Согласно определению Urban Land Institute бизнес-парк является комплексом, состоящим из нескольких зданий, использующихся в различных целях. Обычно он располагается за чертой урбанизированного центра вблизи одной из основных магистралей.
По словам Бориса Юшенкова, генерального директора группы исследований и аналитики Colliers International в Петербурге, к главным характеристикам подобных объектов можно отнести расположение вне центра города, комплексность, низкую плотность застройки и отличную инженерную оснащенность. «Бизнес-парк занимает большую территорию, чаще всего на окраинах мегаполисов, и представляет из себя комплекс малоэтажных офисных зданий, объединенных единой архитектурной концепцией, в которую интегрируется богатейшая инфраструктура – предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, торговые и развлекательные объекты», – констатирует Юшенков.
Формат бизнес-парка позволяет организовать просторную наземную парковку с коэффициентом от 2,5 на 100 кв. м офисной площади (в центре паркоиндекс, как правило, 1 на 100 кв. м). Бизнес-парки отличаются хорошей инженерной оснащенностью и наличием социальной инфраструктуры (это развлекательные заведения, предприятия общепита, торговые объекты, фитнес-центры, детские сады, гостиницы, банки и т. д.).
| Бизнес-парки должны компенсировать свое периферийное местоположение арендными ставками более низкими, чем в черте города. |
«Классические бизнес-парки, предлагая в аренду большие площади, должны иметь открытые планировки офисов, удобные подъездные пути и вместительные парковки», – добавляет Вал Жердес, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB. Малоэтажная и неплотная застройка дает возможность каждому крупному арендатору обзавестись не только собственным зданием, но и небольшой территорией вокруг него, где создается рекреационная зона для сотрудников. Единая на весь комплекс инфраструктура позволяет арендаторам существенно экономить на коммунальных платежах и других расходах, а функционирование объекта, вплоть до мелочей, обеспечивает профессиональная управляющая компания.
Мировая тенденция
В Европе и Соединенных Штатах бизнес-парки стали активно осваивать территории вокруг мегаполисов еще два-три десятилетия назад. «В российских реалиях нет пока даже четкого определения бизнес-парка», – говорит заместитель генерального директора ООО «ЦПРН «Вечер» Сергей Рябинин. По его словам, один и тот же объект, позиционируемый как бизнес-парк, может оказаться обычным бизнес-центром, офисным или многофункциональным комплексом, и даже деловым кварталом.
Слова «технопарк», «индустриальный» или «логистический парк», «бизнес-инкубатор» употребляются совершенно бессистемно. По мнению эксперта, это связано с тем, что классические бизнес-центры «с дополнительными функциями»: логистическими, производственными, учебными – в условиях терминологической неопределенности могут позиционироваться как технопарки или многофункциональные комплексы.
Например, бизнес-парк «Мартышкино» в Ломоносовском районе, по мнению Вала Жердеса, представляет собой скорее индустриальный парк, поскольку в этом проекте, развивающемся на базе промышленной площадки, производственные и складские функции преобладают над офисной. Между тем объект, как бы его ни называли, расположен на участке 13 га. Он вмещает 20 тыс. кв. м производственных, складских и офисных площадей. К 2008 году в трех километрах от бизнес-парка «Мартышкино» пройдет КАД. И реализация плана развития может увеличить площадь застройки до 50 тыс. кв. м.
Грядет классика жанра
В деле развития бизнес-парков Петербург повторяет московскую схему с незначительным отставанием. По мнению Сергея Богданчикова, руководителя департамента консалтинга LCMC, столичный опыт показывает, что бизнес-парки должны компенсировать свое периферийное местоположение арендными ставками на 50% ниже, чем в аналогичных офисах в черте города. Тогда они становятся привлекательнее для арендаторов. «Это достигается за счет более низкой цены земли на окраинах», – подтверждает Вал Жердес, который рекомендует к строительству проекты бизнес-парков на крупных площадях – от нескольких десятков гектаров.
Так, одним из вариантов развития территории площадью 410 га в Уткиной заводи, вблизи КАД, девелопером которой выступает компания «Уткина Заводь Девелопмент», является создание бизнес-парка. «Этот формат присутствует в предварительных концепциях наших консультантов, – говорит финансовый менеджер компании Денис Гладыш. – Проектировщики создают исключающую дискомфорт, гармоничную структуру офисных зданий и помещений с дополнительной функцией (отели, рестораны, спорткомплексы), подчиненную общему архитектурному решению». В настоящее время Colliers International и Praktis CB ведут работу над концепцией проекта. По словам Вала Жердеса, в нее войдет и жилая функция, которая хорошо сочетается с форматом бизнес-парка.
Еще одним проектом в районе КАД является бизнес-парк в Кудрово, анонсированный девелопером Setl Group накануне выставки MIPIM в марте этого года. По словам вице-президента Setl Group Вячеслава Семененко, бизнес-парк раскинется на площади 50 га на пересечении КАД и Мурманского шоссе. Как отметил Вал Жердес, наличие вблизи жилья позволит сократить транспортные издержки, обеспечив проживание части сотрудников недалеко от места работы. Правда, пока этому противоречит принцип продаж, на основе которого реализуется жилье в России.
По словам Ирины Шариповой, заместителя генерального директора компании «Новая Коломна», в западных бизнес-парках, например в лондонском «Стоукли парк», расположенном вблизи аэропорта Хитроу, жилье предоставляется в аренду. И именно это помогает создать комфортную среду обитания для пользователей бизнес-парка.
