О необходимости развития подземного строительства говорить не приходится – для города с исторически сложившимся архитектурным ансамблем, где действуют жесткие охранные нормы и регламенты, такая альтернативная застройка неизбежна. Подземные недра успешно используются не только в исторических центрах Западной Европы (Амстердам, Лондон, Стокгольм, Париж), но даже в сейсмически нестабильном японском городе Осака. А в Монреале существует целый подземный город с огромной инфраструктурой.
Почва для размышлений
Главная трудность в освоении подземелья Петербурга – «капризные» грунты. По словам заведующего кафедрой геотехники Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Рашида Мангушева, они сформированы отступившим ледниковым морем, поэтому слабы и насыщены влагой: «В историческом центре города грунты представляют собой студень, который при перемешивании становится пластичным, текучим. Поэтому при динамическом воздействии он немедленно меняет свои свойства».
Вторя коллеге, председатель международного технического комитета «Взаимодействие оснований и сооружений» ISSMGE Владимир Улицкий подчеркивает: «При освоении подземного пространства нельзя экономить на инженерно-геологических изысканиях и геотехническом сопровождении строительства. Даже если речь идет о строительстве небольшого подземного паркинга, надо проводить геотехническое обоснование проекта. После чего выбрать правильную технологию производства работ, которая должна соответствовать типу грунта».
Также специалисты сходятся во мнении, что властям необходимо вкладывать деньги в разработку нормативной базы для проектирования и строительства под землей. «Объединенная Европа потратила на разработку норм подземного проектирования 320 млн евро, – добавляет Владимир Улицкий. – Мы же на науку о подземном строительстве из казны до сих пор не получили ничего. Для развития необходимых технологий надо подключить все заинтересованные стороны, включая частные фирмы. Разумным было бы с их помощью организовать регулярные финансовые отчисления на научные разработки».
| При освоении подземного пространства нельзя экономить на инженерно-геологических изысканиях и геотехническом сопровождении строительства. |
Стоит заметить, что интерес власти к подобным проектам существует с 90-х годов прошлого столетия, однако из-за нехватки финансирования все инициативы откладывались «в стол». Осенью 2007 года Смольный вновь всерьез заговорил о создании общей концепции освоения подземного пространства. Была созвана межрегиональная конференция, участники которой сошлись во мнении, что необходимо создать адресную программу строительства крупных подземных объектов на основе Генплана города, разработать схему инженерно-геологического зонирования и составить регламенты проектирования и строительства.
Однако, по словам заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виталия Зенцова, в Петербурге до сих пор нет комплексного подхода к планированию подземной застройки. Целевая программа развития подземного пространства до 2025 года все еще находится на стадии разработки.
Семь раз отмерь
Пока власти медлят, девелоперы осваивают петербургские недра «на ощупь», причем в буквальном смысле. Так, одним из пионеров подземного девелопмента в городе стала компания «Рюрик Менеджмент». Ее проект многофункционального комплекса «Театральный» общей площадью 214 тыс. кв. м ограничен набережной реки Мойки, улицами Декабристов, Глинки и Юсуповским дворцом. Согласно концепции в комплекс войдет бизнес-центр класса «А», торговые зоны и зоны отдыха, жилье и паркинг. Также запланировано создание лофтов – элитных жилых помещений с видами на лучшие архитектурные ансамбли Петербурга. Девелопер собирается «уйти под землю» на шесть этажей (примерно 30 м) – именно столько необходимо, чтобы «встать» на хороший грунт – глину.
По убеждению генерального директора «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского, целесообразнее максимально вложиться в исследования на этапе предпроектной проработки, чем сталкиваться с серьезными проблемами в ходе строительства. Тем более что примеры плачевных последствий непродуманного вторжения под землю в городе уже имеются.
Поэтому компания привлекает к работе видных ученых и специалистов из тех фирм Петербурга, которые успешно занимаются проектированием и строительством подземных сооружений.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Леонид Полонский, генеральный директор ООО «Рюрик Менеджмент» Мы выделяем значительные средства на обследование территории, где собираемся вести будущее строительство, так как хотим понимать, что происходит. Всеобъемлющий мониторинг и грунтов, и соседних зданий – наша основная задача сегодня. Формировать технические условия строительства будут специалисты, которые с учетом отечественного и зарубежного опыта хорошо знают ситуацию с грунтами в городе, досконально представляют находящиеся рядом объекты, их фундаменты и многое другое. Мы пока еще не приступили к предметному проектированию, пока все идет на уровне предпроектных проработок. |
На сегодняшний день проведены гидрогеологические исследования, внедрена система шахтового мониторинга участка, построена модель расчетных нагрузок с прогнозом деформации грунта. Для возможности автоматического он-лайн мониторинга руководством компании было принято решение о приобретении новейшей системы у немецкой компании VMT GmbH. «Применение технологий активного мониторинга позволит вести наблюдение в процессе строительных работ и вносить корректировки в проект согласно показаниям датчиков», – отметил Владимир Улицкий. Их также предполагается установить в помещениях Юсуповского дворца, расположенного по соседству.
Вместе с экспертами в компании пришли к выводу, что ключевой технологией будущего строительства должна стать «стена в грунте». По словам представителя немецкой фирмы «Штайн» Петера Вальдхоффа, этот метод наиболее эффективен вблизи исторических зданий: «Мы можем «подойти» практически вплотную к существующим объектам. И для того чтобы создать стену в грунте, нам достаточно иметь расстояние в 15–20 см от фундамента». Стоит отметить, что технология «стена в грунте» уже зарекомендовала себя в Петербурге при сооружении Синопской набережной.
