Если рассматривать внешние – макроэкономические – показатели, то определяющим фактором ликвидности коммерческих площадей является уровень спроса на их аренду. Однако он не позволяет учесть индивидуальные параметры помещения, от которых по большей части и зависит его рентабельность.
Основные факторы, которые будут влиять на ликвидность объекта, определяются девелопером на стадии разработки и утверждения концепции. Это месторасположение, функциональное назначение и коммерческое использование объекта, а также его «начинка»: объемно-планировочные решения внутри здания, техническая оснащенность, обеспеченность современными инженерными системами и пр.
Ликвидные местечки
Качество бизнес-центра, его транспортная доступность и профессиональное управление определяют спрос в сегменте офисной недвижимости. Все больше внимания арендаторы уделяют уровню обеспеченности парковочными местами.
| Покупка дешевых объектов с последующим повышением их классности и доходности – довольно распространенное явление на рынке. |
По мнению директора по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Николая Пашкова, сейчас начинают развиваться новые деловые зоны – за пределами исторического центра, – «раскрутка» которых приведет к повышению ликвидности офисных объектов, расположенных в них. Сегодня в Петербурге уже четко выражена тенденция к децентрализации рынка.
Среди новых деловых зон можно выделить Пулково-3, территорию «Морского фасада», участки земель вблизи КАДа, а также Приморский район, набережные Петроградской стороны, Свердловскую, Синопскую и др. «Зона Пулково – подходящее место для формирования будущего периферийного делового района, – говорит Николай Пашков. – В перспективе трех-пяти лет здесь можно прогнозировать появление как минимум 150 тыс. кв. м качественных офисов в бизнес-центрах классов «А» и «В». Неоспоримые плюсы этой территории – хорошая транспортная доступность, близость КАДа и отсутствие жестких градостроительных ограничений, таких как в центре города».
По данным Knight Frank, заполняемость большинства давно функционирующих офисных зданий сегодня близка к 100%, что указывает на достаточно высокий спрос на рынке. В некоторых объектах все площади арендуются до окончания строительства. По-прежнему наибольшим спросом пользуются помещения до 400 кв. м в бизнес-центрах классов «А» и «В». «Таким образом, сделав соответствующую «нарезку» помещений, собственник автоматически повышает ликвидность своего объекта», – считает Алексей Федоров, заместитель руководителя офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Тем не менее средняя арендуемая площадь в новых качественных объектах постепенно увеличивается, все чаще на рынке совершаются сделки по найму помещений размером более 1 тыс. кв. м.
Радикальные меры
Николай Пашков выделяет эволюционные и революционные способы повышения ликвидности офисных зданий. «Не прибегая к дорогостоящей реконструкции, можно сделать только косметический ремонт и небольшие технические усовершенствования. Революционный путь – это радикальная переделка неуспешных объектов, иногда даже с полной сменой сегмента недвижимости».
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Среди типичных ошибок в проектах бизнес-центров можно выделить недостаточное наличие лифтов – сдавать такие объекты намного сложнее, да и арендатору это вряд ли понравится. Плохое обеспечение современными системами вентиляции и кондиционирования – настоящий бич не только деловых комплексов предыдущего поколения, в которых они либо вообще отсутствуют, либо работают в плохом режиме, но и многих новых объектов. Эффективность в планировочных решениях достигается правильным соотношением арендуемой и используемой площади. |
Покупка дешевых объектов с последующим повышением их классности и доходности – довольно распространенное явление на нашем рынке. Один из первых примеров в Петербурге – перепрофилирование производственных корпусов обувной фабрики «Альба» в элитный жилой комплекс на Васильевском острове. Торговые центры «Гулливер» и «Гранд Каньон» – бывшие производственные «недострои». Аналогичный пример – БЦ «Лангензипен».
«Примеров перепрофилирования – множество, – говорит руководитель отдела консалтинга петербургского офиса Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. – В основном это редевелопмент советского наследия: заводских корпусов, зданий институтов и общежитий. Иностранные инвесторы на данной стадии готовы рассматривать приобретение таких объектов в силу своего интереса к развивающемуся рынку. Новое высококлассное предложение пока минимально, но через два-три года, с появлением объектов инвестиционного качества, ситуация изменится».
В сегменте торговых центров, из-за молодости этого рынка, примеров перепрофилирования пока нет. «Говорить о полноценном перепрофилировании торговых объектов в офисные комплексы или что-либо другое, пока рано, – считает руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg Евгения Васильева. – Однако мы не исключаем, что такие варианты могут появиться, особенно в связи с насыщением рынка торговой недвижимости и высоким уровнем спроса на офисные помещения».
Для торговых центров более характерна реконцепция. Среди наиболее громких примеров реконцепции в сегменте торговой недвижимости Евгения Васильева называет ТЦ «Балтийский», ТЦ «Светлановский», «Дом Зингера» и отмечает, что на сегодняшний день смена концепций актуальна прежде всего для тех объектов, где торговля организована по принципу универмага, а также торговых комплексов первой волны, построенных пять-семь лет назад в спальных районах в непосредственной близости от метро.
