Александр Гришин: «Петербургский бизнес начнет «кучковаться» на окраинах»

– Обрисуйте, пожалуйста, перспективы строительства бизнес-центров в районе Кольцевой автомобильной дороги.

– У китайцев есть очень хорошая поговорка: пусть расцветают все цветы. Безусловно, вокруг КАД появятся офисные площади высокого класса. Тем более что тенденция к выводу БЦ из центра города уже наметилась. Ее укрепляет рост темпов строительства жилых комплексов в районах, прилегающих к кольцу, и растущая популярность загородного жилья, в том числе престижного. Уже сегодня в Пулково, где фактически проходит кольцевая, началось активное строительство бизнес-центров. Один из них находится на стадии завершения, другой в состоянии проектирования. Поэтому можно сказать, что процесс пошел. Его развитие будет связано с психологической готовностью участников рынка согласиться с тем, что расположение офиса вне центральной части – это нормально. Сейчас многие компании стремятся в исторические кварталы не потому, что это удобно, а потому, что иметь там офис – престижно.

Но мода изменчива, и дальнейшее развитие офисных площадей в районе КАД обязательно приведет к появлению кластеров бизнес-центров, к созданию однородной бизнес-среды. Дело в том, что существует два основных фактора, влияющих на выбор офиса: время доступности, которое требуется на проезд (то есть утреннее перемещение на работу и вечернее с работы), и дневные перемещения в течение рабочих часов. Один тип деятельности может быть связан с частыми передвижениями по городу, встречами с бизнес-партнерами, а другой – не связан. Если бизнес не предполагает частых разъездов, для него достаточен офис на окраине. При этом надо помнить, что с ростом количества офисных площадей в районе КАД аренда постепенно станет привлекательной и для других компаний. Зачем ехать в город, когда твои партнеры и потребители располагаются неподалеку?

– Но о психологической готовности большинства участников рынка к переезду пока еще рано говорить?

– Процесс только начинается. Сначала появились БЦ как таковые, их было мало. Понадобилось время, чтобы подготовить людей, «заставить» их переехать из бывших подвалов и квартир в БЦ. Сейчас в квартирах мало кто офисы открывает. Компании предпочитают пользоваться бизнес-центрами, число последних возросло, и они уже начали перемещаться на периферию.

– Перечислите перспективные, на ваш взгляд, зоны размещения БЦ на КАД.

– Это зоны, прилегающие к Западному скоростному диаметру или располагающиеся на популярных направлениях, где сосредоточены крупные жилищные проекты, скажем, Мурманское, Пулковское, Приморское шоссе. Стоит отметить, что районы, которые раньше не считались удачными для расположения офиса, теперь претерпевают изменения. Пример тому – территории за проспектом Просвещения. Во-первых, там открываются большие перспективы для жилищного строительства, во-вторых, активно развивается зона Парнас, что тоже стимулирует к размещению офисов в районе.

В район уже устремились компании, занимающиеся складской и производственной деятельностью. Важным фактором функционирования деловых зон на этих территориях является их полноценное обеспечение общественным транспортом. К слову сказать, разработанная нами концепция IT бизнес-парка им. Бонч-Бруевича была признана эффективной в долгосрочной перспективе, в том числе и потому, что близкое расположение КАД и наличие метро удобны для доставки людей на работу.

– Арендаторы офисных площадей в районе КАД – кто они?

– Реальными арендаторами и пользователями таких БЦ станут люди, живущие вне «малого Петербурга». Следуя из дома в Ольгино или Репино, проще приехать в свой офис в районе КАД, чем на Петровскую набережную. Или если вы живете в Пушкине – отправиться на работу в Пулково. Второй важный момент – развитие транспортной сети и ЗСД. Там, где образуется транспортный узел, обязательно появятся и новые БЦ. Оценивать перспективность места следует по наличию жилой зоны, из которой можно добраться до офиса за 40 минут. Также к потенциальным арендаторам можно отнести компании, производственная деятельность которых связана с периферийными районами. Или предпринимателей, чей бизнес не предполагает частых перемещений в течение рабочего дня.

– Можно ли ожидать, что в своем развитии петербургский рынок «окраинных» БЦ повторит опыт московского?

– Безусловно, рынок недвижимости подчинен общим законам экономики. И фазы развития разных городов, разумеется, похожи. Москва – мегаполис, располагающий огромным объемом финансовых и человеческих ресурсов. Петербург пока несколько уступает, но темпы его экономического роста впечатляют. И местный бизнес, как и столичный в свое время, обязательно начнет «кучковаться» на окраинах. Потом сработает психологический фактор: офис на окраине – это нормально, так как у многих офисы там же. Бизнес начнет концентрироваться, будут создаваться партнерства, возникнет бизнес-среда.

– Насколько перспективно строительство БЦ за КАД, в Ленобласти?

– Достаточно перспективно. Я считаю, что пока не до конца использован потенциал, например, Кронштадта. Серьезным с точки зрения бизнеса городом может стать Выборг, особенно в связи с перспективой строительства газопровода. Надо сказать, что область уже осваивается петербургскими девелоперами: создаются складские терминалы, возводится жилая и офисная недвижимость.

Это связано с тем, что у серьезных игроков всегда существует потребность в расширении бизнеса, в увеличении численности проектов. Да, среди присутствующих на рынке компаний есть такие, которым хватает работы в городе, им вполне комфортно здесь. А есть корпорации, которые почувствовали потребность в наращивании объемов коммерческой недвижимости в области. И активно развивают это направление.

– Насколько значительную долю рынка офисной недвижимости способны занять «окраинные» БЦ?

– Сейчас можно сказать лишь, что доля БЦ, расположенных на периферии, увеличивается. Ожидать, что все офисы переедут в зону КАД – невозможно. Можно привести в пример развитие ритейла. Какое-то время назад некоторые аналитики прогнозировали, что маленькие магазины постепенно будут вытеснены гипермаркетами. Да, укрупнение идет. Да, во многих районах осуществлены большие ритейл-проекты. Но это не мешает продолжать работу каким-то объектам в центре, магазинам шаговой доступности. Этого требует развитие рынка.

Текст: Анна Шепель