Не сразу все устроилось
Подобная осторожность обусловлена тем, что сегодня ряд крупных проектов освоения подземного пространства сталкивается с различными сложностями.
Например, работы по реконструкции острова Новая Голландия, где из-за прокладки кабеля значительно поднялся уровень грунта, перекрыв движение в Крюковом канале. Еще более яркий пример – строительство второй сцены Мариинского театра, чьи технические проблемы признал существенными глава Федерального агентства по культуре и кинематографии Михаил Швыдкой. Из-за разжижения грунтов при раскопке котлована строительство на некоторое время пришлось заморозить. При этом новая технология jet grouting (струйная цементация грунтов) повысит стоимость проекта, а также отодвинет сроки его реализации как минимум на год.
Есть и более ранние примеры неудач: по словам Рашида Мангушева, еще в 1991 году при строительстве гостиницы «Невский Палас» владельцы решились организовать одноэтажный подземный паркинг, что привело к появлению трещин на пяти соседних зданиях.
Однако существуют и реализованные проекты, такие как подземный пешеходный комплекс под площадью Труда, открытый в 1999 году. У него, впрочем, была другая проблема: из-за неверных расчетов подземный торговый центр оказался нерентабельным, поэтому в итоге стал обычным переходом.
Строго говоря, в Петербурге накоплен достаточный опыт освоения подземного пространства, однако он связан не с коммерческой недвижимостью, а с прокладкой метрополитена, созданием сети канализационных коллекторов, автотранспортных и пешеходных тоннелей. Поэтому, несмотря на все сложности, девелоперы начинают открывать для себя данное направление профессиональной деятельности.
Большинство вновь заявленных объектов коммерческой недвижимости предусматривают создание масштабных подземных площадей. Среди наиболее заметных – шестиэтажный комплекс под Апраксиным двором, ТЦ «Атмосфера» холдинга «Адамант», который планируется ввести в текущем году, его соединят подземным переходом со станцией метро «Комендантский проспект». А также будущий ТЦ Galeria на месте «ямы» у Московского вокзала с двухуровневым подземным паркингом.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга Сегодня проблема парковок стоит достаточно остро: по городу все сложнее проехать, на улицах все труднее припарковаться. Если говорить об историческом центре, то здесь было бы безумием предлагать строительство многоэтажных паркингов, а также открытых стоянок. Вывод – необходимы подземные парковки, но освоением подземного пространства следует заниматься взвешенно. Надо неуклонно соблюдать технологии и нормы подземного строительства и внимательно относиться к городской среде. |
Однако наибольший резонанс за последнее время вызвали планы строительства торгового комплекса под площадью Восстания. Именно этот объект был рассмотрен на первом заседании Петербургского общественного совета по вопросам градостроительства и архитектуры. Проект, призванный переместить под землю поток пешеходов со сложной в транспортном отношении площади, должен был иметь три уровня: два верхних – для торговли и нижний – для паркинга. Генеральный директор «Адитум» Данат Булавко признал, что коммерческая эффективность проекта невысока, из-за сложностей реализации комплекс окупится через 15 лет.
Однако даже при таких расчетах вице-губернатор Северной столицы Александр Вахмистров посчитал, что 630 парковочных мест – недостаточное основание для запуска работ на одном из главных транспортных узлов города, особенно учитывая все технологические риски и сложность реализации. Проект был отправлен на доработку.
«Зеленый свет» под землей
Данный инцидент прямо указывает на первоочередную заинтересованность властей в решении транспортных проблем города за счет подземных пространств. «Да, это дорого и требует решения сложных технических вопросов, – замечает председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга Максим Соколов. – Однако инвесторы все равно занимаются такими, имеющими инфраструктурное значение, проектами. В них заинтересован и город». По данным заместителя председателя КГА Виталия Зенцова, по состоянию на 2007 год всеми видами организованного хранения в городе обеспечено лишь 43% парка личных автомобилей, хотя по европейским нормам этот показатель – 65–70%.
В октябре 2007 года Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) принял решение подготовить проект планировки и межевания территории с учетом размещения подземных паркингов по восьми адресам в Центральном районе. Всего, по словам Виталия Зенцова, планируется выдать разрешение на проектирование 35 паркингов, в том числе под площадью Льва Толстого, площадью Искусств, Никольской и Троицкой площадями и площадью Труда. Одна только компания «Паркинг-ИнвестЦентр» намеревается освоить подземное пространство под площадями Шевченко, Белинского, Манежной, Греческой и Большой Конюшенной, под Потемкинской улицей, на пересечении Таврической и Кирочной, Захарьевской улицы с проспектом Чернышевского.
А в начале текущего года прошло совещание по программе строительства городских паркингов до 2011 года. Валентина Матвиенко заявила, что до 1 июля 2008 года КГА поручено разработать схему перспективного расположения парковок в каждом районе (включая подземные, наземные паркинги и открытые стоянки). Часть пятен, которую не удастся застроить сразу, зарезервируют. Однако потенциального девелопера обяжут выделять 20–30% парковочных мест льготникам. Насколько выгодным покажется частным инвесторам подобное предложение, станет ясно в ближайшее время.
