен вывод объектов промышленной недвижимости из центра. В частности, до 2015 года в центральной части Петербурга планируется сокращение земель производственного назначения на 2,5 тыс. га.
| Финские кондитеры подтвердили общую тенденцию – Ленобласть стала более интересна для размещения производства. |
«По нашим подсчетам на высвобождающейся в городе территории можно построить около 60 млн кв. м недвижимости при средней высоте зданий в десять этажей. При этом что именно будет построено на высвободившейся земле, зависит от функционального назначения участка. Если это общественно-деловая зона – там возведут бизнес-центры и торговые комплексы. Если территория согласно генеральному плану отнесена к зоне жилой застройки, то соответственно там появятся жилые комплексы. Однако сегодня наиболее интересная функция с точки зрения девелопера – жилая. Именно поэтому девелоперы в свои проекты стараются по максимуму включить эту составляющую», – говорит Екатерина Марковец.
В то же самое время город планирует развитие существующих и создание новых промышленных зон (общей площадью 3,7 тыс. га). По данным Марии Кальварской, начальника отдела анализа рынка акций инвестбанка «КИТ Финанс» власти Петербурга работают над вводом в строй трех промзон: Красносельской (386 га), Ржевки (485 га) и Белоостровской (200 га).
«Но большинство как существующих, так и вновь создаваемых на территории Петербурга зон не имеют соответствующей инженерной подготовки, что существенно тормозит их развитие и снижает привлекательность данных участков для компаний, планирующих размещение производства. На данный момент правительством города была создана соответствующая инженерно-транспортная инфраструктура только для двух промзон – «Шушары» (общей площадью 1,5 тыс. га) и «Нойдорф» (81,5 га).
Таким образом, исходя из планов правительства по выводу 2,5 тыс. га промышленных территорий из центра города до 2015 года дефицит инженерно-оснащенных участков для размещения промышленных объектов составит 918 га», – рассказывает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB.
Выбор цены
Участники рынка согласны с тем, что промзоны, выделенные в черте города, явно не смогут удовлетворить существующие потребности в производстве, тем более что значительная их доля будет занята высококачественными складами.
«Вопрос еще и в том, захотят ли владельцы предприятий размещать мощности именно на территории Петербурга. Ведь в области стоимость земли в несколько раз ниже. Дешевле трудовые резервы. Да и процесс согласований занимает меньше времени и сил. Поэтому конкуренция между областью и городом будет серьезная», – отмечает Екатерина Марковец.
По мнению аналитиков для размещения предприятий в Ленинградской области пригодны любые районы, где имеется инженерная подготовка и транспортная доступность. «В Ленобласти стоимость земельных участков, не прилегающих к КАД, составляет от 20 до 100 евро за кв. м, рядом с КАД – 100–150 евро за кв. м. Стоимость напрямую зависит от наличия подъездных путей и инженерных коммуникаций», – комментирует Александр Волошин, руководитель проектного отдела ASTERA St.Petersburg.
Екатерина Марковец полагает, что для инвесторов наиболее интересными будут южные и восточные районы Ленинградской области. «Именно они сейчас активно развиваются как промышленные. Кроме того, здесь развивается и строительство жилья эконом-класса, владельцы которого смогут впоследствии стать основной рабочей силой для переведенных предприятий».
По оценкам Екатерины Марковец, непереведенная земля сельхозназначения стоит в тех районах от $20 за кв. м. «Если же это уже промышленная земля с полностью подготовленной инженерией, то ее стоимость может достигать $80–100 за кв. м. Примерно такова же стоимость земли, расположенной вдоль Кольцевой автодороги (опять же при условии, что там проведена инженерная подготовка). Существуют и более высокие цены на землю. К примеру, в Шушарах есть предложения по продаже земли за $250 за кв. м. Однако размещение промышленного предприятия на земле стоимостью более $100–120 за «квадрат» – нерентабельно», – предупреждает она.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Общий объем производственных помещений в Петербурге составляет 6 млн кв. м, из них качественных – не более 3%. Привлекательность этого сегмента будет расти. Спрос на помещения с развитой инфраструктурой огромный, как со стороны существующих предприятий, планирующих перенос производственных мощностей из центра города, так и со стороны новых компаний, планирующих выход на наш рынок. Стоимость земли под строительство промышленных объектов без учета инженерного обеспечения может составлять от $100 тыс. до $500 тыс. за 1 га. |
Александр Волошин, впрочем, считает, что полная потеря промышленности Петербургу все же не грозит: «Говорить о массовом выводе промышленных предприятий за пределы города пока рано, это скорее единичные случаи. Основная причина связана с тем, что переезд для многих из них будет очень дорогостоящим, в процессе можно потерять половину оборудования, особенно если производство сложное. Также значительные трудности могут возникнуть с персоналом, особенно тех предприятий, которые раньше располагались в центре Петербурга. Соответственно, возникает необходимость организации развозки, а также оптимизации политики по привлечению новых сотрудников (так как часть персонала предприятие все равно потеряет)».
Екатерина Марковец считает, что цикл по переносу промышленных производств займет не менее 20–30 лет. «Прежде всего переезжать будут те, чье производство расположено в наиболее интересных с точки зрения инвестиций местах. Сейчас уже готовятся к перемещению предприятия, расположенные вдоль Свердловской набережной. Кроме того, некоторые уже завершают процесс переезда, к примеру «Петмол» и НПП «Буревестник», – рассказала она.