Улучшить по максимуму
По словам Андрея Косарева, повышение ликвидности бизнес-центров достигается путем улучшения физических параметров (это перепланировка, новая отделка, замена или усовершенствование устаревших инженерных систем), а также сокращением размера функций (то есть передачи части объекта под другие цели). В качестве примеров можно привести БЦ «Гайот» (офисы, гостиница), БЦ «Прин» (офисы, гостиница, рестораны, конференц-залы). В бизнес-центре «Акватория» изначально был ночной клуб и боулинг, которые впоследствии были заменены на ритейл- и фитнес-центр. «Как показала практика последних лет, далеко не всегда включение в проект дополнительных функций оказывалось успешным и способствовало увеличению доходности и привлекательности объекта в целом», – замечает эксперт.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg Замена арендаторов – первое, что можно сделать для повышения привлекательности торгового объекта без серьезных изменений концепции. помешать этому может, наличие долгосрочных договоров найма, расторжение которых может повлечь за собой выплату значительных штрафов. Что касается увеличения арендопригодной площади, то без серьезной внутренней реконструкции сделать это практически невозможно. Поэтому обычно просто достраиваются дополнительные торговые корпуса. Оптимизация способов продвижения комплекса влияет на ликвидность объекта значительно меньше, чем качество управления. |
Арендаторы стали более внимательно подходить к выбору объекта. Требования российских и западных компаний к арендуемому помещению – разные. И, как правило, у последних – на порядок выше. Например, к наличию фальшполов, которые сегодня встретишь далеко не в каждом бизнес-центре класса «А». Обустройство таких полов, во-первых, дорого само по себе (40 евро за кв. м), во-вторых, требует наличия высоких потолков в помещениях. Кроме того, в реконструированных зданиях офисных комплексов эта технология в принципе невозможна.
Очень важно также спланировать и улучшить условия парковки. Для центра города минимальным требованием является наличие хотя бы одного машино-места на 100 кв. м арендуемой площади, для периферии – одно машино-место на 70–80 кв. м. Из других важных факторов ликвидности Алексей Федоров отмечает хороший дизайн, качество отделки фасада и мест общего пользования (облицовку холла, лестниц, коридоров, благоустройство прилегающей к бизнес-центру территории) – это и создает впечатление об объекте. «Инженерные характеристики являются специфическим параметром: важно не столько качество систем, сколько само их наличие», – считает Алексей Федоров.
Стоит также обратить внимание на телекоммуникационные системы, с помощью которых инвестор или собстенник получает дополнительные возможности для повышения ликвидности здания. Ведь сегодня арендаторы предпочитают выбирать как минимум из двух интернет-провайдеров. Организация кафе и мест проведения досуга, например фитнес-центра, также добавляют объекту ряд неоспоримых преимуществ.
Трудная многофункциональность
Совмещение функций в рамках одного объекта может повлиять на ликвидность объекта как положительно, так и отрицательно. «С точки зрения объемно-планировочных решений, это всегда труднее, из-за того что усложняется логистика потоков, планировка и т. д., – замечает Николай Пашков. – Требуется грамотная работа консультантов и проектировщиков, только тогда функции будут создавать эффект синергии».
«Выбор функций зависит от местоположения проекта и определяется детальным исследованием в каждом случае, – говорит Андрей Косарев. – С позиций текущей рыночной ситуации доходности функций и реализуемых в настоящее время проектов, весьма эффективным в составе многофункциональных комплексов может выступать симбиоз офисов, ритейла, гостиницы и конференц-центра. Но появились тенденции включения в крупные проекты новых для рынка элементов: концертных залов, выставочных площадей, музеев, конгресс-центров, обслуживаемых апартаментов. Такие функции зачастую являются более низкими по доходности, но позволяют диверсифицировать проект, привлечь новых пользователей, улучшить узнаваемость объекта на рынке и создать дополнительную инфраструктуру».
Торговые ошибки
В сегменте торговой недвижимости есть свои методы повышения ликвидности. Прежде всего следует разделять понятия местоположения и транспортной доступности – два важнейших фактора ликвидности торгового объекта. «Торговый комплекс может иметь очень привлекательное местоположение, но при этом возможно, что ситуация с транспортной доступностью почти катастрофическая, – замечает Евгения Васильева. – Заметьте, доступность – это не только наличие вблизи от объекта крупных транспортных магистралей или отсутствие пробок.
Столь же важно существование заезда на паркинг, обустройство необходимых развязок и светофоров. Например, если для подъезда к торговому центру посетителям необходимо проехать пару километров для того, чтобы сделать разворот, этот объект потеряет значительную долю потенциальных покупателей. В других случаях проблемы местоположения могут быть разрешены за счет обеспечения транспортной доступности. Наиболее типичный пример – моллы «Мега», расположенные далеко от метро и жилых массивов, где целевой аудиторией являются не только автомобилисты и проблема удаленности решается за счет грамотно организованной развозки покупателей».
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Елена Рыжкова, старший юрист «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Согласно закону реконструкцией признается изменение параметров объектов недвижимости и их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), а также качества их инженерно-технического обеспечения. Перепланировка и переустройство – это всего лишь изменение конфигурации и установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования. В связи с этим при проведении перепланировки возникает вопрос о том, произошло ли в результате произведенных изменений создание нового объекта или только изменение конфигурации первоначального. |
Наличие паркинга – второй важный параметр ликвидности объекта: без просторной, хорошо организованной парковки фактически невозможно привлечь перспективного якорного арендатора ни в один гипермаркет. «Что касается уровня арендных ставок в торговом центре, то значимость этого во многом определяется талантом брокеров, ведущих проект, и только во вторую очередь – сочетанием цены и качества предлагаемых торговых площадей», – поясняет Евгения Васильева.
Маркетинговые особенности
Ликвидность можно повысить и с помощью активного брокериджа объекта. Немаловажными факторами являются правильное позиционирование и маркетинговое продвижение, с помощью которых площади могут быть сданы арендаторам на более ранних стадиях. Логотип и яркое название, наружная реклама, качественная полиграфия, удобный сайт, трехмерная архитектурная визуализация объекта с использованием новейших инструментов – необходимые механизмы продвижения бизнес-центра еще на стадии строительства. Рынок коммерческой недвижимости, как и продуктовый рынок, тоже в скором времени будет переживать войну брендов – и на уровне имени девелопера, и на уровне более агрессивной и качественной маркетинговой атаки.
